Những lo lắng về dòng vốn ngoại với thị trường Việt Nam là có trong bối cảnh nhiều bất ổn trên thế giới đang diễn ra. Thế nhưng, dù giảm kỳ vọng nhưng thực tế nhiều nhà đầu tư vẫn muốn tăng vốn vào Việt Nam.
Vì sao vậy?
“Làm sao mà một nhà đầu tư ngoại vẫn có thể đổ ra cả vài nghìn tỷ đồng (tính theo tiền Việt) để giải ngân ào một doanh nghiệp Việt Nam vào thời điểm này?” đây là câu mà tôi tư hỏi sau một vài thương vụ tiếp xúc và trao đổi với nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc cũng như nghe ngóng từ một số quỹ đầu tư khác thời gian gần đây khi quan sát bối cảnh diễn biến kinh tế vĩ mô của Việt Nam.
Nói khó cũng sẽ không khó hiểu khi các yếu tố từ cuộc xung đột vũ trang Ukraine – Nga, tình hình lạm phát trên toàn cầu và quá trình tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý cho toàn thị trường còn đang kéo dài, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Hôm nọ, mới ngồi với cậu em đang làm phóng viên theo dõi mảng bất động sản của Báo Đầu tư, nghe được nhiều câu chuyện than thở về thị trường, về doanh nhân và cả về doanh nghiệp xung quanh câu chuyện “khơi thông dòng chảy về vốn cho việc gọi vốn ngoại cho doanh nghiệp địa ốc”, mới ngẫm nghĩ ra nhiều điều.
Ở góc độ một Luật sư, tôi có những suy nghĩ khác hơn về cách nhìn nhận về thị trường, về cách tiếp cận Việt Nam của dòng vốn ngoại và cả những trăn trở trong quá trình tư vấn cho doanh nghiệp ngoại khi vào Việt Nam. Thực tiễn nếu xét ở tiêu chí đơn giản nhất, Việt Nam là một trong số ít quốc gia tránh được suy thoái liên quan đến Covid-19, theo tổng thư ký OECD từng chia sẻ trong chuyến thăm mới đây tại Việt Nam.
Có nghĩa là, với một quốc gia dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao, thu nhập bình quân trên đầu người vẫn được cải thiện qua hàng năm cùng những cơ chế rất mở để thu hút vốn ngoại như ưu đãi thuế, Việt Nam là một thị trường đầy tiềm năng cho các nhà đầu tư ngoại, với điều kiện duy nhất “biết tận dụng cơ hội”. Nền kinh tế vĩ mô của Việt Nam an toàn và ổn định trong biến động chung của toàn cầu luôn là thước đo hàng đầu khi ra quyết định của các nhà đầu tư ngoại, chí ít trong quan điểm chung mà các nhà quản lý tại Việt Nam xác định rõ.
Do đó, mặc dù đang chờ đợi về việc sửa đổi khung pháp lý, đặc biệt khung pháp lý cho thị trường bất động sản, nhà đầu tư vẫn luôn có kỳ vọng tốt về thị trường. Hơn cả, việc cơ quan quản lý xác định rõ những kẻ hở và chủ động trong việc khắc phục qua việc rà soát lại một loạt hệ thống văn bản pháp lý chứng tỏ Việt Nam đang hướng tới sử chủ động hơn trong việc thiết lập một môi trường kinh doanh bình đẳng, công bằng và có sự hài hòa giữa các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường, bao gồm những nhà đầu tư ngoại.
Những chính sách thu hút đầu tư có chọn lọc loại bỏ dự án quy mô nhỏ, ít giá trị gia tăng hoặc tình trạng dự án mới sinh ra chỉ để phân lô bán nền… bắt đầu phát huy tác dụng. Thêm vào đó việc kéo dòng vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản cũng đã và đang được nhiều doanh nghiệp hàng đầu trong nước chú trọng trong thời gian qua, đặc biệt là để phát triển các loại hình nhà ở giá bình dân, phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.
Điểm danh một số dự án nổi bật từ khối doanh nghiệp FDI đầu năm 2022. Nổi bật là khoản đầu tư 900 triệu USD của Lotte E&C để phát triển khu đô thị thông minh mang tên “Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm”. Bên cạnh đó, tập đoàn YSL cũng đang triển khai dự án đất công nghiệp có diện tích gần 300 ha tại Nam Bình Xuyên, Vĩnh Phúc. Dự án được xây dựng theo định hướng phát triển xanh và công nghệ cao, sở hữu yêu cầu khắt khe về trang thiết bị, khoa học kỹ thuật tiên tiến.
Ngoài ra, CapitaLand Development (CLD), nhánh kinh doanh phát triển bất động sản của Tập đoàn CapitaLand cũng vừa mua lại quỹ đất tiềm năng để xây dựng khu phức hợp tại Thành phố Thủ Đức, TP.HCM với tổng doanh thu dự kiến khoảng 720 triệu USD. Dự án có diện tích khoảng 8 ha, dự kiến cung cấp ra 1.100 căn hộ và shophouse cao cấp nhằm đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng tăng của Thành phố Thủ Đức, nơi được phát triển trở thành trung tâm kinh tế và công nghệ mới. Thương vụ này dự kiến sẽ hoàn tất vào quý 4/2023, khởi công vào năm 2024, theo kế hoạch sẽ hoàn thành trong năm 2027
Có thể nói, đây là một điểm tích cực đối với thị trường bất động sản. Không chỉ phân khúc bất động sản nhà ở, những tín hiệu tích cực của nền kinh tế cũng là một trong những yếu tố quan trọng, quyết định mức độ hấp dẫn và thu hút dòng vốn ngoại vào bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam. Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư ) cho thấy FDI vào lĩnh vực bất động sản tăng gần gấp đôi (đạt 3,5 tỷ USD) so với con số thu hút của cùng kỳ năm ngoái (chỉ đạt 1,8 tỷ USD).
Nguyên nhân của sự tích cực trên là nhờ chính sách mở cửa biên giới của nước ta được áp dụng sớm, đã tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp đến và làm việc tại Việt Nam; trong khi đó, nước láng giềng Trung Quốc vẫn duy trì chính sách “Zero COVID”. Điều này thúc đẩy làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang các nước trong khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.
Bên cạnh đó, Việt Nam tích cực tham gia các hiệp định thương mại tự do, điển hình là hiệp định EVFTA, nên thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư từ châu Âu. Một yếu tố khác đang góp phần tạo môi trường đầu tư an toàn đến từ sự ổn định của tỷ giá VND/USD so với tỷ giá ở một số nước trong vùng như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia.
Đồng thời, Chính phủ cũng đang đưa ra các chính sách kích cầu du lịch nhằm thúc đẩy các hoạt động kinh doanh, cho thuê và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Hơn nữa, các nhà đầu tư nước ngoài còn được hưởng lợi từ chính sách đưa thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu hoạt động và giảm 50% trong 5 năm tiếp theo. Ngoài ra, Chính phủ cũng giúp các doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ các Nghị định hỗ trợ công nhân sở hữu nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có của Việt Nam về lực lượng lao động dồi dào.
Vẫn cần cải thiện thêm
Có thể nhận định rằng nguồn vốn từ các doanh nghiệp FDI luôn đóng vai trò quan trọng trong các dự án bất động sản Việt Nam, tuy nhiên nguồn vốn này khó có thể trở thành “đòn gánh” cho cả thị trường.
Đặc biệt, về dài hạn, FDI rất khó có thể là dòng vốn quan trọng dẫn dắt thị trường bất động sản bởi một số yếu tố vẫn đang là rào cản, đặc biệt là các rào cản pháp lý. Số vốn FDI từ doanh nghiệp nước ngoài đăng ký vào thị trường qua từng năm thực chất không được giải ngân như thực tế đã cam kết, do nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống pháp lý xung quanh quá trình phát triển dự án. Điều này dẫn đến việc chậm tiến độ triển khai.
Một ví dụ điển hình như số loại hình bất động sản mới đã và đang được rất nhiều nhà đầu quan tâm như condotel, officetel nhưng các quy định pháp lý cho những loại hình này lại chưa được ban hành đầy đủ và kịp thời. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không hạn chế nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này và phạm vi kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tuy nhiên, Phạm vi điều chỉnh và quy định của Luật chưa được rõ ràng hoặc có sự giao thoa với một số pháp luật khác như: Luật đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở (về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (về chuyển nhượng dự án bất động sản), pháp Luật dân sự (về hợp đồng kinh doanh…).
Đơn cử như Luật này quy định chung về kinh doanh nhà, công trình xây dựng mà chưa quy định cụ thể, riêng đối với một số loại bất động sản như nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, du lịch…(trong khi việc kinh doanh nhà ở lại được điều chỉnh cả trong Luật Nhà ở). Dẫn đến mặc dù nhà đầu tư nước ngoài gần như được tiếp cận mọi loại hình kinh doanh bất động sản từ bán cho thuê, mua lại, chuyển nhượng nhưng trên thực tế mỗi loại hình bất động sản khác nhau lại được quy định ở những Luật khác nhau (bất động sản nhà ở, công nghiệp, nông nghiệp) dẫn đến tình trạng lúng túng không rõ hoạt động của kinh doanh của mình có bị ảnh hưởng.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 còn chưa quy định chặt chẽ về điều kiện tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; điều kiện sát hạch trình độ, kỹ năng hoạt động môi giới bất động sản dẫn tới tình trạng làm ăn “chộp giật”, trốn thuế, chưa đảm bảo phòng chống rửa tiền, thiếu đồng bộ thông tin thị trường bất động sản; tồn tại hiện tượng sàn giao dịch câu kết “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, “gây sốt ảo” để ăn chênh lệch, nhiễu loạn thị trường,…
Đi sâu hơn một chút dưới góc độ pháp lý, qua đánh giá quá trình vận hành và tiếp xúc với nhiều đối tác khác nhau, chúng tôi nhận thấy, vẫn còn nhiều giới hạn cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài so với cá nhân/tổ chức Việt Nam như việc không được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để cho thuê, và chỉ được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Ngoài ra doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn bị hạn chế trong việc nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
Các báo cáo của nhiều cơ quan quản lý cũng thừa nhận rằng các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất của nhà nước, gặp nhiều khó khăn, một trong những lý do là không được thỏa thuận trực tiếp với người dân. Thực trạng này dẫn đến việc, nhà đầu tư nước ngoài trong thời gian vừa qua phải tìm kiếm các đối tác hoặc không giao nhận chuyển nhượng, hoặc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản tăng lên trong thời gian vừa qua. Để giải quyết các vướng mắc trên, khi gia nhập thị trường, nhiều nhà đầu tư nước ngoài thường sẽ muốn hợp tác theo hình thức liên doanh với các chủ đầu tư Việt Nam để được hỗ trợ trong quá trình xử lý các thủ tục pháp lý phục vụ phát triển dự án. Tuy nhiên, không phải lúc nào 2 doanh nghiệp cũng có tiếng nói chung.
Theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở, tổ chức nước ngoài (bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở thì được mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Tại Điều 162 Luật Nhà ở thì chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác. Thêm vào đó các nhà NĐT nước ngoài còn bị hạn chế cả thời hạn sở hữu cụ thể là khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài bán nhà ở thì người mua nhà ở nếu là tổ chức nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại.
Có thể thấy nhà đầu tư nước ngoài không chỉ bị hạn chế về việc sở hữu, thời hạn sở hữu nhà ở mà đối với các trường hợp mua sở hữu và cho thuê bất động sản không phải là nhà ở cũng vô cùng hạn chế do nó không hề được quy định trong Luật kinh doanh BĐS 2014. Điều này dẫn đến các NĐT nước ngoài vô cùng lúng túng không hiểu phải làm theo luật nào cho đúng, hạn chế về khả năng đầu tư, mua bán kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản BĐS.
Việc thanh toán giá trị hợp đồng liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều đợt và tùy thuộc vào tiến độ xây dựng. Trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị của hợp đồng trong khi này tỷ lệ tối đa áp dụng cho các nhà đầu tư trong nước lên đến 70%
Điều này cũng tác động vô cùng lớn tới những nhà đầu tư nước ngoài khi mới tham gia thị trường Việt Nam hoặc muốn mở rộng thị trường không biết đâu là thông tin chính xác minh bạch đề từ đó có những quyết định đầu tư kịp thời.
Nhìn chung, Việt Nam đang ở ngưỡng 50:50, có nghĩa là lãnh đạo các doanh nghiệp, quỹ đầu tư ngoại cho thấy niềm tin vào tiềm năng tăng trưởng của Việt Nam đã giảm xuống, nhưng vẫn rất sẵn lòng đầu tư vào Việt Nam. Quan trọng hiện tại là Việt Nam cần xác định được rào cản từ việc quan tâm tới quyết định giải ngân của nhà đầu tư ngoại ở mức độ nào, đặc biệt những khó khăn chính mà các công ty nước ngoài gặp phải liên quan tới các thủ tục hành chính.
Đơn cử như điều chỉnh và quy định của Luật chưa được rõ ràng hoặc có sự giao thoa với một số pháp luật khác như: Luật đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở (về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (về chuyển nhượng dự án bất động sản), pháp Luật dân sự (về hợp đồng kinh doanh…). Từ đó, sẽ giúp các doanh nghiệp hoặc quỹ ngoại tự tin hơn khi đầu tư vào Việt Nam.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật Sblaw
