Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời về Quy định mới về việc ghi tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ trên Vietnambiz. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu 1: Theo anh, quy định ghi tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ có cần thiết và phù hợp? Tại sao? Những lợi ích và hạn chế mà guy định này mang lại?
Luật sư trả lời:
Trước đây, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 5: Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình đã được quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.
Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên - Môi trường ra đời đã sửa đổi, bổ sung Điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (ngày 19/5/2014), quy định: “Đối với hộ gia đình sử dụng đất thể hiện các thông tin “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 5; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình và cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình.
Sau đó ghi thêm “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Như vậy, Thông tư 33/2017 đã bổ sung thêm đối tượng là “những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất” vào trong sổ đỏ.
Quy định nói trên, cũng giải quyết được một số vướng mắc trong quá trình giải quyết khiếu nại, khiếu kiện hiện nay. Việc ghi tên của các thành viên được cấp đất của hộ gia đình vào thời điểm được nhà nước giao đất sẽ rất thuận lợi trong việc xác định quyền sử dụng đất của từng thành viên, nhưng cũng sẽ làm phức tạp thêm thủ tục hành chính, rườm rà kéo dài và làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ sử dụng đất, không thực tế và dễ phát sinh tranh chấp.
Câu 2: Có người đồng tình vì cho rằng quy định này sẽ hạn chế được tình trạng một người cầm cố sổ đỏ mà các thành viên khác không biết, hoặc hạn chế được tình trạng tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất... Anh có đồng tình không? Nhờ anh giải thích cụ thể về ảnh hưởng của quy định ghi tên các thành viên vào sổ đổ đến những tình trạng nêu trên.
Luật sư trả lời:
Thực tế cho thấy nhiều trường hợp một người mang sổ đỏ đi bán hay cầm cố ngân hàng mà các thành viên khác trong gia đình không biết. Vì thế, quy định cập nhật hết các thành viên trong gia đình sẽ hạn chế tình trạng này. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ gây nhiều phiền toái cho người dân trong việc xác định các thành viên. Rất nhiều gia đình không còn giấy tờ, hay con cái ở xa hoặc đi nước ngoài không thể xác minh được. Khi đó, họ có thể buộc phải kê khai theo hướng giảm bớt thành viên hoặc giảm bớt những người thừa kế để làm được giấy tờ. Rồi việc thay đổi các thành viên trong gia đình trên sổ đỏ cũng làm tăng các thủ tục liên quan đến cập nhật thông tin, chia thừa kế trong người dân ở các vùng nông thôn, miền núi chưa quen với những quy định pháp luật này.
Câu 3: Lại có ý kiến khác cho rằng trước đây muốn bán nhà cũng phải được các thành viên hơn 18 tuổi đồng ý nên quy định ghi tên các thành viên này là không cần thiết, chỉ làm nhiêu khê thêm về thủ tục hành chính. Quan điểm của anh như thế nào?
Luật sư trả lời:
Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ,trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
Như vậy, việc định đoạt tài sản là bất động sản, cụ thể là quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì cần có sự thỏa thuận, đồng ý của các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Những người thành niên theo quy định tại Điều 20 Bộ luật dân sự là những người từ đủ 18 tuổi trở lên.
Khi gia đình bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình thì cần những thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thỏa thuận và ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng đất.
Những trường hợp chuyển nhượng đất của hộ gia đình không có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên đều không hợp pháp. Do đó, việc thêm tên của đầy đủ hộ gia đình vào sổ đỏ là không cần thiết.
Câu 4: Hiện khá phổ biến tình trạng họ hàng xin đứng tên trong sổ hộ khẩu với chủ hộ có nhà tại Hà Nội để thuận tiện cho công việc, học tập. Quy định mới có bắt buộc phải ghi tên đủ những người có trong hộ khẩu không?
Luật sư trả lời:
Theo quy định mới để được coi là hộ gia đình sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình phải đáp ứng đủ 3 điều kiện. Thứ nhất: Thành viên trong gia đình phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Thứ hai: họ phải đang sống chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba: họ có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định thành viên hộ gia đình hiện nay được xác định trên cơ sở “sổ hộ khẩu” của gia đình. Những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp sổ đỏ mang tên “hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu chung tài sản đó.
Khoản 29 Điều 3 luật Đất đai năm 2013 thì “hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Như vậy, việc liệt kê tên của các thành viên hộ gia đình vào thời điểm được cấp vào Giấy chứng nhận về cơ bản là theo ý muốn thoát khỏi sổ hộ khẩu để xác định luôn khi có được giấy chứng nhận. Nhưng để ra được giấy chứng nhận này, vẫn phải cần căn cứ vào sổ hộ khẩu và khi có tranh chấp xảy ra, không ai có thể bỏ qua được việc phải cung cấp hộ khẩu hoặc trích lục cư trú để làm cơ sở giải quyết.
Câu 5: Mới đây Bộ Tài nguyên & Môi trường quy định giảm một nửa thời gian cấp sổ đỏ (còn 15 ngày). Trong khi hầu hết các chuyên gia đều cho rằng quy định mới về việc ghi tên các thành viên trong gia đình vào sổ đỏ sẽ làm chậm quá trình cấp sổ đỏ. Anh nghĩ sao về việc này?
Luật sư trả lời:
Việc cấp sổ đỏ sẽ phải xác minh thêm rằng: con cái trong một gia đình có công sức đóng góp vào tài sản chung không? Nếu không đóng góp sẽ không được ghi tên vào sổ đỏ. Trong khi việc xác minh như vậy rất phức tạp, có thể làm chậm lại quá trình cấp sổ đỏ. Thiết nghĩ, để hạn chế, xóa bỏ các tranh chấp liên quan đến sổ đỏ, cơ quan quản lý cần làm hồ sơ quản lý chặt chẽ, mở rộng cửa để người dân được giải đáp thắc mắc tận tình, chi tiết.
Câu 6: Theo quy định, sổ đổ mới sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình, còn sổ cũ không cần đổi lại. Như vậy sẽ đồng thời tồn tại 2 loại sổ đỏ ạ? điều này có gây khó khăn gì cho công tác quản lý?
Luật sư trả lời:
Trong một bài phỏng vấn của báo Người lao động, theo Ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký Đất đai, Tổng cục Quản lý Đất đai, Bộ TN-MT: “Về lộ trình ai làm mới sổ đỏ thì sẽ ghi tên các thành viên vào. Còn các giấy tờ trước đó vẫn còn hiệu lực, khi nào người dân thực hiện giao dịch sẽ chỉnh lý lại”. Như vậy sẽ đồng thời tồn tại 2 loại sổ đỏ: loại sổ đỏ một người đứng tên và sổ đỏ nhiều người đứng tên.
Điều này cũng sẽ gây khó khăn cho công tác quản lý. Ví dụ: Với những gia đình có nhiều thành viên, nhiều thế hệ cùng sống thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ thông tin của các thành viên trong hộ gia đình sẽ gây khó khăn phức tạp đối với cán bộ thụ lý hồ sơ, gây nhầm lẫn thông tin; thông tin nhân thân từng thành viên có thể thay đổi, ...
