Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội mới đây đã có nhiều thay đổi. Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Trong vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW có đưa ra quan điểm được trích dẫn dưới đây.
Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai đưa ra nhiều ý kiến trái chiều
Liên quan đến phương án đặt cọc, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án. Một là, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định.
Hai là, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.
Đồng tình với phương án 1, đại biểu Trần Hồng Nguyên ( đoàn Bình Thuận) cho rằng, hiện vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất trật tự an ninh, vì vậy cần có quy định để kiểm soát chặt chẽ:
"Tôi nhất trí với phương án 1 vì phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.
Tôi cho rằng thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở, được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trọng các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện ở phương án 2 sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế là rất dài gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng".
Bày tỏ quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, phương án 1 sẽ an toàn đối với người mua nhà song theo ông Thanh, cần làm rõ thêm khái niệm “đủ điều kiện kinh doanh”:
"Tôi nghĩ rằng, nên chọn phương án 1 nhưng thay vì khái niệm “đủ điều kiện kinh doanh” thành có giấy phép xây dựng vì như thế thì vừa an toàn cho người mua nhà mà cũng tạo điều kiện cho chủ đầu tư để triển khai dự án".
Mặc dù phương án 1 - chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định - được xem là phương án ít rủi ro với khách hàng - đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản, giúp hạn chế phát sinh tranh chấp nhưng Cơ quan thường trực của Quốc hội cho rằng, phương án này vẫn có hạn chế là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng.
Hiện vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện. Ảnh minh họa
Hiện vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện. Ảnh minh họa
Do đó, theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật S&B Law, phương án 2 sẽ đảm bảo lợi ích giữa người mua nhà và nhà đầu tư:
"Theo quan điểm của tôi, tôi nghiêng về phương án thư 2 hơn. Bởi sẽ đảm bảo, cân bằng lợi ích của chủ đầu tư dự án và người mua nhà. Như chúng ta đã biết, khi phát triển dự án thì ngoài vốn tự có thì cũng sẽ huy động nguồn vốn bên ngoài, vốn từ tổ chức tín dụng, và vốn ng mua nhà để đảm bảo dự án về đích theo quy định. Với phương án 1 thì để đảm bảo đáp ứng tất cả các điều kiện thì sẽ rất khó, đặc biệt trong bối cảnh khó khăn, và sẽ khó cho chủ đầu tư. Do đó, phương án 2 sẽ cân bằng cả 2 bên tốt hơn."
Góp ý thêm về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Đại Thắng ( đoàn Hưng Yên) cho rằng, với phương án này, chủ đầu tư có thể huy động vốn sớm:
"Tôi chọn phương án 2 vì sẽ cụ thể trường hợp nào chủ đầu tư được nhận đặt cọc, đảm bảo công khai, minh bạch; bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức cá nhân đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở; hạn chế được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như một kênh huy động vốn."
Song nhiều ý kiến lo ngại, phương án 2 cũng gây rủi ro cho khách hàng. Bởi nếu quá trình triển khai dự án bị chậm tiến độ sẽ gây thiệt thòi cho người mua, dẫn tới tranh chấp.
Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính bày tỏ quan điểm:
Về mặt nguyên tắc, phương án mà đã có khối lượng hoàn thành theo quy định của pháp luật thì lúc đó mới có sản phẩm cụ thể thì mới được cấp cho mua bán các sản phẩm hình thành trong tương lai mà đã được. xem lại hoàn thành đến mức độ nhất định mới cho phép mua bán."
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây kiến nghị, nên tích hợp 2 phương án này thành 1 phương án. Điều này đảm bảo tính đồng bộ quy định về đặt cọc, thống nhất với Điều 328, Bộ Luật Dân sự 2015, quy định mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, nhằm bảo vệ khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai hoặc có sẵn.
Nguồn: https://vovgiaothong.vn/newsaudio/nhieu-y-kien-trai-chieu-ve-phuong-an-dat-coc-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-d36228.html
