“Nếu quy định như Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về việc phải có đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần mới đủ điều kiện làm dự án nhà ở thì sẽ rất khó và nếu không muốn nói là không thể triển khai được”- Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty luật SBLAW khẳng định.
“Băng” bất động sản có nguy cơ dày thêm
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, một trong những vấn đề lớn nhất mà ông quan tâm và nhiều lần lên tiếng trong suốt thời gian góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa qua liên quan đến quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất sang làm dự án gặp nhiều vướng mắc nếu dự thảo này được thông qua.
Thực tế, tại điều 73 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Theo đó, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, đến năm 2014, Luật Nhà quy định phải có 100% đất ở mới được làm dự án, khiến gần như 100% các dự án bất động sản đều bị ách tắc. Nếu nhìn từ năm 2014, khi luật này được ban hành trở đi, thị trường bất động sản đã có gần 10 năm “đấu tranh” để đạt được đổi thay về quy định đất làm dự án nhà ở thương mại: từ “đất ở” (Luật Nhà ở 2014) đến “đất ở hoặc đất ở và đất khác đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng” (Luật số 03/2022).
Năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư và trước đó là Luật Đầu tư 2020 là bước tiến lớn trong việc tháo gỡ nút thắt cho các dự án đầu tư nhà ở thương mại.
Quy định này đã cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch).
Tuy vậy, luật sư Hà cho biết, dự thảo mới nhất của Luật Đất đai sửa đổi lại chỉ cho đất ở, đất ở và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã đóng tiền thuê đất một lần mới được nhận chuyển nhượng làm dự án.
Cụ thể, điểm b, khoản 1, Điều 128 quy định việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại phải là “đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Khoản 6, Điều 128 cũng quy định điều kiện tương tự đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại.
Nếu quy định này chính thức có hiệu lực thì chỉ có đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp mới được làm dự án nhà ở thương mại thì rất khó cho chủ đầu tư, vướng mắc pháp lý vẫn tiếp tục tồn tại. Một số dự án đã phê duyệt nay bị coi là dự án treo.
Phần lớn các dự án hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất, nên nó sẽ rất khó cho việc phát triển các dự án theo hướng thoả thuận chuyển nhượng, nếu không muốn nói là không thể.
Một hệ lụy khác, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, vướng mắc còn từ quy định chỉ được công nhận chủ đầu tư nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhưng thực tế, đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hằng năm.
“Do đó, tôi cho rằng cơ quan soạn thảo cần cân nhắc thêm, cần mở rộng phạm vi đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không nhất thiết phải là đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tìm kiếm đất phù hợp với dự án của họ, đồng thời tăng nguồn cung đất cho thị trường nhà ở”, luật sư Nguyễn Thanh Hà khuyến nghị.
Cần “cởi trói” cho các thỏa thuận hợp pháp, hợp lý
Một vấn đề khác, theo các chuyên gia, nếu Điều 128 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua có thể làm tắc nghẽn, thậm chí triệt tiêu động lực và quá trình thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người dân, trong khi chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW là “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Reenco Sông Hồng, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, những quy định tại Điều 128 đã bó hẹp khả năng ra đời các dự án mới, gây ách tắc cho các dự án đang trong quá trình triển khai và là trở ngại cho quá trình đô thị hóa của nước ta.
Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cũng cho rằng các quy định của Điều 128 gây khó khăn rất lớn cho các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn có quy mô hàng chục đến hàng trăm hecta.
Theo thống kê, cả nước hiện có hàng trăm dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý, trong đó nổi bật là vướng mắc về quy định đất làm dự án. Trong khi các nỗ lực giải quyết vướng mắc thời gian qua chưa đưa đến những kết quả tích cực thì việc Điều 128 dựng lên các “hàng rào kỹ thuật” như trên không khác gì chặn đường ra của hàng trăm dự án này.
Hệ lụy tất yếu là thị trường bất động sản tiếp tục tê liệt do không có dự án mới, doanh nghiệp kéo dài chuỗi ngày khốn cùng vì không có việc làm. Với người dân, nguồn cung ít ỏi sẽ đẩy giá sản phẩm bất động sản leo thang hơn nữa, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với.
Những bất cập nêu trên đã đặt ra vấn đề cần phải điều chỉnh nội dung của Điều 128, nhằm gỡ vướng mắc cho các dự án, đúng như tinh thần chỉ đạo của Chính phủ: “Rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu; trong đó, cần nghiên cứu thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản, đất đai để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính, công khai, minh bạch, lành mạnh hóa thị trường”.
Bởi vậy, các chuyên gia cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần xóa bỏ các bất cập đã nêu trong Điều 128, giữ nguyên các quy định của Luật số 03/2022.
Đi xa hơn, luật sư Nguyễn Thanh Hà kiến nghị cần mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; không có đất ở) thì cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch. Việc xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo sát giá thị trường, không gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang hết sức khó khăn, nền kinh tế đối diện với nguy cơ tăng trưởng thấp, việc khơi thông pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho các dự án bất động sản ra đời, triển khai được xem là điều kiện tiên quyết để vực dậy thị trường, từ đó tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế.
“Vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp, vừa làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở”
Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có hàng trăm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện do vướng quy định phải có nguồn gốc (hoặc một phần diện tích) đất ở thì mới được triển khai dự án nhà ở thương mại (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.
Do đó chúng tôi kiến nghị sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và sửa đổi, bổ sung Điều 4 Luật 03/2022/QH15, sửa đổi Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi theo hướng thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại, góp phần xóa bỏ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế- xã hội, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư.
Góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở. Bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là sự liên thông với các quy định có liên quan của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.
“Quy định như Dự thảo cũng không khuyến khích phát triển các dự án khu đô thị lớn”
Vướng lớn nhất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, bởi Điều 128 của Dự thảo quy định, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Như vậy, Dự thảo đã bỏ qua quy định trường hợp nhà đầu tư được mua quyền sử dụng đất nông nghiệp, kể cả thửa đất nông nghiệp nằm xen cài trong đô thị.
Quy định này cũng thu hẹp hơn so với quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 9 luật, quy định doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Điều đáng nói là, quy định như Dự thảo cũng không khuyến khích phát triển các dự án khu đô thị lớn, bởi theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM được biết, tại thành phố này, thửa đất được công nhận là đất ở lớn nhất có diện tích chưa đến 5.000 m2. Như vậy, nếu phải mua đất ở 100% thì làm sao có dự án lớn? Hay mua đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì làm gì có những khu đất rộng lớn để phát triển?
Điều đáng lo hơn, với quy định trong Dự thảo, các dự án bất động sản đã tắc nay càng tắc nhiều hơn. Lý do là, các dự án được phát triển trên nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, mà không dính một phần đất ở nào.
Ví dụ, ở tỉnh Bình Định có một khu công nghiệp được phê duyệt trước đây có diện tích hơn 3.000 ha. Sau đó, quy hoạch chung của tỉnh được điều chỉnh và nhận thấy dự án khu công nghiệp này có quy mô quá lớn so với nhu cầu, nên đưa 1.000 ha ra khỏi quy hoạch khu công nghiệp và cho phép phát triển khu đô thị. Hiện nay, có 3 tập đoàn trong nước, mỗi tập đoàn mua lại hơn 300 ha trong phần đất hơn 1.000 ha này. Như vậy, đất mà ba doanh nghiệp này mua lại là đất phi nông nghiệp, thì làm gì có đất ở trong đó?
Do đó, chúng tôi đề nghị bổ sung Điều 128 dự thảo Luật Đất đai, cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đối với đất khác là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng đồng thời với trường hợp thứ hai là doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất mà đất đó là đất nông nghiệp 100% hoặc đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở.
