Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty Luật TNHH SB Law tham gia buổi đối thoại về các vấn đề còn tồn tại trong vấn đề thu hồi đất, GPMB
1. Rõ ràng việc thu hồi đất luôn là vấn đề phức tạp và thường dẫn đến khiếu kiện do có nhiều bất cập. Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, qua các công việc hàng ngày của văn phòng thì ông thấy bất cập lớn nhất hiện nay của cơ chế thu hồi đất là gì?
Trả lời:
Hiện nay Pháp luật quy định có 2 cơ chế thu hồi đất. Một là Nhà nước thu hồi đất; hai là, tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Nhưng dù là áp dụng cơ chế nào thì vấn đề bất cập nhất khiến cho việc thu hồi đất diễn ra chậm và khó khăn đó là chênh lệch giữa giá bồi thường giải phóng mặt bằng so với giá đất thị trường. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với giá thị trường. Nên khi áp dụng giá đó để bồi thường người dân không chịu hợp tác, và xảy ra nhiều khiếu kiện trong một thời gian dài.
2. Như vậy, bất cập về giá chính là nguyên nhân chính khiến cho việc thu hồi đất xảy ra nhiều khiếu nại, khiếu kiện như trong thời gian qua, thưa ông?
Trả lời:
Nguyên nhân chính là do khung giá các loại đất được quy định cho 03 vùng đồng bằng, trung du, miền núi có biên độ quá rộng, chậm được điều chỉnh. Bên cạnh đó, việc giao quyền tự chủ cho các địa phương về giá đất thu hồi dẫn đến việc thu hồi đất ở các địa phương khác nhau cũng sẽ có mức bồi thường khác nhau. Điều này bên cạnh việc giúp cho các địa phương thu hồi đất sát với tình hình thực tế của địa phương thì cũng có mặt trái là sự so sánh giữa người sử dụng đất tại các địa phương khác nhau có điều kiện tương đồng.
Thứ hai, cơ chế định giá, nguyên tắc, phương pháp định giá đất chưa phù hợp. Thị trường BĐS có tính khu vực. Giá đất phụ thuộc vào tốc độ đô thị hóa của từng địa phương, phong tục tập quán canh tác… nên chênh lệch giá đất tương đối lớn, làm biên độ giá trong từng khung giá đất càng lớn, làm giảm vai trò của khung giá đất trong việc định hướng xây dựng bảng giá đất, do đó giá đất do Nhà nước ban hành không sát được với giá thị trường.
Thứ ba, hoạt động của các tổ chức tư vấn giá đất còn hạn chế, chưa hỗ trợ được cho các địa phương trong việc xây dựng Bảng giá đất và định giá cụ thể. Mặt khác, quy định điều chỉnh giá đất vào 01/01 hàng năm sẽ gây ra tình trạng người dân muốn chờ đợi, kéo dài việc bàn giao đất đến thời điểm ban hành khung giá đất mới với hy vọng được hưởng giá bồi thường cao hơn, nên từ giữa năm trở đi, các dự án cần giải phóng mặt bằng thường ách tắc, rất khó thu hồi đất.
3. Rõ ràng, việc thỏa thuận về giá đền bù không được thực hiện nên đã khiến người dân bức xúc. Vậy xin được hỏi Luật sư Nguyễn Thanh Hà, quan điểm của ông như thế nào về vấn đề này?
Trả lời:
Việc người dân không được tham gia thoả thuận về giá bồi thường cũng chính là vấn đề lớn khiến cho người dân bức xúc khi mà họ bị áp đặt một bảng giá đất bồi thường chênh lệch quá lớn với giá thị trường như vậy. Tuy nhiên trên thực tế để người dân được thoả thuận về giá bồi thường đất thì cũng sẽ xảy ra nhiều vấn đề khi mà mỗi người một ý rất khó để đạt được thoả thuận cuối cùng. Nhất là đối với cơ chế để nhà đầu tư tự thoả thuận với người dân. Có nhiều người khi được tham gia thoả thuận về giá thì ra một cái giá rất cao mà chủ đầu tư không thể đáp ứng được. Và nếu không đáp ứng thì người dân sẽ không hợp tác cho doanh nghiệp có thể tiến hành dự án.
Vì vậy để người dân được thoả thuận về giá cũng gây ra một số bất cập. Nên thiết nghĩ để hợp lý hoá thì cần phải thực hiện thay đổi từ việc thẩm định, xác định khung giá đất sao cho phù hợp với từng địa phương và loại đất. Từ đó áp dụng khung giá đất ấy sẽ có lợi cho cả người dân và nhà nước cũng như chủ đầu tư.
4. Xin được hỏi thêm Luật sư là như trong trường hợp phóng sự đã nêu, nếu doanh nghiệp và người dân không thỏa thuận được giá cả đền bù thì họ có bị cưỡng chế thu hồi không?
Trả lời:
Theo Điều 71 Luật đất đai năm 2013 thì nhà nước chỉ có thể cưỡng chế thu hồi đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
- Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
- Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.
Vì vậy, đối với cơ chế để doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân thì ở đây không khác gì một giao dịch dân sự. Khi không đạt được thoả thuận thì doanh nghiệp không thể thực hiện dự án. Vì vậy doanh nghiệp cần phải tự tính toán và đưa ra giải pháp để giải quyết với người dân.
5. Giải phóng mặt bằng là khâu ách tắc nhất trong quá trình thu hồi đất. Để giải quyết được khâu này, phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước - doanh nghiệp sử dụng đất - người dân. Trong đó, quan trọng nhất là phải nhận được sự đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi. Và để có được sự đồng thuận này thì trước hết việc thu hồi đất cần được minh bạch, rõ ràng, việc áp khung giá đền bù phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Nhưng trên thực tế thời gian qua, ở nhiều địa phương chưa làm tốt vấn đề này nên đã phát sinh nhiều khiến kiện. Thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà, ông có rằng đây chính là vấn đề cốt lõi cần được quan tâm khi thu hồi đất của người dân?
Trả lời:
Vấn đề thu hồi đất và giải phóng mặt bằng là vấn đề rất nhạy cảm nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nhiều bên, nhất là đối với người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, mặc dù Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã quy định cụ thể về công tác thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng tuy nhiên trên thực tế công tác này khi thực hiện vẫn chưa tuân thủ được hoàn toàn theo quy định.
Tình trạng cơ quan chức năng mập mờ trong quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, đồng thời gây ra nhiều bức xúc trong dư luận nhân dân.
Ngoài ra, vẫn còn tồn tại nhiều bộ phận cán bộ địa phương, những người có thẩm quyền trong công tác thu hồi đất cố tình sai phạm để trục lợi khi thực hiện việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Chính vì vậy có thể coi đây chính là vấn đề cốt lõi cần được quan tâm và khắc phục để công tác giải phóng mặt bằng được diễn ra đúng pháp luật, đảm bảo lợi ích của các bên.
6. Thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà, là người đã từng tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân trong nhiều vụ khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, theo ông thì làm thế nào để đảm bảo được sự hài hòa này giữa người dân và doanh nghiệp khi thu hồi đất? Người dân thì rất muốn được đền bù với mức giá cao, đúng giá thị trường, nhưng về phía doanh nghiệp lại muốn ép giá này càng thấp càng tốt. Như vậy ở đây là có sự xung đột về lợi ích giữa 2 bên.
Trả lời:
Rất khó để có thể đảm bảo lợi ích cho cả 2 bên vì trên thực tế luôn có một bộ phận người dân không đồng tình với giá và phương pháp bồi thường, GPMB. Mà nếu họ đòi với giá quá cao thì doanh nghiệp lại khó để đáp ứng.
Chung quy lại vấn đề chính vẫn là giá đất thì doanh nghiệp nên tính toán và nếu cần thiết có thể thoả thuận và đưa ra giá bồi thường hợp lý không quá chênh lệch với giá thị trường để làm hài lòng người dân và nhận lại được sự hợp tác. Có như vậy, bước đầu có thể doanh nghiệp sẽ thiệt hơn nhưng tính về chiến lược lâu dài thì khi được thực hiện dự án sớm nhất có thể thì doanh nghiệp càng tránh được những tổn thất, thiệt hại.
7. Thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà, theo Luật sư thì với việc Nhà nước đứng ra thu hồi đất và cho doanh nghiệp thuê lại thì có bảo đảm được tốt hơn quyền lợi hợp pháp cho người dân bị thu hồi đất và cũng sẽ giảm rất nhiều những vụ khiếu kiện liên quan đến đền bù đất đai đã và đang ra nhiều bức xúc trong thời gian qua?
Trả lời:
Nhà nước chỉ được thu hổi đất trong các trường hợp vì mục đích an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, hoặc thu hồi khi có vi phạm về pháp luật đất đai, hay chấm dứt quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc cho doanh nghiệp thuê lại thì dự án doanh nghiệp đó thực hiện cũng cần phải đúng theo như mục đích thu hồi đã thông báo.
Về việc đảm bảo được lợi ích hợp pháp cho người dân còn cần phải phụ thuộc vào việc thu hồi có tuân thủ đúng pháp luật hay không, giá đất đền bù có hợp lý và công tác tái định cư cũng như chất lượng đất bố trí tái định cư cho người dân có đạt chuẩn hay không. Có như vậy thì quyền lợi người dân mới được đảm bảo và tránh được những bức xúc, khiếu kiện.
8. Thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà, theo ông đối với việc quy hoạch sử dụng đất nên để uỷ ban nhân dân các cấp chủ động xác định nhu cầu sử dụng đất hay vẫn như hiện nay?
Trả lời
Điều 45 Luật đất đai 2013 quy định:
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
- Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Quy trình phê duyệt qua nhiều cấp nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch đồng thời còn phải tính toán sao cho phù hợp với quy hoạch và kế hoạch của quốc gia.
