Mới đây, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW đã có buổi trao đổi cùng Hội môi giới bất động sản Việt Nam. Chủ đề lần này là Những vấn đề nổi lên cần hoàn thiện trong dự thảo luật Đất Đai. Mời quý khách theo dõi câu hỏi và các câu trả lời của luật sư Hà dưới bài viết này.
Câu hỏi 1. Thưa ông (bà), trong chương trình kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV bắt đầu từ ngày 23/10 tới đây có nội dung cho ý kiến lần cuối đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sau khi xin ý kiến tại nhiều diễn đàn và toàn bộ quần chúng nhân dân. Với bản dự thảo luật lần này, theo ông (bà), còn những vấn đề gì nổi lên cần tiếp tục hoàn thiện?
Trả lời:
Thứ nhất, cần hoàn thiện khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch, tạo điều kiện thuận lợi; khuyến khích và có những chính sách hỗ trợ các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch.
Thứ hai, về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ thúc đẩy lẫn nhau để phát triển.
Thứ ba, về giá đất, không để khoảng trống pháp lý trong định giá đất, hiện nay các phương pháp định giá đất đã được thể chế hóa để áp dụng tối ưu cho từng loại dự án, không gian, đối tượng cụ thể. Cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá đầy đủ, toàn diện các ảnh hưởng, tác động khi đề xuất bỏ phương pháp thặng dư, không tạo ra khoảng trống, thiếu cơ sở triển khai trong thực tiễn dẫn đến cách tắc trong thực thi.
Ngoài ra, về đấu thầu, đấu giá, tự thỏa thuận, cần phải điều tiết được để bảo đảm tư hay công thì quyền lợi và nghĩa vụ của người có đất phải công bằng. Đây là vấn đề lớn phải xử lý, không thể để tình trạng khiếu kiện do có sự chênh lệch về giá hay tình trạng chênh lệch giữa tỉnh này với tỉnh kia.
Câu hỏi 2. Theo quan điểm của ông (bà), những tồn tại nói trên cần được xử lý theo hướng nào và thị trường sẽ được hưởng lợi ra sao nếu Luật Đất đai với những bước hoàn thiện đó sớm được ban hành?
Trả lời:
Để có thể giải quyết phần nào những tồn tại nói trên thì chúng ta cần phải tiếp tục nghiên cứu tình hình thực tế trong lĩnh vực đất đai. Cần phải hiểu rõ là trên thực tế có những vướng mắc, bất cập như nào thì mới có thể đưa ra giải pháp chính xác, tránh trường hợp xảy ra bất cập khi đưa pháp luật vào thực tiễn.
Luật Đất đai là một phần quan trọng trong hệ thống pháp luật của một quốc gia và có thể có tác động lớn đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nếu được hoàn thiện và thực hiện một cách hiệu quả. Một số lợi ích tiềm năng mà thị trường có thể hưởng lợi nếu Luật Đất đai được cải thiện và áp dụng một cách tốt:
Thứ nhất, tăng tính minh bạch và tin tưởng: Khi luật đất đai được hoàn thiện và đưa vào trên thực tiễn sẽ giúp có một hành lang pháp lý rõ ràng và công bằng có thể tạo ra môi trường kinh doanh ổn định và dự đoán. Điều này giúp tạo sự tin tưởng từ các nhà đầu tư và người mua bất động sản.
Thứ hai, thúc đẩy đầu tư: Luật Đất đai hoàn thiện có thể kích thích đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Các nhà đầu tư thường muốn biết rõ về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng để đưa ra quyết định đầu tư.
Thứ ba, giúp phát triển hạ tầng: Một chính sách đất đai hiệu quả có thể giúp chính phủ quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn để phát triển hạ tầng, bao gồm cơ sở hạ tầng giao thông, điện và nước.
Thứ tư, giảm tranh chấp: Luật Đất đai rõ ràng và công bằng có thể giảm nguy cơ tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu đất đai. Điều này có thể giúp giảm chi phí pháp lý và thời gian trong việc giải quyết tranh chấp.
Thứ năm, thúc đẩy phát triển bất động sản và xây dựng: Cải thiện Luật Đất đai có thể thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản và xây dựng, tạo ra cơ hội việc làm và thúc đẩy nền kinh tế địa phương.
Ngoài ra, tăng nguồn thu thuế và thu ngân sách: Khi thị trường bất động sản phát triển, các giao dịch mua bán và cho thuê đất đai thường tăng, điều này có thể dẫn đến tăng thuế thu vào ngân sách nhà nước.
Câu hỏi 3. Có một thực trạng chung của nhiều dự án bất động sản vừa qua là theo quy định của pháp luật đất đai, lô đất triển khai dự án phải có nguồn gốc (hoặc một phần diện tích) đất ở thì mới được triển khai dự án nhà ở thương mại. Quy định này đã khiến các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng từ các loại đất sản xuất – kinh doanh, đất nông lâm nghiệp bế tắc kéo dài, gây lãng phí tài sản của nhà đầu tư và toàn xã hội. Theo ông, nên khắc phục tình trạng trên bằng việc bổ sung nội dung nào trong Luật Đất đai sửa đổi?
Trả lời:
Thứ nhất, cần mở rộng phạm vi đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không nhất thiết phải là đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tìm kiếm đất phù hợp với dự án của họ, đồng thời tăng nguồn cung đất cho thị trường nhà ở. Ví dụ, có thể mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; không có đất ở) thì cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch... Việc xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo sát giá thị trường, không gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Thứ hai, nên quy định rõ ràng các điều kiện, thủ tục và trách nhiệm của các bên liên quan trong việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đảm bảo minh bạch, công bằng và hợp pháp. Điều này sẽ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, người mua nhà ở và Nhà nước.
Thứ ba, nên có các biện pháp hỗ trợ, khuyến khích và ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho sinh viên. Điều này sẽ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân, đồng thời phát triển kinh tế - xã hội
Câu hỏi 4. Trên thị trường đang có quan điểm cho rằng, dù chiến lược phát triển ngành du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn đã được đề cập rất rõ tại Nghị quyết 08/TW của Bộ Chính trị cũng như Quyết định số 2473/QĐ-TTg, Quyết định số 201/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Tuy nhiên, cả Luật Du lịch và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, hiện đều chưa đề cập đến nội dung phát triển hạ tầng du lịch – nền tảng cốt lõi để phát triển ngành kinh tế này - là một thiếu sót lớn. Quan điểm của ông về vấn đề này?
Trả lời:
Trong những năm qua du lịch ở nước ta phát triển ngày càng mạnh mẽ. Nhiều tỉnh thành xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn, là ngành kinh tế không khói. Hiểu được vai trò quan trọng đó của du lịch nên nhà nước đã đề cập rất rõ vấn đề này tại Nghị quyết 08/TW của Bộ Chính trị cũng như Quyết định số 2473/QĐ-TTg, Quyết định số 201/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ với mục tiêu phát triển mạnh ngành du lịch ở nước ta. Đến nay, Luật du lịch hay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được chỉnh sửa nhiều lần nhưng cả hai vẫn bỏ quên vấn đề phát triển hạ tầng du lịch – nền tảng cốt lõi để phát triển ngành kinh tế này. Điều đó khiến những quy định pháp luật đang đi ngược lại với thực tiễn và chưa đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn.
Nếu đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch, tổ hợp du lịch phải thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội. Bởi khi Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp sẽ tiếp cận quỹ đất nhanh hơn so với việc nhà đầu tư phải đi thương thảo với tất cả những người đang sử dụng đất.
Câu hỏi 5. Thực tế hiện nay, hầu hết các lĩnh vực kinh doanh khác được hỗ trợ, tiếp cận được đất đai để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua việc nhà nước thực hiện thu hồi đất, kể cả các công trình như: kho chứa dầu thô, trạm bơm xăng, dầu khí hoặc xây dựng chợ dân sinh, nhưng việc tiếp cận đất đai với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ lại có khoảng trống chính sách. Liệu có thể sớm khắc phục được điều này hay không, khi chúng ta đang trong quá trình hoàn thiện để sớm ban hành Luật Đất đai sửa đổi?
Trả lời:
Do thế mạnh về tài nguyên du lịch và chủ chương coi du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, nên nhu cầu sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch ở Việt Nam hiện nay cũng như trong tương lai sẽ ngày càng gia tăng. Để có thể khắc phục được điều này thì chúng ta phải có sự chuẩn bị ngay từ bây giờ bởi ngành du lịch của nước ta đang trong thời kỳ phát triển mạnh nhất là sau một thời gian dài do dịch bệnh thì ngành du lịch càng được đẩy mạnh hơn với mục đích biến ngành du lịch thành một ngành công nghiệp không khói. Nên nó yêu cầu quỹ đất để thực hiện mục tiêu này phải là rất lớn cũng như cần phải có cơ chế và các quy định pháp lý điều phối đất dùng để kinh doanh dịch vụ du lịch phù hợp với thực tiễn.
Chính vì vậy Luật đất đai sửa đổi cần lưu ý về vấn đề cơ sở hạ tầng cho ngành du lịch, cần nên có những quy định riêng về đất khu du lịch cũng như những chính sách về việc nhà nước sẽ là người thu hồi đất để từ đó phát triển một quỹ đất đáp ứng yêu cầu cho việc phát triển ngành du lịch.
Câu hỏi 6. Theo ông, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung những điều khoản nào để hoàn thiện khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch, tạo điều kiện thuận lợi và khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch?
Trả lời:
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có thể xem xét việc bổ sung các điều khoản sau để hoàn thiện khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng du lịch:
Thứ nhất, quy định rõ quyền sử dụng đất đai cho mục đích du lịch:
Cần có một hành lang rõ ràng về việc sử dụng đất đai cho mục đích phát triển du lịch, bao gồm cả việc xây dựng cơ sở hạ tầng du lịch như khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu vui chơi giải trí, và các tiện ích liên quan. Nhất là trong việc thu hồi đất cho mục đích phát triển cơ sở hạ tầng du lịch.
Thứ hai, có ưu đãi thuế và hỗ trợ từ phía nhà nước:
Để khuyến khích các tổ chức, cá nhân tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch, Luật Đất đai sửa đổi có thể bổ sung các quy định về ưu đãi thuế và hỗ trợ từ phía nhà nước trong việc thu hồi đất cho các dự án này.
Thứ ba, quy định về một quy trình thủ tục minh bạch:
Việc làm rõ và minh bạch hóa quy trình thủ tục liên quan đến việc sử dụng đất đai cho mục đích du lịch sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.
Thứ tư, quy định về hợp tác giữa các bên liên quan:
Luật Đất đai sửa đổi cũng nên khuyến nghị việc hợp tác giữa các bên liên quan, bao gồm chính phủ, doanh nghiệp, cộng đồng và các tổ chức phi chính phủ, để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch một cách hiệu quả và bền vững.
Thứ năm, bảo vệ môi trường và duy trì bền vững:
Trong quá trình phát triển cơ sở hạ tầng du lịch, việc bảo vệ môi trường và duy trì sự bền vững là rất quan trọng. Do đó, Luật Đất đai sửa đổi cần có các quy định để đảm bảo rằng việc phát triển du lịch không gây hại cho môi trường và cộng đồng xung quanh.
Những điều khoản này không chỉ giúp hoàn thiện khung pháp lý cho việc phát triển cơ sở hạ tầng du lịch mà còn góp phần vào việc thúc đẩy ngành du lịch của Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn nữa.
Câu hỏi 7. Tại Khoản 27, Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Dự thảo Luật Đất đai quy định các trường hợp thu hồi đất, trong đó không có trường hợp thu hồi đất cho dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại dịch vụ, khu vui chơi giải trí, tổ hợp du lịch đa năng. Quan điểm của ông về việc cần thiết bổ sung các hạng mục này?
Trả lời:
Việc bổ sung các hạng mục này là cần thiết và phù hợp với yêu cầu trên thực tiễn. Bởi hiện nay đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị mà để nhà đầu tư, doanh nghiệp thực hiện theo cơ chế các nhà đầu tư và doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất là không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện, khó thu hút được vốn đầu tư vào mảng nhà ở thương mại này. Bởi lẽ, trong rất nhiều trường hợp thực tế hiện nay là việc giải phóng mặt bằng bị “ách tắc”, thậm chí là phải dừng thi công không thời hạn chỉ vì một hoặc một số ít hộ dân không chịu thỏa thuận đền bù, hoặc yêu cầu mức giá quá cao so với giá thị của thửa đất hay căn nhà đang sở hữu.
Trên thực tế, đối với dự án lớn, quan trọng, tiến độ thi công yêu cầu nhanh, cấp bách thì một số nhà đầu tư, doanh nghiệp không thể đàm phán, thỏa thuận được với hàng nghìn người dân trong một thời ngắn được. Do đó, để có thể triển khai được dự án, khai thông bế tắc, nhà đầu tư, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.
Câu hỏi 8.Thực tế việc chọn nhà đầu tư thực hiện dự án du lịch hoặc dịch vụ có thể thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Nghị định 25/2022/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Tuy vậy, một trong những điều kiện để thực hiện đấu thầu đó là dự án phải thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. Trong khi đó, Luật Đất đai không có quy định về thu hồi đất để phát triển các dự án du lịch như khu vui chơi giải trí, tổ hợp du lịch đa năng... Đây là vướng mắc chính trong việc phát triển dự án du lịch. Ông có thể nói thêm về sự cấp bách cần đồng bộ hóa các quy định này.
Trả lời:
Với mục đích là biến ngành du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, Luật đất đai cần phải có quy định cụ thể về cơ sở hạ tầng của ngành du lịch. Đồng thời có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư… để du lịch phát triển, nên có quy định các dự án du lịch, tổ hợp du lịch phải thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Bởi trên thực tế hiện nay các nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người đang sử dụng đất. Chúng ta đều biết, hiện nay thường nhà đầu tư không bao giờ thỏa thuận hoàn toàn được với 100% người dân, điều này khiến cho các nhà đầu tư mất nhiều thời gian và chi phí. Nhưng nếu có cơ chế thu hồi đất thì chắc chắn Nhà nước có thể thu hồi đất để các chủ đầu tư tiếp cận đất đai nhanh, tránh lãng phí thời gian và tiền bạc tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng, phát triển các dự án du lịch đó. Nên việc đồng hoá các quy định này là cần thiết tránh được những bất cập trong quy định của pháp luật cũng như đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn.
Câu hỏi 9. Quy định các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại trước đây được quy định tại Điều 38 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), phiên bản ngày 27/7/2023: Theo đó, doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất: a) Đất ở; b) Đất ở và đất khác; c) Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tuy nhiên hiện nay, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định trên mà dẫn chiếu theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại được quy định trong Luật Đất đai; Luật Nhà ở không quy định mà dẫn chiếu theo Luật Đất đai). Theo dự thảo Luật Đất đai trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, doanh nghiệp phải đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng: (i) Đất ở hoặc (ii) Đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo).
Quy định này đã thu hẹp hơn so với quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 09 luật, trong đó sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 về các loại đất được làm nhà ở thương mại gồm: b) Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).
Việc quy định bắt buộc phải có đất ở mới có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin duyệt chủ trương đầu tư vô hình chung sẽ khiến thị trường bất động sản bị tắc nghẽn nguồn cung bởi đa phần các dự án hiện tại được triển khai trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh...
Điều 128 cũng quy định đất phi nông nghiệp muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải là đất phi nông nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Điều này đi ngươc lại chủ trương hiện tại đang khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm, bản thân hình thức này cũng đang được thực hiện phổ biến.
Bên cạnh đó, Luật Đầu tư hiện tại đang khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, tuy nhiên, việc yêu cầu có đất ở và đất phi nông nghiệp đã nộp tiền thuê đất một lần khiến nhiều dự án không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi đã nhận chuyển nhượng. Quy định này cũng đi ngươc lại những chỉ đạo hiện nay là phải tháo gỡ về pháp lý cho dự án. Thống kê có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang ách tắc (do chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đất ở), điều này dẫn tới quy hoạch treo
Điểm c khoản 4 điều 123 dự thảo sửa đổi Luật đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hay, doanh nghiệp chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; ngoài ra, khu đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi.
Quy định này dẫn đến việc nhiều dự án sẽ bị treo lại. Bởi theo điều 73 Luật đất đai 2013 hiện tại quy định nhà đầu tư được quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh dự án nếu dự án/khu đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhiều nhà đầu tư đã thực hiện nhận chuyển nhượng dự án theo quy định hiện hành sẽ “ngã ngửa” bởi không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu dự thảo Luật đất đai sửa đổi được phê duyệt.
Với việc các quy hoạch bị treo lại, mọi dự án sẽ bị đình trệ vì điều kiện tiên quyết để các nhà đầu thực hiện dự án dù theo bất kỳ hình thức nào (đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng đất) là phải tuân thủ và phù hợp với quy hoạch phải được được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nếu không dù có sẵn đất ở, nhà đầu tư cũng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất được. Việc quản lý nhà nước theo chủ trương, định hướng là quản lý theo quy hoạch.
Do vậy, để tránh quy hoạch treo, các dự án bị ách tắc, việc sửa đổi theo hướng doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất gồm đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm); thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...) là cần thiết, thưa ông?
Trả lời:
Việc sửa đổi theo hướng này là cần thiết giúp cho các doanh nghiệp và chủ đầu tư không phải mất nhiều thời gian xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm dự án. Bởi phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất và đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm. Từ đó khuyến khích được việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tháo gỡ được khó khăn pháp lý trong quá trình các doanh nghiệp và chủ đầu tư chuyển quyền sử dụng đất mà không có đất ở, từ đó tránh được việc ách tắc dẫn tới quy hoạch treo. Qua đó giúp cho nền kinh tế trong lĩnh vực bất động sản phát triển hơn, tránh trường hợp thị trường bất động sản bị tê liệt và giá cả tăng cao do khan hiếm nguồn cung.
