Mức giá trúng thầu kỷ lục tại phiên đấu giá đất Hoài Đức đã khiến không ít người ngỡ ngàng. Với mức tăng chóng mặt so với giá khởi điểm, nhiều chuyên gia nhận định đây là một hiện tượng bất thường và cần được làm rõ. Liệu có phải có những yếu tố nào đó đằng sau sự tăng giá đột biến này? Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà - Giám đốc khối luật công ty luật SBLAW có chia sẻ về vấn đề này trong bài phỏng vấn dưới đây. Mời quý khách theo dõi.
Phiên đấu giá đất ở Hoài Đức, Hà Nội vừa qua đã gây nóng dư luận bởi giá trúng thầu cao gần 20 lần so với giá khởi điểm. Bà bình luận gì về hiện tượng bất thường này?
Trả lời:
Trong thời gian gần đây, giá đất đấu giá tại các khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng vọt, thậm chí vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², tương đương với nhiều khu vực nội đô. Đơn cử là phiên đấu giá 19 thửa đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội bắt đầu từ 8h sáng ngày 19/8 nhưng phải tới 4h30 sáng ngày 20/8 mới kết thúc, và lô đất có giá cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Đây là hiện tượng đáng lo ngại và hết sức bất thường, đặc biệt khi so sánh với giá đất xung quanh, vốn chỉ dao động ở mức vài chục triệu đồng/m². Việc giá đất nội đô cao khiến nhà đầu tư đổ về các khu vực có giá trị thấp hơn là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, mức giá trúng thầu vừa qua lại thể hiện rõ sự bất hợp lý.
Xét về các yếu tố cơ bản như hạ tầng giao thông, quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết, cũng như các dự án đầu tư lớn có khả năng thu hút nhân lực và tăng nguồn thu ngân sách, không có sự thay đổi đột biến nào để biện minh cho sự tăng vọt này. Cũng không có dấu hiệu về sự phát triển đột phá trong lĩnh vực du lịch hay giao thương thương mại, không có yếu tố nào có thể tạo nên làn sóng người dân và doanh nghiệp đổ về đây sinh sống, kinh doanh, hay sản xuất trong tương lai gần. Do đó, việc giá đất tăng đột biến hoàn toàn không có cơ sở hợp lý, và tiềm ẩn nhiều dấu hiệu của sự bất thường. Thêm vào đó, cách tổ chức các phiên đấu giá cũng chứa đựng nhiều điểm bất hợp lý. Thay vì tổ chức đấu giá trong một lần với hình thức bỏ phiếu kín và công khai ngay tại chỗ, một số khu vực lại áp dụng phương thức bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng, tối thiểu là 6 vòng. Việc kéo dài thời gian đấu giá như vậy có thể dẫn đến giá trúng thầu bị đẩy lên một cách bất hợp lý.
Việc giá được đẩy cao bất thường như vậy liệu có hay không hành vi thổi giá, của nhóm đầu cơ?
Trả lời:
Hành vi thổi giá của những nhà đầu cơ tham gia đấu giá thường có những dấu hiệu như:
- Trả giá cao bất thường nhằm thổi phồng giá trị bất động sản
- Tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó từ bỏ hợp đồng và rút lui, chốt lời.
Như đã phân tích ở trên, các yếu tố như cơ sở hạ tầng giao thông, quy hoạch, dự án thương mại, du lịch đều không có sự thay đổi đột biến nào để minh chứng cho việc tăng vọt giá này. Do đó, việc xem xét có hay không hành vi thổi giá của những nhà đầu cơ là cần thiết và cần phải có sự vào cuộc của các cơ quan có thẩm quyền để làm rõ về việc này.
Vì nếu không được kiểm soát, có thể dẫn đến nhiều hệ lụy như đối tượng có nhu cầu chính đáng như người dân cần đất ở hay các doanh nghiệp nhỏ sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai. Điều này có thể dẫn đến việc thiếu hụt các dự án nhà ở giá rẻ và cơ hội đầu tư cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản.
Việc thổi giá đất để trục lợi không phải là trước đây chưa có. Nhưng tại sao hiện tượng này vẫn xảy ra và thậm chí nhiều hơn. Phải chăng chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý hành vi này, thưa bà?
Trả lời:
Chế tài chưa đủ mạnh có thể được xem là một trong những nguyên nhân;
Pháp luật không đề cập trực tiếp đến hành vi đẩy giá, thổi giá này nhưng có quy định cấm các hành vi mà từ đó có thể gây nên những tác động tiêu cực, có thể dẫn đến nhiễu loạn thị trường BDS.
Ví dụ như Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản có nghiêm cấm hành vi:
Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản hay hành vi Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
Các vi phạm liên quan đến Kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định số 139/2017 và nghị định 21/2020 cũng chưa chỉ rõ xử lý vấn đề thao túng, nhiễu loạn thị trường Bất động sản dẫn đến việc xử lý vi phạm hành chính chủ yếu đối với các hành vi khác.
Ngoài ra, Theo Điều 9 của luật đấu giá hiện hành có quy định hành vi Thông đồng, móc nối giữa đấu giá viên với người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức thẩm định giá, tổ chức giám định tài sản đấu giá, cá nhân, tổ chức khác để làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, dìm giá, làm sai lệch hồ sơ đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;
Mà không có quy định về hậu quả làm đẩy giá, làm lũng đoạn giá.
Do đó cơ chế để xử lý mạnh tay vấn đề này trên thực tế là khá khó khăn.
Luật có quy định về tội thao túng thị trường chứng khoán, chỉ rõ các dấu hiệu của việc thao túng, nhiễu loạn thị trường làm cơ sở cho việc xử lý trách nhiệm hình sự đối với các hành vi sai phạm.
Trong khi đó, các hành vi gây nhiễu loạn thị trường BDS cũng gây hậu quả nguy hiểm cho xã hội không thua kém thì lại chưa có quy định xử lý cụ thể.
Việc thiếu chế tìa xử lý đã làm cho các chủ đầu tư, những người kinh doanh BDS dường như ít lo sợ sai phạm.
Nếu có 1 hệ thống quy phạm đủ mạnh chắc chắn sai phạm sẽ giảm đi đồng thời khi xử lý cũng tránh được sai sót tránh được việc cố ép hình sự hóa quan hệ tranh chấp kinh doanh, dân sự.
Ở thời điểm hiện tại nhiều địa phương đang tiến hành đấu giá đất, vậy bà có đề xuất chính sách gì để hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất?
Trả lời:
- Để khắc phục vấn đề này chính phủ cần thiết phải có các giải pháp ngăn chặn hành vi trả giá rồi "lướt cọc" hay "bỏ cọc" nhằm mục đích đầu cơ.
Theo Điều 70 luật đấu giá tài sản , Người trúng đấu giá nếu vi phạm quy định pháp luật sẽ sẽ bị phạt hành chính, truy cứu hình sự hoặc cấm tham giá đấu giá trong thời hạn từ 06 tháng đến 05 năm. Tuy nhiên vẫn chưa có quy định rõ xử phạt những trường hợp bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất.
Theo đó, để giải quyết tình trạng “thổi” giá rồi bỏ cọc, nhà nước cần nghiên cứu và ban hành quy định như:
- Xử phạt tiền đối với những trường hợp trúng đấu giá nhưng bỏ cọc mà không có lý do chính đáng;
- Cấm chuyển nhượng quyền sở hữu mảnh đất đã trúng đấu giá trong một thời hạn nhất định;
- Xử phạt các cá nhân đã trốn cọc hoặc không tham gia đấu giá trong một khoảng thời gian nhất định để răn đe và bảo vệ thị trường.
Thêm vào đó, chính phủ cũng có thể xem xét xây dựng hệ thống đánh giá độ tín nhiệm của các cá nhân và doanh nghiệp dựa trên lịch sử tham gia đấu giá, trong đó các đối tượng từng có hành vi "lướt cọc" hoặc "bỏ cọc" sẽ bị đưa vào danh sách đen và không được phép tham gia đấu giá.
Đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản, các nhà làm luật cần quy định rõ những hành vi thao túng thị trường bds là những hành vi cụ thể nào, chế tài xử phạt ra sao, để giúp thị trường BDS về đúng với giá trị thực
Với các luật mới liên quan đến bất động sản vừa có hiệu lực bà đánh giá như thế nào về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới.
Trả lời:
Những quy định mới liên quan đến bất động sản vừa có hiệu lực hứa hẹn mang lại nhiều thay đổi tích cực, tạo nên một thị trường minh bạch, bền vững và hấp dẫn hơn cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà.
- Đặc biệt, các quy định liên quan đến việc minh bạch hóa thông tin, quy hoạch, và quyền sở hữu dự kiến sẽ tạo ra tác động tích cực đến thị trường.
- Một điểm nổi bật khác trong các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản là sự thay đổi về bảng giá đất. Trước đây, bảng giá đất được cập nhật mỗi 5 năm một lần bởi trung ương, nhưng hiện nay, việc này sẽ được thực hiện hàng năm và phân quyền cho các địa phương. Thông tin về giá đất sẽ trở nên rõ ràng và minh bạch hơn, tạo ra một sân chơi công bằng và sòng phẳng hơn.
- Ngoài ra, các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, và việc bán nhà cho người nước ngoài cũng như cải tạo các khu chung cư cũ cũng sẽ góp phần hình thành một thị trường bất động sản minh bạch và hấp dẫn hơn.
|
