Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Trong đó có nội dung đáng chú ý về sửa đổi, bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản. Cụ thể:
Sửa đổi, bổ sung Điều 41 về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
“Điều 41. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Thủ tướng CP quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản đối với dự án bất động sản do Thủ tướng CP quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
2. UBND cấp tỉnh có thêm quyết định cho phép chuyển nhượng:
a) Toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
b) Một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
- Sửa đổi theo hướng “nới” việc chuyển nhượng bất động sản. Tức là cho phép cấp tỉnh được ra quyết định cho chuyển nhượng bất động sản đối với dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư (vốn dĩ chỉ có Thủ tướng có quyền cho phép chuyển nhượng).
Mục tiêu: Đảm bảo đồng bộ, thống nhất của pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư trong thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản. Sửa đổi các quy định liên quan đến phân cấp phân quyền thực hiện trong việc chuyển nhượng dự án để phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
Phóng viên tạp chí Vietnamfinanceo có bài phỏng vấn luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, giám đốc khối luật SBLAW về chủ đề này:
Câu hỏi: Dự thảo chính sách sửa đổi quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng trao thêm quyền cho UBND cấp tỉnh. Bà đánh giá như thế nào về sự thay đổi này trong bối cảnh hiện nay?
Trả lời: Việc trao thêm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án, kể cả các dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương, là một bước chuyển mình tất yếu. Đây không chỉ là giải pháp kỹ thuật mà là sự thể chế hóa chủ trương của Đảng về tinh gọn bộ máy, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước và ghi nhận vai trò chủ động của địa phương trong mô hình chính quyền 02 cấp hiện đại.
Trước đây, việc tập trung thẩm quyền ở cấp Trung ương tuy đảm bảo tính kiểm soát nhưng lại bộc lộ hạn chế lớn về sự chậm trễ. Quy trình phê duyệt qua nhiều tầng nấc khiến doanh nghiệp dễ bỏ lỡ cơ hội tái cấu trúc trong một thị trường biến động nhanh. Sự thay đổi này chính là lời giải cho bài toán xóa bỏ cơ chế “xin – cho” mang tính tập trung quan liêu, giúp khơi thông dòng vốn đầu tư tại địa bàn.
Dưới góc độ thực thi, UBND cấp tỉnh là đơn vị sát sao nhất với quy hoạch và thực trạng đất đai tại địa phương. Việc phân cấp giúp đưa quá trình ra quyết định đến gần hơn với thực tiễn, giúp đánh giá chính xác năng lực thực tế của chủ thể nhận chuyển nhượng. Điều này không chỉ giảm tải áp lực hành chính cho Chính phủ mà còn tạo ra sự nhất quán, đồng bộ giữa quản lý đầu tư và quản lý đất đai.
Tuy nhiên, tôi muốn nhấn mạnh rằng đây là quá trình chuyển giao cả quyền lực lẫn trách nhiệm. Chúng ta cần một cơ chế kiểm soát quyền lực và tiêu chuẩn hóa quy trình chặt chẽ để ngăn ngừa tình trạng áp dụng pháp luật không đồng đều hoặc rủi ro về lợi ích cục bộ. Sự thay đổi này chỉ thực sự đột phá khi đi kèm với trách nhiệm giải trình cao nhất của người đứng đầu địa phương trước chất lượng thẩm định dự án.
Câu hỏi: Việc cho phép địa phương quyết định chuyển nhượng một phần dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thủ tục. Theo ông, quy định này có thể tác động thế nào đến tiến độ triển khai các dự án đang gặp vướng mắc?
Trả lời: Quy định này được kỳ vọng là giải pháp then chốt để tháo gỡ điểm nghẽn cho hàng loạt dự án dở dang thông qua việc tối ưu hóa quy trình hành chính. Khi thẩm quyền thuộc về địa phương, quy trình thẩm định sẽ cắt giảm được các khâu trung gian như việc gửi văn bản xin ý kiến các Bộ ngành hay chờ đợi phê duyệt từ Văn phòng Chính phủ. Việc thẩm định trực tiếp tại địa bàn giúp các cơ quan chuyên môn nắm bắt hồ sơ sát thực tế, từ đó đưa ra quyết định nhanh chóng, có thể rút ngắn từ 6 đến 12 tháng so với quy trình cũ.
Về tiến độ triển khai, chính sách mới cho phép các chủ đầu tư đang gặp khó khăn tài chính nhanh chóng chuyển nhượng một phần dự án để thu hồi vốn hoặc hợp tác với các nhà đầu tư thứ cấp có tiềm lực. Điều này giúp khơi thông dòng tiền, ngăn chặn tình trạng các hạng mục công trình bị bỏ hoang, tránh lãng phí nguồn lực đất đai và đảm bảo hạ tầng xã hội sớm hoàn thiện theo quy hoạch. Đây là cơ chế thanh lọc tự nhiên, tạo điều kiện cho những đơn vị năng lực kém rút lui để nhường chỗ cho những nhà đầu tư có khả năng thực thi mạnh mẽ hơn.
Về mặt kinh tế, sự thay đổi này mở ra khả năng tái cấu trúc dự án cực kỳ linh hoạt. Thay vì để dự án đình trệ do chủ đầu tư ban đầu thiếu nguồn lực hoặc sai lầm về chiến lược, quy định mới cho phép họ chủ động tìm kiếm đối tác mới để chia sẻ rủi ro và tận dụng nguồn lực thị trường. Việc đơn giản hóa thủ tục không chỉ giúp thị trường tự phục hồi mà còn đảm bảo các dự án được đưa vào khai thác đúng tiến độ, giải quyết dứt điểm tình trạng dự án chậm triển khai gây lãng phí quỹ đất và ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.
Câu hỏi: Ở góc độ thị trường, việc “nới” điều kiện chuyển nhượng dự án có thể giúp tăng tính thanh khoản và thúc đẩy tái cấu trúc dự án. Tuy nhiên, liệu có phát sinh rủi ro về quản lý hoặc chuyển nhượng tràn lan không?
Trả lời: Dưới góc độ kinh tế, việc “nới” điều kiện chuyển nhượng sẽ trực tiếp kích thích thị trường M&A bất động sản. Các doanh nghiệp sẽ mạnh dạn hơn trong việc tái cấu trúc hệ sinh thái sản phẩm của mình, tập trung vào những mảng cốt lõi và chuyển nhượng các phần dự án không còn phù hợp với chiến lược dài hạn. Điều này tạo ra sự linh hoạt tối đa cho thị trường, giúp dòng vốn dịch chuyển từ nơi hiệu quả thấp sang nơi hiệu quả cao, từ đó gia tăng tính thanh khoản tổng thể và củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Tuy nhiên, sẽ có những rủi ro về mặt quản lý nếu không có sự giám sát chặt chẽ. Việc phân cấp mạnh mẽ nếu thiếu đi các tiêu chí định lượng và quy trình kiểm soát minh bạch có thể dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng tràn lan hoặc chuyển nhượng dự án cho các đơn vị không đủ năng lực thực hiện, biến dự án thành một món hàng đầu cơ qua tay nhiều cấp để đẩy giá.
Rủi ro lớn nhất là sự xuất hiện của các dự án treo mới dưới cái mác đã chuyển nhượng, hoặc sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật giữa các địa phương, gây ra sự bất bình đẳng trong môi trường đầu tư. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp pháp lý, đặc biệt đối với khách hàng đã tham gia vào dự án.
Câu hỏi: Để quy định về phân cấp thẩm quyền chuyển nhượng dự án phát huy hiệu quả, theo ông cần bổ sung những cơ chế kiểm soát hoặc điều kiện nào?
Trả lời: Để việc phân cấp thẩm quyền không bị trục lợi, tôi cho rằng cần thiết lập một hệ thống điều kiện mang tính phòng ngừa rủi ro ngay từ đầu. Trước hết, luật cần quy định rõ tiêu chuẩn về năng lực tài chính thực tế của bên nhận chuyển nhượng, được xác thực qua báo cáo kiểm toán và bảo lãnh ngân hàng. Điều này nhằm đảm bảo dự án không bị chuyển dịch giữa các chủ đầu tư thiếu nguồn lực, dẫn đến tình trạng dự án bị đình trệ kéo dài.
Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cần chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm bằng cách giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện sau khi chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng phải gắn liền với cam kết tiến độ cụ thể; nếu sau một khoảng thời gian nhất định, ví dụ 12 tháng, mà bên nhận không triển khai, Nhà nước cần có quyền thu hồi dự án mà không bồi thường. Những chế tài đủ mạnh như vậy sẽ buộc các bên phải có trách nhiệm thực chất với dự án mình tiếp nhận.
Cuối cùng, yếu tố minh bạch và tính thống nhất là then chốt để ngăn chặn lợi ích nhóm. Mọi thông tin về quá trình chuyển nhượng và pháp lý dự án cần được công khai để thị trường cùng giám sát. Đồng thời, Trung ương cần ban hành hướng dẫn chi tiết nhằm tránh tình trạng mỗi nơi làm một kiểu, đảm bảo sự đồng bộ trong áp dụng pháp luật trên phạm vi cả nước. Chỉ khi quyền lực đi đôi với trách nhiệm giải trình và sự kiểm soát đa tầng, chính sách phân cấp mới thực sự phát huy hiệu quả.
