Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về “Chuyển nhượng đất đai bắt buộc qua sàn”. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law
Câu hỏi: Vấn đề chuyển nhượng đất đai bắt buộc qua sàn có đúng quy định pháp luật không ạ?
Trả lời:
Khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định về sàn giao dịch BĐS như sau: Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.
Có 2 dạng sàn giao dịch BĐS: sàn giao dịch BĐS không phải do chủ đầu tư thành lập (không trực thuộc chủ đầu tư) và sàn giao dịch BĐS do chủ đầu tư thành lập (trực thuộc chủ đầu tư). Trong trường hợp sàn giao dịch BĐS không trực thuộc chủ đầu tư thì giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch BĐS phải kí kết hợp đồng uỷ quền bán, cho thuê mua nhà ở qua sàn. Nếu sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư thì chủ đầu tư kí văn bản uỷ quyền cho sàn thực hiện việc chuyển nhượng do mình đầu tư xây dựng.
Luật Kinh doanh BĐS 2006 đã có quy định về việc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, sau 8 năm áp dụng thực hiện, đã xuất hiện những bất cập, quy định này không chỉ đi ngược lại với pháp luật các quốc gia khác mà còn không phù hợp với thị trường BĐS nước ta thời điểm đó nên Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bãi bỏ quy định này, cho phép người có nhu cầu tìm mua BĐS thoải mái lựa chọn cách thức tiếp cận sản phẩm BĐS thông qua sàn giao dịch hoặc trực tiếp tiếp cận với người cung cấp BĐS hoặc thông qua những người môi giới riêng lẻ.
Một số bất cập của quy định bắt buộc chuyển nhượng đất đai phải thông qua sàn giao dịch BĐS:
Giao dịch bất động sản qua sàn
Quy định trên có thể gián tiếp tạo điều kiện cho các sàn giao dịch, cò đất, môi giới, đầu cơ…xuất hiện và cùng nhau can thiệp, điều khiển thị trường BĐS, dẫn đến giá cả thị trường BĐS bị điều chỉnh theo hướng có lợi cho bên môi giới, có thể gây hiện tượng gian lận, trốn tránh thuế. Nhà nước muốn kiểm soát thị trường BĐS nên đã xây dựng quy định mọi giao dịch BĐS phải thông qua sàn môi giới. Nhưng trên thực tế, ngay cả giao dịch qua sàn cũng không kiểm soát được thị trường, tình trạng gian lận thuế vẫn tiếp diễn.
Chủ đầu tư, khách hàng bị hạn chế sự lựa chọn phương thức tiếp thị, tiếp cận sản phẩm. Về phía khách hàng, người mua nhà sẽ mất đi sự chủ động lựa chọn giao dịch nhà đất trực tiếp với chủ đầu tư hay thông qua các kênh môi giới, khó nắm bắt được thông tin và xác thực thông tin về BĐS vì chỉ có nguồn tin từ phía sàn giao dịch hoặc nhiều thông tin mà bên phía sàn giao dịch không nắm bắt được. Đối với phía chủ đầu tư, mặc dù quy định này sẽ giúp phía chủ đầu tư giảm thiểu được quy trình bán hàng, tập trung đầu tư vào sản phẩm của mình nhưng cũng đã vi phạm vào điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định về quyền tự do tự chủ kinh doanh do việc quảng bá, tiếp thị sản phẩm phụ thuộc vào bên phía môi giới và việc bán hàng chỉ thông qua một kênh duy nhất là sàn giao dịch cũng hạn chế sự tiếp cận khách hàng, cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư xây dựng
Vô hình chung, tạo ra một nhóm đối tượng “cò mồi” đẩy giá các sản phẩm BĐS lên cao khiến những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự gặp khó khăn. Sàn giao dịch BĐS là nơi gặp gỡ, trao đổi, tìm hiểu các thông tin BĐS giữa người cung cấp BĐS với người có nhu cầu mua BĐS, là kênh phân phối, tiêu thụ BĐS ra thị trường, cung cấp thông tin về BĐS trung thực, khách quan, minh bạch thông tin. Tuy nhiên, có hiện tượng một số sàn giao dịch BĐS đầu cơ, thu gom BĐS, đẩy thị trường vào tình trạng khan hiếm nguồn cung rồi sau đó nâng giá, đẩy giá bán BĐS vượt gấp nhiều lần giá trị thực nhằm trục lợi, thao túng, gây lũng đoạn thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, quy định giao dịch qua sàn khiến thủ tục phức tạp, chi phí sản phẩm bị tăng lên vì phải bao gồm thêm thuế, phí dịch vụ, phí môi giới. Thù lao và hoa hồng là hai khoản phí phổ biến trong trung gian giao dịch BĐS. Thù lao là khoản tiền bên thụ hưởng dịch vụ phải trả cho bên môi giới khi được bên sàn giao dịch tạo điều kiện cho cơ hội, gặp gỡ, trao đổi, đàm phán để kí được hợp đồng chuyển nhượng và không phụ thuộc vào giá trị của giao dịch BĐS. Mức thù lao này do các bên thoả thuận trong hợp đồng và phụ thuộc vào tính chất của BĐS. Hoa hồng là khoản tiền trả cho sàn giao dịch đã môi giới các hợp đồng chuyển nhượng thành công. Pháp luật hiện hành không quy định mức hoa hồng cố định mà sẽ do các bên thoả thuận. Thông thường, mức hoa hồng sẽ là từ 1% - 2% giá trị BĐS giao dịch thành công hoặc có thể sẽ cao hơn dựa vào thoả thuận của các bên và sẽ do bên cung cấp BĐS chi trả. Đối với những BĐS có giá trị lớn, mức hoa hồng này là rất lớn và nếu như không cần thông qua sàn giao dịch BĐS, cả bên người mua và người cung cấp BĐS đều có thể hưởng lợi khi chi phí hoa hồng và thù lao sẽ được trừ trực tiếp vào giá trị của BĐS.
Hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đều thành lập sàn giao dịch BĐS để thực hiện cac hoạt động môi giới BĐS hoặc đại diện chuyển nhượng BĐS của doanh nghiệp mình mà không phải đi thuê các sàn giao dịch BĐS khác. Các sản phẩm BĐS đều là những tài sản có giá trị lớn, nếu thông tin về sản phẩm đều do một phía là sàn môi giới BĐS vừa là chủ đầu tư xây dựng BĐS cung cấp nên khó tránh khỏi sự không minh bạch, giấu diếm thông tin bất lợi. Một số chủ đầu tư có thể đưa ra thị trường những sản phẩm BĐS nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc có vướng mắc về các thủ tục pháp lý làm cho khách hàng gặp khó khăn trong việc xác minh thông tin, thẩm định BĐS mà mình muốn mua. Vì vậy, những tranh chấp trong quá trình giao dịch trực tiếp giữa người bán và người mua BĐS rất dễ bùng phát.
