Chiều ngày 22/9 tại Hà Nội, Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo “Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến lĩnh vực đất đai”.
Công ty luật SBLAW đã được ban tổ chức mời tham gia hội thảo và luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà, luật sư thành viên của SBLAW có bài tham luận về Những điểm nghẽn khi thực hiện các hợp đồng BT tại các địa phương.
Sau đây chúng tôi trân trọng giới thiệu bài tham luận.
Kính thưa Ban Tổ chức Hội nghị, các vị đại biểu và toàn thể quý vị khách quý,
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Tổ chức đã tạo điều kiện để tôi có cơ hội phát biểu tại diễn đàn quan trọng này. Bài phát biểu của tôi hôm nay sẽ tập trung vào những vấn đề thực tiễn mà chúng tôi đang đối mặt, đồng thời đưa ra những kiến nghị thiết thực nhất để hoàn thiện Luật Đất đai.
ĐIỂM NGHẼN CỦA DỰ ÁN BT TẠI ĐỊA PHƯƠNG: VƯỢT TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ ĐỀ XUẤT CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG
Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị tại một địa phương, mặc dù đã có hợp đồng BT được ký kết, đang lâm vào tình trạng bế tắc hoàn toàn. Cụ thể, sau nhiều năm triển khai, dự án vẫn còn 14 hộ dân và 01 tổ chức chưa di dời, với tổng chi phí bồi thường lên tới 12,4 tỷ đồng. Đây không chỉ là một con số đơn thuần mà còn là "điểm nghẽn" về mặt pháp lý và tài chính.
Vấn đề cốt lõi ở đây là khoản chi phí 12,4 tỷ đồng này nếu được bổ sung sẽ làm tăng tổng mức đầu tư của dự án, vượt quá con số đã được phê duyệt trong Hợp đồng BT. Việc điều chỉnh tổng mức đầu tư không chỉ là một thủ tục hành chính phức tạp mà còn kéo dài thời gian, ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền và khiến dự án không thể tiếp tục.
Trước tình hình đó, chúng tôi đã đưa ra các phương án giải quyết, nhưng đều không khả thi. Phương án tăng dự toán ngân sách là không thể chấp nhận được vì sẽ làm cho dự án bị đình trệ vô thời hạn. Do đó, nếu không có giải pháp tháo gỡ kịp thời, Nhà đầu tư có thể sẽ phải đi đến quyết định cuối cùng là đề nghị chấm dứt Hợp đồng BT. Điều này sẽ gây thiệt hại lớn cho cả Nhà nước và doanh nghiệp, làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.
KIẾN NGHỊ BỔ SUNG VÀO DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI
Từ vướng mắc của dự án BT tại địa phương nêu trên, chúng tôi xin đưa ra một số kiến nghị cụ thể để bổ sung vào Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm tạo ra một cơ chế pháp lý vững chắc, tránh lặp lại những trường hợp tương tự:
Một là, làm rõ cơ chế xử lý dự án BT tồn đọng. Chúng tôi kiến nghị bổ sung vào Dự thảo Luật quy định về việc xử lý các hợp đồng BT đã ký nhưng đang gặp vướng mắc. Cần quy định rõ: Giá trị bồi thường phát sinh ngoài tổng mức đầu tư ban đầu sẽ được điều chỉnh và tính toán theo giá thị trường tại thời điểm thực hiện, không phải theo giá tại thời điểm ký hợp đồng. Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm và quy trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án BT phải được thực hiện theo quy định của Luật này và là một phần của tổng chi phí đầu tư.
Hai là, tăng cường quyền quyết định cho chính quyền địa phương. Chúng tôi đề xuất luật hóa các quy định của Nghị quyết 06/2025/NQ-CP, trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyền quyết định cuối cùng trong việc giải quyết các mâu thuẫn giữa quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác. Điều này giúp các vướng mắc được xử lý nhanh chóng, không phải chờ đợi ý kiến của cấp Trung ương.
Ba là, quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp dự án bị đình trệ do công tác giải phóng mặt bằng, Luật cần có quy định rõ ràng về trách nhiệm của Nhà nước trong việc bồi thường thiệt hại cho doanh nghiệp, bao gồm cả chi phí cơ hội và các chi phí phát sinh khác.
Bốn là, thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai minh bạch. Để giải quyết các trường hợp vướng mắc như tại Dự án Thái Nguyên, chúng tôi kiến nghị thành lập một Hội đồng giải quyết tranh chấp đất đai cấp tỉnh ngay trong Luật. Hội đồng này sẽ bao gồm đại diện của các sở, ban, ngành liên quan và chuyên gia độc lập, đóng vai trò là một cơ chế hòa giải, trọng tài độc lập, giúp các bên đi đến thống nhất mà không cần phải qua các thủ tục tố tụng kéo dài.
KẾT LUẬN
Kính thưa quý vị,
Những vướng mắc của Dự án tại địa phương là một minh chứng rõ ràng cho sự cấp thiết của việc sửa đổi Luật Đất đai. Việc luật hóa các kiến nghị trên sẽ không chỉ giải quyết triệt để những vấn đề tồn đọng mà còn là nền tảng quan trọng để xây dựng một môi trường đầu tư an toàn, minh bạch và hiệu quả, góp phần vào sự phát triển bền vững của đất nước.
Xin trân trọng cảm ơn!
