Quy định mới về bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, hứa hẹn sẽ mang lại nhiều hỗ trợ thiết thực cho các nhà đầu tư. Ba luật quan trọng là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không chỉ điều chỉnh các quy định hiện hành mà còn khắc phục những hạn chế trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Dưới đây là nội dung phần trả lời phỏng vấn Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty luật SBLAW với Báo đầu tư.
Câu 1: 5 tháng kể từ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực, ông đánh giá như thế nào về tác động chung với thị trường? Những thay đổi nào mà ông đánh giá cao nhất trong các luật mới này? Vì sao thưa ông?
Trả lời:
Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, các thay đổi lớn đã mang lại nhiều tác động tích cực lẫn thách thức cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Đầu tiên, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ bỏ quy định về khung giá đất, trao quyền cho các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm (thay vì 5 năm như luật cũ), công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, đảm bảo sự công khai, minh bạch… Theo đó, nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến giá bất động sản tiếp tục tăng bởi mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như trước đây. Giai đoạn tính theo bảng giá đất, mà sát thị trường. Điều này sẽ kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán sản phẩm tại các dự án.
Hơn nữa, với các quy định chặt chẽ hơn về quy hoạch và đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2024, giá đất dự kiến sẽ tăng cao hơn tại các khu vực có quy hoạch tốt, đặc biệt là ở các thành phố lớn và khu vực trọng điểm. Điều này một phần xuất phát từ việc các dự án đất đai và nhà ở cần đáp ứng tiêu chuẩn mới và rõ ràng về quy hoạch, tạo động lực cho các nhà đầu tư lớn với tiềm lực tài chính mạnh.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu các doanh nghiệp công khai đầy đủ thông tin về các dự án và bất động sản. Điều này sẽ giúp người mua và nhà đầu tư có cơ sở đánh giá kỹ càng hơn trước khi quyết định, giảm thiểu rủi ro pháp lý và các rủi ro liên quan đến thông tin bất đối xứng. Quy định mới cũng đặt ra yêu cầu rõ ràng đối với các cá nhân và tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới. Điều này nhằm kiểm soát hoạt động lừa đảo, tăng độ tin cậy trong các giao dịch bất động sản, từ đó thu hút nhà đầu tư nước ngoài và khuyến khích đầu tư vào các khu vực ít phát triển hơn.
Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 cũng khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội, có thể mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư nhỏ. Việc này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp mà còn giúp giảm áp lực tăng giá trên các khu vực đô thị lớn.
Nhìn chung, các quy định chặt chẽ hơn về đấu giá quyền sử dụng đất có thể giúp hạn chế đầu cơ đất đai, đặc biệt ở những khu vực mới phát triển. Điều này được kỳ vọng sẽ ngăn chặn hiện tượng bong bóng bất động sản, ổn định giá đất trong dài hạn và tạo điều kiện để người dân có thể tiếp cận nhà ở. Luật Nhà ở 2023 cũng có các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, điều này giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của tầng lớp lao động thu nhập thấp và trung bình, làm giảm sức ép về giá trong thị trường nhà ở dân dụng và ổn định nhu cầu.
Có thể thấy, về mặt tích cực, các luật mới đã giúp nâng cao niềm tin của nhà đầu tư nhờ các quy định rõ ràng hơn, đặc biệt trong việc giao dịch và chuyển nhượng bất động sản, cũng như các quy định tách thửa và bảo vệ quyền lợi người mua. Những cải tiến này được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho tăng trưởng thị trường và thu hút nhiều nguồn vốn, nhờ việc thể chế hóa các chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Đảng và Nhà nước.
Tuy nhiên, vẫn còn một số thách thức trong quá trình triển khai thực tế. Một trong những khó khăn chính là khối lượng lớn văn bản hướng dẫn chi tiết cần được ban hành tại các địa phương và từ các bộ, ngành trung ương để các luật mới đi vào cuộc sống hiệu quả. Nhiều địa phương cần các văn bản này để triển khai, nhưng tiến độ soạn thảo và ban hành còn hạn chế, dẫn đến tình trạng chờ đợi, gây ảnh hưởng đến hoạt động thị trường. Để giải quyết tình trạng này, Quốc hội đã đề nghị Chính phủ và các cơ quan chức năng chỉ đạo sát sao quá trình ban hành các quy định chi tiết, nhằm tránh phát sinh thêm khó khăn do sự chậm trễ này.
Như vậy, các luật mới được đánh giá là cần thiết và có tiềm năng tạo ra nhiều cải cách tích cực. Nhưng để đạt được hiệu quả tối đa, cần có sự phối hợp nhanh chóng giữa các cơ quan quản lý để hoàn thiện khung pháp lý chi tiết. Các luật này dự kiến sẽ đem lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản, đặc biệt là tính minh bạch, ổn định giá cả và bảo vệ quyền lợi người mua. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, giá bất động sản ở một số khu vực có thể tăng do các quy định mới về quy hoạch và đấu giá quyền sử dụng đất.
Những thay đổi nào mà ông đánh giá cao nhất trong các luật mới này? Vì sao thưa ông?
Trả lời:
Thứ nhất, đối với Luật Đất đai 2024
Một trong những điểm sáng của Luật Đất đai 2024 là việc quy định rõ ràng về quy hoạch, tạo điều kiện cho các địa phương dễ dàng triển khai dự án, tránh chồng chéo và vướng mắc pháp lý trong quy hoạch. Các quy định này giúp quá trình đấu giá quyền sử dụng đất minh bạch hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, Luật mới bảo đảm quyền lợi cho người dân khi nhà nước thu hồi đất, bao gồm các quy định chi tiết về bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Điều này giúp giảm thiểu xung đột giữa người dân và chính quyền địa phương, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người dân bị thu hồi đất.
Thứ hai, đối với Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu tất cả giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch và quy định môi giới phải có chứng chỉ hành nghề. Điều này làm tăng tính minh bạch trong thị trường, ngăn chặn tình trạng lừa đảo, giúp người mua tránh được các giao dịch rủi ro.
Bên cạnh đó, Một thay đổi đáng chú ý theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là việc giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản và yêu cầu chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trước khi huy động vốn từ người mua. Điều này bảo vệ quyền lợi của người mua, giảm thiểu rủi ro từ các dự án chưa hoàn thiện về mặt pháp lý. Quy định này là một bước tiến lớn trong việc bảo vệ người mua khỏi các dự án "ma" và thông tin sai lệch từ môi giới.
Thứ ba, đối với Luật Nhà ở 2023
Luật Nhà ở 2023 đưa ra các quy định cụ thể để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, bao gồm việc hỗ trợ tài chính cho các dự án nhà ở xã hội và giảm thiểu các thủ tục hành chính. Đây là một thay đổi quan trọng giúp người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, giảm áp lực lên thị trường bất động sản đô thị. Luật Nhà ở 2023 mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài và hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp tiếp cận nhà ở xã hội. Chính sách này được kỳ vọng sẽ làm giảm tình trạng thiếu nhà ở cho các nhóm yếu thế, tạo sự công bằng hơn trong tiếp cận nhà ở.
Đồng thời, đã bổ sung các quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà ở, đặc biệt là quyền thừa kế và chuyển nhượng. Việc này không chỉ tạo điều kiện cho người dân yên tâm sở hữu nhà ở mà còn bảo vệ quyền lợi của họ trước các biến động về chính sách và pháp lý
Như vậy, những thay đổi nổi bật trên của các luật mới này đều nhằm tăng cường tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi của người dân và khuyến khích phát triển bền vững. Đây là các bước tiến quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và đáp ứng tốt hơn nhu cầu xã hội. Các thay đổi này không chỉ hướng đến bảo vệ người tiêu dùng mà còn góp phần xây dựng một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và bền vững, tạo niềm tin lớn hơn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Câu 2: 3 dự án luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Đã bắt đầu có hiệu ứng lan tỏa tích cực tới các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người dân.
+) Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, theo ông, thay đổi trong những quy định mới sẽ có tác động như thế nào tới các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực nói chung, bản thân doanh nghiệp mình nói riêng (yêu cầu về năng lực tài chính, bảng giá đất cùng các quy định mới về điều kiện bồi thường)?
Trả lời:
Các quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, và Luật Nhà ở 2023 được thiết kế để thúc đẩy sự minh bạch, bảo vệ quyền lợi cho cả người mua và doanh nghiệp. Tuy nhiên, các thay đổi này cũng đặt ra nhiều yêu cầu cao hơn đối với doanh nghiệp, có thể kể đến một số tác động chính sau:
Thứ nhất, đối với yêu cầu về năng lực tài chính, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đưa ra các tiêu chí rõ ràng hơn về năng lực tài chính của các doanh nghiệp tham gia đầu tư. Doanh nghiệp cần chứng minh khả năng tài chính để hoàn thành dự án, bao gồm vốn tự có và khả năng huy động vốn. Điều này đặt áp lực cao hơn lên các doanh nghiệp nhỏ và trung bình, khi họ phải cạnh tranh với các doanh nghiệp lớn hơn có năng lực tài chính mạnh. Đối với doanh nghiệp của bạn, nếu có năng lực tài chính vững chắc, đây sẽ là lợi thế cạnh tranh trước những doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn. Với các yêu cầu mới về minh bạch và năng lực tài chính, doanh nghiệp có khả năng thu hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ hơn. Đầu tư nước ngoài có thể tin tưởng vào tính minh bạch của thị trường, tuy nhiên điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải tuân thủ các tiêu chuẩn cao và công bố tài chính rõ ràng.
Thứ hai, bảng giá đất mới có tác động lớn đối với doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với chi phí đất đai cao hơn do bảng giá đất được định kỳ điều chỉnh theo hướng sát với giá thị trường. Với quy định mới về định giá đất theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được thiết lập hàng năm thay vì chu kỳ 5 năm như trước, giúp phản ánh tốt hơn giá trị thực tế của thị trường. Điều này có thể khiến giá đất ở các khu vực phát triển cao hơn, làm tăng chi phí đầu tư cho các doanh nghiệp, đồng thời tăng áp lực tài chính trong ngắn hạn. Các doanh nghiệp có thể cần điều chỉnh chiến lược để tập trung vào các dự án có khả năng sinh lời cao, đặc biệt là tại các khu vực có giá trị đất cao. Việc này có thể đồng nghĩa với việc giảm bớt quy mô một số dự án hoặc đầu tư vào các khu vực ngoại thành, nơi chi phí đất rẻ hơn và có nhiều tiềm năng phát triển dài hạn.
Thứ ba, các quy định mới về bồi thường và tái định cư cũng tác động nhiều đến doanh nghiệp. Luật Đất đai 2024 đưa ra các tiêu chí cụ thể về quyền lợi bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này có thể làm tăng chi phí và thời gian thực hiện cho doanh nghiệp trong các dự án có liên quan đến thu hồi đất, đặc biệt là trong các khu vực đô thị và đông dân cư. Các quy định chi tiết về bồi thường và tái định cư yêu cầu doanh nghiệp phải chuẩn bị kỹ lưỡng, bao gồm việc lập kế hoạch bồi thường công bằng và thực hiện đúng tiến độ. Đối với doanh nghiệp, điều này có nghĩa là cần có sự đầu tư nhiều hơn vào công tác thẩm định, đánh giá để tránh các tranh chấp trong quá trình thực hiện bồi thường.
Có thể thấy, các quy định mới về năng lực tài chính, bảng giá đất và bồi thường giúp tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch hơn. Điều này không chỉ giảm thiểu rủi ro đầu cơ, mà còn làm tăng tính cạnh tranh cho các doanh nghiệp đủ khả năng và cam kết với các tiêu chuẩn cao. Doanh nghiệp có nền tảng vững chắc sẽ có cơ hội cạnh tranh tốt hơn trong môi trường này.
Bên cạnh đó, với chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023, doanh nghiệp có thể tìm kiếm cơ hội phát triển các dự án nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá rẻ để hưởng ưu đãi về thuế và chính sách tài chính từ nhà nước. Đây là một hướng đi tiềm năng cho các doanh nghiệp muốn tối ưu hóa chi phí và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Như vậy, các thay đổi trong ba luật mới mang lại nhiều cơ hội lẫn thách thức cho doanh nghiệp. Từ việc nâng cao yêu cầu về năng lực tài chính đến sự thay đổi trong bảng giá đất và bồi thường, doanh nghiệp sẽ cần phải chuẩn bị và thích nghi để duy trì cạnh tranh và phát triển bền vững trong bối cảnh mới. Những thay đổi này tạo áp lực cạnh tranh lớn hơn nhưng cũng mang lại cơ hội phát triển bền vững cho các doanh nghiệp có nền tảng tài chính và năng lực quản lý tốt. Với các doanh nghiệp không đủ khả năng đáp ứng yêu cầu mới, đây là thách thức lớn để duy trì hoạt động trong thị trường đang dần minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
+) Quy định mới chặt chẽ hơn nhưng chắc chắn cũng sẽ mở ra các cơ hội mới cho các doanh nghiệp, vậy theo ông/bà các cơ hội đó sẽ như thế nào? Bản thân các doanh nghiệp sẽ phải chuẩn bị những gì trong thời gian sắp tới?
Trả lời:
Các quy định mới trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tuy thắt chặt nhưng cũng tạo nhiều cơ hội lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp có năng lực tài chính vững mạnh và khả năng thích ứng nhanh:
Thứ nhất, tạo cơ hội phát triển các dự án chất lượng cao và minh bạch. Các quy định yêu cầu công khai và minh bạch thông tin dự án giúp xây dựng niềm tin từ khách hàng và nhà đầu tư. Doanh nghiệp có thể tận dụng điều này để tạo lợi thế cạnh tranh bằng cách phát triển các dự án quy mô lớn, chất lượng cao, với pháp lý rõ ràng. Sự minh bạch và cam kết trách nhiệm sẽ thu hút người mua và các nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt là người nước ngoài.
Thứ hai, giúp tăng cường hợp tác quốc tế. Các quy định mở rộng quyền sở hữu cho người nước ngoài cũng tạo điều kiện để doanh nghiệp mở rộng mạng lưới khách hàng quốc tế. Việc xây dựng mối quan hệ với các đối tác nước ngoài, phát triển các dự án có tiềm năng kinh doanh quốc tế có thể giúp doanh nghiệp tận dụng luồng vốn ngoại và nâng cao năng lực cạnh tranh.
Thứ ba, tạo cơ hội phát triển nhà ở xã hội. Việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội mang lại cơ hội mới cho doanh nghiệp xây dựng phân khúc nhà ở giá rẻ. Các doanh nghiệp có thể đầu tư vào hạ tầng và xây dựng khu dân cư cho người lao động thu nhập thấp, vừa tạo nguồn thu ổn định, vừa góp phần vào các mục tiêu an sinh xã hội.
Để tận dụng các cơ hội này, doanh nghiệp cần chuẩn bị:
Thứ nhất, cần nâng cao năng lực tài chính và quản trị rủi ro. Tài chính mạnh và quản lý rủi ro tốt sẽ giúp doanh nghiệp đáp ứng các yêu cầu pháp lý và điều chỉnh phù hợp với thị trường.
Thứ hai, cần đầu tư vào công nghệ và quản lý dữ liệu. Các công cụ công nghệ hiện đại giúp doanh nghiệp minh bạch hóa thông tin dự án, tối ưu hóa quản lý tài sản và kết nối hiệu quả với khách hàng và đối tác quốc tế.
Thứ ba, cần phát triển bền vững và có trách nhiệm với cộng đồng. Việc đầu tư vào các dự án bền vững và có trách nhiệm với môi trường và cộng đồng sẽ gia tăng uy tín cho doanh nghiệp, tạo nền tảng phát triển dài hạn trong ngành.
Như vậy, những điều chỉnh này không chỉ giúp doanh nghiệp phù hợp với các yêu cầu của pháp luật mà còn củng cố vị thế trên thị trường đầy cạnh tranh.
+) Sau giai đoạn khủng hoảng, nhà đầu tư hiện nay dù tâm lý đã dần cởi mở hơn, nhưng vẫn khá thận trọng với các quyết định đầu tư của mình. Theo ông, yếu tố nào hiện nay đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư của các nhà đầu tư? Phân khúc nào theo ông trong thời gian tới sẽ nhận được sự quan tâm nhiều nhất? Vì sao?
Trả lời:
Sau giai đoạn khủng hoảng, quyết định đầu tư của nhà đầu tư hiện nay phụ thuộc vào một số yếu tố quan trọng nhằm tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro:
Thứ nhất, sự minh bạch và an toàn pháp lý của dự án. Yếu tố pháp lý vững chắc được xem là ưu tiên hàng đầu. Các quy định mới yêu cầu minh bạch hóa thông tin dự án và sự nghiêm ngặt trong khâu thẩm định giúp nhà đầu tư an tâm hơn về độ an toàn của khoản đầu tư. Thị trường hiện có nhiều ví dụ về các dự án bị đình trệ hoặc bị xử lý pháp lý do pháp lý không rõ ràng, điều này khiến nhà đầu tư ưu tiên chọn các dự án được bảo đảm pháp lý chặt chẽ
Thứ hai, khả năng sinh lời lâu dài và tiềm năng tăng trưởng giá trị. Nhà đầu tư hiện nay quan tâm nhiều đến tiềm năng sinh lời bền vững thay vì những khoản lợi nhuận ngắn hạn. Điều này khiến các dự án tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiện ích đầy đủ và cơ hội tăng trưởng kinh tế thu hút nhiều sự chú ý.
Như vậy, nhà đầu tư hiện nay dù tâm lý đã dần cởi mở hơn, nhưng vẫn khá thận trọng với các quyết định đầu tư của mình.
Phân khúc nào theo ông trong thời gian tới sẽ nhận được sự quan tâm nhiều nhất? Vì sao?
Trả lời:
Trong thời gian tới, phân khúc nhà ở và bất động sản công nghiệp, đặc biệt là nhà ở cho người lao động thu nhập thấp sẽ thu hút nhiều đầu tư. Cụ thể:
Thứ nhất, phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho người lao động thu nhập thấp sẽ thu hút nhiều đầu tư. Do các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và mở rộng quyền sở hữu của người nước ngoài đã tạo điều kiện để phân khúc này tăng trưởng, phù hợp với xu hướng thị trường. Đây là phân khúc được quan tâm nhiều nhờ vào nhu cầu thực của người dân và ít bị ảnh hưởng bởi các biến động kinh tế.
Thứ hai, phân khúc bất động sản công nghiệp đang tăng trưởng mạnh mẽ tại Việt Nam nhờ nhiều yếu tố thuận lợi về kinh tế và chính sách, đặc biệt trong bối cảnh quốc tế và sự phát triển của ngành công nghiệp sản xuất và logistics. Các công ty lớn toàn cầu đang dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Đông Nam Á để đa dạng hóa chuỗi cung ứng và giảm thiểu rủi ro do căng thẳng thương mại Mỹ - Trung. Việt Nam, với vị trí địa lý thuận lợi, chi phí lao động cạnh tranh và nhiều hiệp định thương mại tự do, trở thành điểm đến hấp dẫn. Chính phủ Việt Nam đang có nhiều chính sách hỗ trợ đầu tư vào khu công nghiệp, bao gồm việc cải thiện hạ tầng giao thông và phát triển các khu công nghiệp hiện đại. Các quy định mới trong Luật Đất đai 2024 cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản công nghiệp tiếp cận quỹ đất và mở rộng dự án nhanh chóng. Đồng thời, sự rõ ràng trong quy trình pháp lý và quy định bồi thường giúp các doanh nghiệp yên tâm đầu tư lâu dài.
Như vậy, để đáp ứng được những yêu cầu này, doanh nghiệp cần duy trì tính minh bạch và pháp lý của các dự án, đầu tư vào cơ sở hạ tầng và tiện ích dài hạn, và tối ưu hóa các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp là hai lựa chọn triển vọng nhất, vì phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường và các chính sách hỗ trợ của nhà nước.
Câu 3: Với doanh nghiệp nước ngoài, cách nhanh nhất để thiết lập chỗ đứng tại thị trường Việt Nam chính là thâu tóm các dự án trong nước. Ngược lại, với các doanh nghiệp trong nước việc kêu gọi vốn ngoại là điều kiện để mở ra cơ hội, tiềm năng mới. Những thay đổi nào trong các quy định mới mà ông đánh giá sẽ giúp cho những thương vụ hợp tác giữa vốn ngoại và dự án nội nở rộ trong thời gian tới?
Trả lời:
Hiện nay, đối với nhà đầu tư nước ngoài, thị trường Việt Nam là điểm sáng. Sức hấp dẫn này được thúc đẩy bởi yếu tố: triển vọng tăng trưởng kinh tế dài hạn, sự dịch chuyển hoạt động sản xuất toàn cầu vào trong nước, GDP tăng và xu hướng đô thị hóa mạnh mẽ… Để đảm bảo được tình trạng các doanh nghiệp trong nước không bị “nuốt trọn” bởi các doanh nghiệp nước ngoài, thì pháp luật Việt Nam đã có những sửa đổi bổ sung. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 cho phép nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; nhà đầu tư nước ngoài cũng được nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ… Những điểm mới này sẽ tác động tích cực đến hoạt động sản xuất - kinh doanh, mang lại nguồn thu và thúc đẩy kinh tế phát triển mạnh.
Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã nhấn mạnh yêu cầu minh bạch thông tin trong các hợp đồng mua bán, góp vốn và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như quy định chi tiết hơn về các điều khoản bảo vệ quyền lợi của người mua và chủ đầu tư. Điều này sẽ giúp làm tăng sự minh bạch và bảo đảm an toàn cho nhà đầu tư nước ngoài, thúc đẩy sự tin tưởng và khuyến khích thêm các thương vụ hợp tác với các doanh nghiệp trong nước.
Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước. Việc sửa đổi này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp cụ thể, đồng thời đảm bảo tính thống nhất với Luật Đầu tư.
Câu 4: Nếu có những đóng góp kiến nghị thêm về hoàn thiện khuôn khổ pháp lý cho các hoạt động thu hút vốn ngoại tại Việt Nam, ông có đề xuất thêm kiến nghị gì? Vì sao, thưa ông?
Trả lời:
Nhìn chung, hệ thống pháp luật về ĐTNN của Việt Nam ngày càng được bổ sung đầy đủ, được cộng đồng quốc tế đánh giá là khá thông thoáng, hấp dẫn, về cơ bản phù hợp với thông lệ quốc tế. Pháp luật về ĐTNN và các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động ĐTNN được ban hành đã tạo ra môi trường pháp lý đồng bộ cho các hoạt động FDI tại Việt Nam, từ đó thu hút sự quan tâm của các nhà ĐTNN. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, chính sách thu hút vốn FDI của Việt Nam vẫn còn tồn tại một số hạn chế. Cụ thể như sau:
+) Số lượng các văn bản pháp luật về đầu tư khá nhiều, nằm rải rác trong các luật và văn bản dưới luật. Tình trạng nợ đọng văn bản hướng dẫn các luật còn nặng nề. Xảy ra vấn đề về việc chồng chéo, thiếu đồng bộ, mâu thuẫn giữa các quy định được ban hành.
+) Chất lượng một số văn bản quy phạm pháp luật chưa đảm bảo. Các quy định đưa ra thiếu tính thực tiễn, bất hợp lý mà không có hội đồng thẩm định, phản biện một cách nghiêm túc. Tình trạng này gây nhiều khó khăn, phức tạp cho người dân và doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
+) Các văn bản pháp luật về đầu tư không ổn định với sự thay đổi liên tục của chính sách ưu đãi thuế, ưu đãi đất đai, các thủ tục hành chính… khiến các doanh nghiệp không dự tính trước được hiệu quả kinh doanh trong trung và dài hạn.
+) Hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế số, mô hình kinh doanh mới gắn với công nghệ số còn chậm thay đổi. Các quy định và hệ thống vẫn sử dụng các giấy tờ lỗi thời, việc thay đổi bằng các giải pháp công nghệ số/trực tuyến còn chậm và hạn chế.
Với tình trạng như vậy, việc hoàn thiện pháp luật nhằm thu hút FDI là điều cần thiết. Một số giải pháp giúp khắc phục những hạn chế đó có nội dung như sau:
Thứ nhất, rà soát lại các văn bản pháp luật về đầu tư nhằm nâng cao chất lượng văn bản, giảm bớt những nội dung không tương thích với luật pháp quốc tế, cập nhập những cam kết quốc tế về mở cửa thị trường, bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ, lao động không cưỡng bức, tổ chức công đoàn độc lập,...
Thứ hai, ưu tiên giải quyết các quy định đang chồng chéo, xung đột với nhau trong các văn bản luật như: Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,... Cần đặc biệt lưu ý nghiên cứu sửa đổi bổ sung các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục đầu tư, quy định về tiếp cận tài nguyên đất đai, tài chính… liên quan đến hoạt động đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ ba, hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành dễ hiểu và dễ thực hiện, xây dựng các khái niệm rõ ràng để tránh việc diễn giải khác nhau gây cản trở đến hoạt động đầu tư. Quy định rõ ràng và chi tiết, dễ dàng áp dụng các thủ tục và điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư đồng thời đảm bảo hiệu quả QLNN về hoạt động đầu tư.
|
