Việc mua chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua bao gồm cả pháp lý lẫn tài chính. Dưới đây là những phân tích của luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW dưới góc độ pháp lý về vấn đề trên.
Mua chung cư chưa có sổ hồng tiềm tàng nhiều rủi ro
Báo cáo mới công bố của OneHousing cho thấy, giá nhà tại Hà Nội đã tăng thêm và thiết lập mặt bằng giá mới. Theo đó, giá bán sơ chung cư ở thị trường sơ cấp trong quý I/2024 đi ngang gần 58,5 triệu đồng/m2, tăng 11% so với quý I/2023.
Trong khi đó, trung bình giá bán thứ cấp đã tăng gần 14,4% so với quý I/2023 đạt ngưỡng 55 triệu/m2, tiệm cận giá sơ cấp của chủ đầu tư. Giá căn hộ thứ cấp ghi nhận tăng tại hầu hết dự án tại khu Đông và khu Tây Hà Nội.
Giá chung cư cao đã khiến nhiều người không có đủ khả năng chi trả của nhiều người. Tuy nhiên, tại một số dự án chung cư chưa có sổ hồng, các căn hộ được rao bán với mức giá thấp đáp ứng được “túi tiền” của những người có mức thu nhập trung bình, nhưng vẫn muốn sở hữu 1 ngôi nhà để ở.
Theo lời môi giới, khi trao đổi với khách hàng, họ cũng không ngại ngần chia sẻ việc căn hộ không có sổ hồng mới có mức giá “mềm” như vậy, nhiều người vẫn sẵn sàng chấp nhận và “chốt” mua rất nhanh vì “hợp túi tiền”, nhất là trong bối cảnh giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng cao như hiện nay.
Ý kiến luật sư về những rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng
- Nếu mua chung cư chưa có sổ hồng sẽ đối diện với những rủi ro nào thưa luật sư?
Trả lời:
Vì nhiều lý do khác nhau mà chung cư chưa có sổ hồng, chẳng hạn như chung cư chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu căn hộ chung cư chưa rõ ràng và không đủ căn cứ để xin cấp sổ hồng; các căn chung cư hiện vẫn đang còn vướng các tranh chấp về quy hoạch như giải phóng mặt bằng, đền bù… hoặc tranh chấp mua bán, tặng cho… giữa cá nhân với cá nhân hoặc với tổ chức… nên chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng; nhiều công trình chung cư chưa hoàn thành để được cấp sổ hồng hoặc để thực hiện mua bán trong trường hợp không cần sổ hồng; chung cư đang được chủ đầu tư thực hiện thế chấp tại ngân hàng và hiện tại chưa có đủ nguồn vốn để giải chấp; chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước như: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài…
Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định các giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại Khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, chung cư chưa có sổ hồng thì vẫn được chuyển nhượng bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, nếu khách hàng mua chung cư chưa có sổ hồng thì có thể sẽ gặp phải một số rủi ro đáng tiếc khi có các vấn đề pháp lý xảy đến như: người mua sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Vì vậy khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản này sẽ không được pháp luật bảo vệ.
Bên cạnh đó, cũng xảy ra trường hợp khi chưa được phép mua bán chung cư nhưng các bên vẫn làm trái luật, làm hợp đồng mua bán với nhau thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Ngoài ra, nếu chưa được mua bán, nhưng các bên làm hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền nhưng thực chất là hợp đồng mua bán thì cũng tương tự, các loại hợp đồng này có thể không có hiệu lực.
- Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng hay không? hoặc mua như thế nào để đảm bảo được quyền lợi của mình?
Trả lời:
Việc có nên mua chung cư có sổ hồng hay không phụ thuộc vào điều kiện tài chính của người mua, khi mà thị trường giá nhà chung cư tăng cao, khiến nhiều người không đủ khả năng chi trả. Về ưu điểm khá rõ ràng đầu tiên là về mặt giá cả. Những căn hộ chưa có sổ hồng luôn được các chủ đầu tư công khai về việc giá thấp nguyên nhân do chưa thể cấp sổ hồng cho người mua. Người mua cũng có thể tận dụng thời cơ để đầu tư nếu dự nếu có tiềm năng phát triển, giá trị căn hộ có thể tăng lên sau khi có sổ hồng.
Đi kèm với những cơ hội là rủi ro, việc mua căn hộ chưa có sổ hồng có những nhược điểm nhất định. Người mua có thể gặp phải các rủi ro pháp lý nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện để cấp sổ hồng. Người mua cũng sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng, bán lại hoặc thế chấp căn hộ khi chưa có sổ hồng. Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc phá sản, việc cấp sổ hồng có thể bị trì hoãn hoặc không thể thực hiện.
Khi mua chung cư, khách hàng cần nắm được những thông tin chính xác và cụ thể của căn hộ chung cư, của chủ đầu tư. Đồng thời, người mua cũng cần kiểm tra các giấy tờ pháp lý cần thiết của căn hộ chung cư. Trước khi ký Hợp đồng mua bán, người mua cần kiểm tra kỹ các thông tin quan trọng, các điều khoản về thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên… để hạn chế các tranh chấp hay xung đột không đáng có. Trường hợp người mua muốn đảm bảo tối đa quyền và lợi ích của mình cũng như có được căn hộ chung cư ưng ý nhất, khách hàng có thể tìm đến Luật sư hay Chuyên gia về bất động sản để có thể được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất trong suốt quá trình chuyển nhượng, mua bán chung cư.
- Lời khuyên của luật sư đối với những người đang có ý định mua chung cư chưa có sổ hồng giá rẻ?
Trả lời:
Mua chung cư chưa có sổ hồng giá rẻ có thể là một cơ hội, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư và pháp lý liên quan, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua chung cư chưa có sổ hồng. Chọn những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm và đã thực hiện thành công nhiều dự án trước đây. Đảm bảo rằng dự án có đầy đủ các giấy tờ pháp lý cần thiết như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, và các giấy tờ liên quan khác.
Nếu khi đã quyết định mua muốn căn hộ chưa có sổ hồng thì người mua nên ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư, không thông qua trung gian. Hợp đồng mua bán cần ghi rõ các điều khoản về giá cả, thời gian thanh toán, cam kết về sổ hồng, quyền và nghĩa vụ của hai bên, thời gian bàn giao nhà, và đặc biệt là các cam kết về thời điểm cấp sổ hồng. Đảm bảo hợp đồng có các điều khoản quy định về xử lý trong trường hợp chậm trễ bàn giao nhà hoặc không cấp được sổ hồng. Để chắc chắn an toàn, người mua cũng nên đàm phán giữ lại bao nhiêu phần trăm giá trị của ngôi nhà, cho đến khi nhận được sổ hồng mới thanh toán nốt số tiền còn lại. Đồng thời, cũng rất quan trọng khi người mua đến thực địa để kiểm tra tiến độ xây dựng, đảm bảo rằng dự án đang được triển khai theo kế hoạch và không bị đình trệ.
Ngoài ra, không chỉ về mặt pháp lý của hợp đồng hay dự án, người mua còn cần lưu ý về những quy hoạch đang và sẽ có xung quanh ngôi nhà tương lai của bản thân, liệu có phù hợp để ở trong khu vực đó không. Kiểm tra tiện ích và hạ tầng xung quanh, đảm bảo khu vực xung quanh có đầy đủ các tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, và giao thông thuận tiện.
|
