Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về Huy động vốn trái phép của chủ đầu tư. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi: Thưa ông hiện nay nhiều dự án bất động sản chưa đủ pháp lý để bán hàng, thế nhưng chủ đầu tư đã bán hàng dưới hình thức “góp vốn đầu tư” hay còn gọi là huy động vốn trái phép. Ông có thể cho biết quan điểm của mình như nào trong khi hoạt động huy động vốn đó đã bị cơ quan chức năng nghiêm cấm.
Trả lời:
Huy động vốn là hoạt động diễn ra rất thường xuyên trong hoạt động kinh doanh bởi những lợi ích mà nó đem lại nhưng nổi bật nhất là đem lại nguồn vốn để nhà đầu tư thực hiện dự án được nhanh chóng và kịp thời.
Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Căn cứ theo quy định trên, đối với bất động sản là nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì chủ đầu tư bắt buộc xây dựng xong phần móng mới được phép mở bán dự án. Xong, khi dự án chưa xây xong phần móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính thì phải kí hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư nhận được vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ.
Ngoài ra, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh – tức Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Theo đó, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật. Đây là những hình thức giao dịch “trá hình”, giả tạo để gây rủi ro cho các bên, gây thiệt hại cho người mua nhà do người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin bất động sản hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án trong khi dự án chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý, làm rối loạn thị trường bất động sản cũng như ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản.
Điểm a Khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về việc xử phạt đối với vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:
Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.
Theo điểm c Khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.
Bên cạnh đó, hành vi vi phạm này còn bị áp dụng hình phạt bổ sung theo Khoản 5 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm nêu trên.
Như vậy, chủ đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở đó đáp ứng các điều kiện đối với bất động sản được phép đưa vào kinh doanh theo quy định. Trường hợp, chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai khi nhà ở này chưa đủ điều kiện để bán thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật, cụ thể là áp dụng hình phạt chính là phạt tiền và hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng.
Để quyết định có nên đầu tư vào Dự án hay không, người mua phải tiến hành kiểm tra đối chiếu với một loạt các quy định của các cơ quan Nhà nước như cần phải đối chiếu với Sở Tài nguyên và Môi trường đối với Giấy tờ về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sở xây dựng đối với việc Dự án được phép xây dựng hay không, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đối với các tài liệu về thiết kế, thi công để hạn chế các rủi ro.
