1. Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội đang tồn tại nhiều dự án đã được triển khai hàng chục năm, tuy nhiên đến nay vẫn chưa được hoàn thiện. Trong số đó, nhiều dự án khởi điểm bán hàng với hình thức góp vốn, đến nay những khách hàng tại các dự án này không đòi được nhà, lại cũng không đòi được tiền. Theo anh, những rủi ro nào có thể đến khi khách hàng mua nhà theo hình thức góp vốn này?
Trả lời:
Việc mua nhà theo hình thức góp vốn ngày càng phổ biến hiện nay, tuy nhiên trên thực tế không ít những tranh chấp, mâu thuẫn xảy ra từ hình thức này. Vì đây là các dự án hình thành trong tương lai nên khách hàng khi tham gia mua nhà theo hình thức góp vốn có thể gặp phải các rủi ro như sau:
Thứ nhất, về nội dung hợp đồng góp vốn. Đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn. Điều này rất dễ thấy trong các mẫu hợp đồng góp vốn của phần lớn các dự án trên thực tế. Hậu quả phát sinh từ việc ký kết sơ sài này là quyền lợi của khách hàng không được đảm bảo khi được đưa ra giải quyết tại các cơ quan tố tụng.
Thứ hai, rủi ro khi hợp đồng vô hiệu. Trên thực tế có nhiều dự án chưa có cơ sở hạ tầng và chưa đáp ứng được các điều kiện tại Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư đã huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng. Việc này là vi phạm pháp luật có thể dẫn tới việc hợp đồng bị vô hiệu đồng nghĩa với việc tiến độ dự án bị ảnh hưởng, khoản tiền của khách hàng góp vốn không sinh ra lợi nhuận như mong muốn.
Thứ ba, khuôn khổ pháp lý chưa đầy đủ và chặt chẽ. Điều này khiến chủ đầu tư lợi dụng “lách luật” và nếu không cẩn thận và lường trước được những nguy cơ khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn, mất trắng vốn góp.
Bên cạnh đó, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch: khi chủ đầu tư tăng giá, người góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, người góp vốn đành phải chờ, trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết, trong khi tiến độ thi công dự án và tình trạng chất lượng công trình ra sao thì lại không được biết rõ ràng, thậm chí người góp vốn còn có nguy cơ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp.
2. Thực tế là những dự án này không chỉ thi công một lần rồi lại "đắp chiếu" dự án, mà không ít lần tái thi công, bán hàng, sau đó lại cho dự án ngủ đông, như một vòng tuần hoàn không hẹn ngày bàn giao. Theo anh, khi mua nhà tại các dự án như thế này, khách hàng sẽ gặp những rủi ro nào?
Trả lời:
Hiện nay, không ít các dự án đang đắp chiếu ngủ đông không hẹn ngày bàn giao trong khi đã thu không ít tiền góp vốn từ khách hàng. Điều này đương nhiên người chịu rủi ro sẽ là từ phía khách hàng khi mà dự án bị chậm tiến độ thi công và bàn giao thì khách hàng không thể nhận nhà đúng thời hạn theo hợp đồng.
Nhiều người còn đã giao bán căn nhà họ đang ở để trả tiền vốn góp tuy nhiên nay bị chậm bàn giao thì họ sẽ ở đâu khi đã giao bán nhà? Chưa kể những thiệt hại họ phải gánh chịu từ việc chậm bàn giao nhưng cũng không được đền bù thoả đáng từ phía chủ đầu tư.
Ngoài ra, khi bàn giao dự án, khách hàng không ưng ý về thiết kế hay chất lượng thi công thì cũng khó có thể yêu cầu bồi thường. Và nếu yêu cầu sửa lại thì khách hàng lại phải mất một khoảng thời gian chờ đợi mà tiễn lãi chậm bàn giao thì vẫn không được thanh toán đầy đủ, thoả đáng.
Trong trường hợp, dự án bị thu hồi thì nguy cơ khách hàng bị mất trắng số tiền góp vốn là rất cao. Chưa kể nhiều trường hợp chủ đầu tư nhận tiền và bỏ trốn thì thiệt hại của khách hàng là không thể xác định được.
3. Liệu có chế tài nào xử phạt các chủ đầu tư này?
Trả lời:
Theo Khoản 1 và 2, Điều 13 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở quy định về phạt vi phạm quy định về đầu tư phát triển đô thị thì:
“1. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Thực hiện đầu tư phát triển khu đô thị không tuân theo kế hoạch hoặc chậm so với tiến độ được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
b) Chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt.
2. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Để chủ đầu tư thứ cấp thực hiện đầu tư xây dựng không phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tiến độ dự án đã được phê duyệt (nếu có); ...”.
Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định: Mức phạt trên đây được áp dụng xử phạt đối với tổ chức vi phạm; trong trường hợp cá nhân vi phạm thì bị phạt tiền bằng 1/2 so với mức phạt đối với tổ chức vi phạm.
Như vậy đối với tổ chức bàn giao dự án chậm tiến độ sẽ bị phạt từ 40 đến 60 triệu đồng, cá nhân vi phạm thì bị phạt ½ số tiền này.
4. Trong trường hợp dự án tái thi công, khách hàng cần chú trọng những điều gì khi mua các dự án này?
Trả lời:
Trước khi đặt bút ký hợp đồng mua các dự án tái thi công, điều đầu tiên mà người mua nhà cần kiểm tra chính là năng lực của chủ đầu tư. Nếu như chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính thì rất có thể, dự án sẽ rơi vào cảnh treo, trễ thời hạn bàn giao, thi công chậm tiến độ, thậm chí còn có thể bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng. Vì vậy, trước khi mua nhà, khách hàng mua nhà phải thật chắc chắn chủ đầu tư có đủ tiềm lực tài chính, đủ uy tín để hoàn thành dự án. Người mua nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng và có năng lực tài chính để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ. Muốn biết chủ đầu tư nào có uy tín thì nên tìm hiểu thực tế về những dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện trước đó.
Thứ hai, người mua cần phải xem xét kỹ hợp đồng mua bán trước khi ký kết. Cụ thể, cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng như:
-Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán
-Điều khoản về thanh toán
-Quy định về thời gian bàn giao căn hộ
-Thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
-Những chế tài khi các bên vi phạm.
Bên cạnh đó, người mua cũng cần tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án, chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án trình những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý, …
Ngoài ra, trước khi tiến hành thanh toán cho đợt tiếp theo, người mua cũng cần tìm hiểu xem tiến độ xây dựng có đang tương ứng với mức độ thanh toán hay không. Để tránh thanh toán quá nhanh nhưng dự án lại thi công chậm hơn thời hạn.
