Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi muốn hỏi Luật sư: Vừa rồi gia đình em có ký hợp đồng bán đất và em đã nhận được tiền cọc là 300 triệu trong hợp đồng, giá trị nhà là 2 tỷ, trong HĐ có ghi: là nếu em không bán đất thì sẽ bị đền gấp 3 lần tiền, nhưng lại ko ghi đến thời gian bao lâu. Nay đã gần 1 năm bên mua cũng không đưa thêm tiền đất, mà còn bảo huỷ hợp đồng sẽ đền bù gấp 3 lần. Xin Luật sư giải quyết vấn đề ạ, cho em hỏi là việc không trả tiền của bên mua có đúng không và số tiền đền bù như vậy có trái pháp luật không? Em xin cảm ơn Luật sư.
Trả lời: Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
- Đối với số tiền đền bù đã thỏa thuận. Đối với trường hợp của bạn, nên xác định rõ đây có phải hợp đồng thương mại hay không căn cứ tại Điều 3 Luật thương mại 2005, theo đó Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi. Do vậy, tùy vào mục đích sau này của việc mua bán nhà là sinh lời hay chỉ là nhu cầu cá trao đổi cá nhân, thì mức phạt hơp đồng (theo lời của bạn là đền bù) sẽ khác nhau,cụ thể:
+ Đối với hợp đồng thương mại, mức phạt hợp đồng không vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm căn cứ theo Điều 301 Luật Thương mại 2005. Đối với trường hợp này, mức phạt sẽ là 8% của 300 triệu đồng.
+ Nếu không phải là hoạt động nhằm sinh lợi, giá trị của thỏa thuận phạt hợp đồng sẽ không bị giới hạn mà sẽ là tùy hai bên thỏa thuận, căn cứ theo khoản 2 Điều 418 BLDS 2015.
Ngoài ra, bạn có thể yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại khi chậm trễ nghĩa vụ thanh toán, nếu bạn có đủ căn cứ về hành vi vi phạm hợp đồng; lỗi của bên vi phạm; hành vi vi phạm là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại; có mức thiệt hại vì chậm thanh toán.
- Đối với thời hạn thanh toán tiền:
Việc không đưa ra thời hạn là thiếu sót đáng kể trong hợp đồng mua bán, mặc dù vậy bạn vẫn có quyền đòi thanh toán nếu bạn đã giao nhà cho người mua theo Điều 440 BLDS 2015 như sau: “Trường hợp các bên chỉ có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn thanh toán tiền cũng được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản”.
Theo đó, bạn và người mua nên đàm phán và đồng thời đưa ra thời gian giao nhà và giao tiền hợp lí, và yêu cầu người mua mau chóng thanh toán khoản tiền trên.
