Trong bài viết tại chuyên mục Bất Động Sản trên báo điện tư Đầu tư Chứng khoán, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty Luật TNHH SBLAW đã có những nhận định về xu hướng thị trường của các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản thời gian gần đây, đồng thời cũng có những ý kiến về các vấn đề pháp lý liên quan đến những hoạt động đầu tư này.
Bất động sản nghỉ dưỡng biến đổi
Một trong những mô hình đầu tư được nhắc tới gần đây phải kể đến shoptel, sự kết hợp giữa mô hình "shopping - house" và "hotel". Nếu như mô hình shophouse kiểu cũ từng đứng trước những câu hỏi lớn về khả năng thanh khoản, hiệu quả khai thác sau khi đi vào vận hành bởi chủ yếu khai thác không gian tầng 1 và để lại khoảng trống từ tầng 2, thì với việc kết hợp cùng yếu tố "hotel", shoptel đã giải quyết được điều này.
Theo đó, shoptel có thiết kế tối ưu hơn cho việc làm khách sạn, giúp tăng giá khai thác bởi căn hộ khách sạn thường mang lại lợi nhuận cao hơn cho thuê làm văn phòng hoặc kinh doanh hay các hình thức tương tự.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH PR và phát triển đô thị Phú Quý, đơn vị đang phân phối nhiều dự án shoptel cho biết, xuất hiện từ năm 2016, tới cuối năm 2018 và đầu 2019, shoptel đang lan rộng từ Phú Quốc tới Đà Nẵng, trở thành một sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư bởi thường được đặt ở các khu trung tâm du lịch.
Ngoài shoptel, một mô hình khác được nhắc tới nhiều trong thời gian gần đây là mô hình Nhà gỗ - Farmstay. Đây là hình thức được triển khai trong khuôn viên một dự án biệt thự nghỉ dưỡng ở Hòa Bình. Dự án gồm hơn 60 căn biệt thự, kèm 60 lô đất farmstay với giá chỉ 300 triệu đồng cho 1 lô, có sổ đỏ.
Tại dự án này, chủ đầu tư cũng tiến hành cam kết thuê lại và cho phép sử dụng lượng ngày miễn phí trong năm như các mô hình nghỉ dưỡng truyền thống để chăm sóc vườn, nghỉ dưỡng, cắm trại. Sau 50 năm, sẽ tiếp tục gia hạn khi hết hạn quyền sử dụng đất. Theo chủ đầu tư, đây là mô hình đầu tiên ở Việt Nam có sự kết hợp giữa các chuyên gia Thái Lan, Nhật Bản và giáo sư Đại học Nông nghiệp để biến khu nông nghiệp thành mô hình thăm quan, trải nghiệm cho khách du lịch.
Tùy vào từng diện tích, khách hàng sẽ chi trả vài trăm triệu đồng cho thời hạn sử dụng kéo dài khoảng 5 năm. Với loại hình sản phẩm này, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, mà bỏ một số tiền để được quyền sử dụng và kinh doanh. Theo các điều khoản hợp đồng đầu tư, khách hàng và công ty thỏa thuận cho phép sử dụng căn hộ theo chế tài áp dụng cho homestay. Bên nào có quyền kinh doanh hoặc được ủy quyền thì quản lý và điều hành cho thuê căn hộ và chia lãi theo thỏa thuận.
Tự tạo cơ hội cho chính mình
Theo chia sẻ của ông Nguyễn Mạnh Hà, thị trường bất động sản du lịch đã phát triển mạnh trong thời gian qua, song lại "rập khuôn" về mô hình, cách thức quản lý, nên cần sản phẩm mới với màu sắc đa dạng, ưu việt, thu hút các nhà đầu tư hơn.
Theo mô hình phổ biến hiện tại, chủ đầu tư sẽ xây dựng một dự án khu nghỉ dưỡng, bán căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng cho nhà đầu tư thứ cấp, sau đó đưa dự án vào khai thác kinh doanh và trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng. Những sản phẩm này, theo ông Hà, đã dần cân bằng so với nhu cầu của các nhà đầu tư. Đây chính là lý do những mô hình nghỉ dưỡng mới dần hình thành.
Tuy nhiên, các sản phẩm này cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có những hiểu biết nhất định về mô hình và ý tưởng, cũng như cách thức hợp tác giữa các bên liên quan để đảm bảo việc triển khai và tính khả thi của dự án. Đặc biệt, ông Mauro Gasparotti kỳ vọng về tiềm năng của các dự án xanh, vốn có xu hướng trở thành tiêu chí quan trọng hơn với khách hàng.
Bổ sung quan điểm của ông Gasparotti, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, ăn theo du lịch, thị trường lưu trú và dịch vụ du lịch đã tăng trưởng mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng tại mỗi điểm đến. Sự xuất hiện của các mô hình bất động sản mới khiến các mô hình kinh doanh cũ bị cạnh tranh, hoặc buộc phải thay đổi để thích nghi.
Bên cạnh đó, theo ông Hà, có nhiều điểm cần lưu ý với các dự án mới, đặc biệt là mô hình farmstay, homestay, campinghouse… Nếu như shoptel thường chỉ xuất hiện tại các dự án nghỉ dưỡng tầm cỡ và thường dành cho giới đầu tư có nhiều tiền của, thì các mô hình nghỉ dưỡng còn lại hướng tới đối tượng các nhà đầu tư cá nhân hoặc các bạn trẻ có mong muốn "tập tành" thử sức kinh doanh.
Với số vốn ban đầu bỏ ra không nhiều, các mô hình này khá linh hoạt và có thể mang lại doanh thu nhanh nếu dự án tốt. Tuy nhiên, có không ít nhà đầu tư nhận ra rằng, tổng doanh thu trong một tháng không đủ để trả được tiền thanh toán định kỳ hoặc tiền lãi.
Ngoài ra, hiện nay, hành lang pháp lý với các mô hình mới này chưa có, không chỉ gây khó khăn cho nhà đầu tư mà còn làm đau đầu các nhà quản lý. Thời gian qua, có không ít tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư, đặc biệt là những vướng mắc liên quan tới quyền sử dụng, quyền sở hữu, trách nhiệm của các bên...
Vướng mắc trước tiên là thời hạn sử dụng đất, vì hầu hết các dự án đều có thời hạn 50 năm, hoặc chỉ được xây dựng nhà tạm. Do vậy, việc cấp sổ đỏ hay sổ hồng cho các loại hình bất động sản này gặp nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho nhà quản lý. Một số địa phương hiện đã tạm dừng cấp phép, cấp sổ cho các dự án này và các bên đầu tư.
Mặt khác, mô hình farmstay, homestay, campinghouse, condotel... mới du nhập vào Việt Nam nên quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, quy định số phòng, mật độ như thế nào, diện tích ra sao... còn thiếu cơ sở, càng dễ gây tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên trong dự án.
Do đó, khi đầu tư, các nhà đầu tư cá nhân phải đặc biệt lưu tâm đến nhiều vấn đề để tránh những thiệt hại phát sinh sau này.
Nguồn:https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/no-ro-mo-hinh-bat-dong-san-nghi-duong-moi-215763.html
