Luật đất đai 2024 có ảnh hưởng rất lớn tới quyền và nghĩa vụ của người dân và doanh nghiệp. Mới đây, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trả lời phỏng vấn Tạp chí Tài nguyên và Môi trường. Mời quý khách theo dõi nội dung dưới đây.
1/ Như ông từng khẳng định, một trong những điểm mới tích cực của Luật Đất đai mới là cho phép chuyển nhượng quyền thuê đất hàng năm. Theo ông, để đưa quy định này một cách thông suốt hiệu quả vào thực tiễn thì đâu sẽ là những điều kiện cần và đủ?
Trả lời:
Chuyển nhượng quyền thuê là quy định mới, đặc thù của Luật Đất đai năm 2024. Các quy định cụ thể của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến quyền này chủ yếu tiếp cận ở góc độ là quyền của của người sử dụng đất, trong đó quy định ai có quyền chuyển nhượng và điều kiện chuyển nhượng là gì. Do đó, để quyền này được áp dụng trên thực tế, các văn bản hướng dẫn cần có những quy định về hình thức giao dịch, thời điểm xác lập quyền đối với quyền thuê được chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch chuyển nhượng để thống nhất trong quá trình áp dụng, hạn chế các tranh chấp có khả năng phát sinh trong giao dịch đối với tài sản có giá trị lớn - quyền thuê.
Theo tôi, cũng như các quy định pháp luật khác, điều kiện để đưa quy định này vào thực tiễn một cách hiệu quả, đầu tiên, cơ sở pháp lý của quy định phải rõ ràng và chi tiết. Các nghị định và thông tư hướng dẫn cần phải được xây dựng và ban hành rõ ràng, đầy đủ về đối tượng, phạm vi điều chỉnh, điều kiện, quy trình, thủ tục chuyển nhượng… Các văn bản hướng dẫn cần phải giải thích rõ ràng về cách thức thực hiện các quy định, từ việc nộp đơn xin chuyển nhượng, kiểm tra, phê duyệt, cho đến ký kết hợp đồng và thực hiện chuyển nhượng. Cần có các biểu mẫu, hướng dẫn cụ thể để các bên liên quan có thể dễ dàng áp dụng.
Thứ hai, cần xây dựng và triển khai một hệ thống quản lý và giám sát hiệu quả. Công nghệ thông tin cần được ứng dụng một cách triệt để để xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử hiện đại, cho phép quản lý, theo dõi và cập nhật thông tin về đất đai một cách chính xác và kịp thời. Hệ thống này cần tích hợp các công nghệ tiên tiến như hệ thống thông tin địa lý (GIS) và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai. Cổng thông tin trực tuyến cũng cần phải cập nhật liên tục, cho phép những người tham gia giao dịch truy cập thông tin về quy trình, thủ tục và tình trạng hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền thuê đất. Như vậy, có thể đảm bảo được phần nào hệ thống thông tin được mình bạch và hoạt động hiệu quả.
Thứ ba, cần đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan tham gia chuyển nhượng đất như bên cho thuê, bên nhận chuyển nhượng, bên thứ ba liên quan… Quy định rõ ràng và chi tiết về nội dung và hình thức hợp đồng chuyển nhượng thuê đất, bao gồm quyền và nghĩa vụ của các bên cho thuê. Hợp đồng cần phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên. Cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, như quyền sử dụng đất, trách nhiệm bảo trì và sử dụng đất đúng mục đích, nghĩa vụ tài chính (như đóng thuế và phí liên quan)...
Và cuối cùng, cần có các quy định rõ ràng và cụ thể về các điều kiện chuyển nhượng. Những điều kiện này giúp kiểm soát việc chuyển nhượng, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Có thể có những điều kiện cụ thể như điều kiện về thời gian thuê đất, mục đích sử dụng đất, khả năng tài chính của bên nhận chuyển nhượng, quy hoạch sử dụng đất, bảo vệ môi trường,...
2/ Công tác thu hồi đất, đặc biệt là xác định giá đất đền bù cũng là một trong những trọng tâm lớn được quan tâm của Luật Đất đai mới. Theo ông, với những văn bản dưới Luật đã có, cụ thể là 2 Nghị định về giá đất mới ban hành đã đủ điều kiện để "khơi thông" những ách tắc đối với công tác này trong thực tiễn hay chưa?
Trả lời:
Việc thu hồi đất và xác định giá đất đền bù luôn là một trong những vấn đề nhạy cảm và phức tạp trong công tác quản lý đất đai. Luật Đất đai mới đã có những điều chỉnh quan trọng nhằm giải quyết các ách tắc trong thực tiễn, và cùng với đó, hai Nghị định về giá đất mới được ban hành gần đây đã có những bước tiến đáng kể.
Các Nghị định đã đưa ra những quy định rõ ràng hơn về phương pháp xác định giá đất, đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Điều này giúp giảm thiểu tình trạng chênh lệch giá đất giữa thị trường và giá đền bù, một vấn đề thường gây bức xúc trong dư luận. Đồng thời, vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc giám sát và kiểm tra quá trình xác định giá đất cũng được tăng cường đáng kể. Việc này giúp đảm bảo rằng các quyết định về giá đất đền bù được thực hiện một cách chính xác và minh bạch. Các Nghị định cũng quy định rõ ràng về việc tham khảo ý kiến của người dân và các tổ chức có liên quan trong quá trình xác định giá đất. Đây là bước tiến quan trọng giúp đảm bảo quyền lợi của người dân khi họ bị thu hồi đất.
Mặc dù các quy định đã được cụ thể hóa, nhưng việc triển khai trong thực tế vẫn gặp nhiều thách thức. Ví dụ, việc xác định giá đất ở các khu vực có biến động giá mạnh, hoặc ở những nơi có nhiều yếu tố phức tạp về địa lý, xã hội vẫn là một bài toán khó. Năng lực và đạo đức của cán bộ thực thi và sự hợp tác giữa người dân và cơ quan Nhà nước là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của các Nghị định này. Nếu cán bộ không đủ năng lực hoặc thiếu minh bạch, quy trình xác định giá đất vẫn có thể bị sai lệch, dẫn đến khiếu kiện và tranh chấp. Thông tin về thị trường đất đai cần được cập nhật liên tục và chính xác để đảm bảo giá đất được xác định phù hợp với thực tế. Việc này đòi hỏi hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai phải được quản lý và vận hành hiệu quả.
Như vậy, để thực sự "khơi thông" các ách tắc trong thực tiễn, cần có sự nỗ lực đồng bộ từ các Cơ quan quản lý Nhà nước, sự minh bạch và chuyên nghiệp của đội ngũ cán bộ thực thi, cùng với việc tăng cường cơ chế giám sát và tham vấn ý kiến cộng đồng.
3/ Có hiệu lực sớm từ 1/8, tức chưa đầy một tháng nữa các quy định mới sẽ có hiệu lực. Theo ông đâu sẽ là những điểm cần quan tâm nhất đối với 2 nhóm chủ thể là người dân và doanh nghiệp để vừa chấp hành pháp luật vừa bảo đảm được những quyền và lợi ích hợp pháp của mình?
Trả lời:
Nhìn chung, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng rất lớn sẽ giải quyết những chồng chéo tồn đọng cũng như những điểm không rõ ràng trong Luật Đất đai 2013.
Thứ nhất, đối với lợi ích của người dân, Luật mới đã thêm quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai, thay vì chỉ có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 2013, như là Quyền tiếp cận thông tin đất đai (Điều 24) hoặc là Nghĩa vụ tôn trọng quyền sử dụng đất của người khác (Khoản 3 Điều 25 quy định nghĩa vụ công dân đối với đất đai).. Điều này là một điểm người dân cần lưu ý tránh việc vi phạm vì lơ là nghĩa vụ cũng như bảo vệ quyền lợi của mình.
Một điểm mới khác cũng được đánh giá cao là Luật đã tạo điều kiện hơn cho người dân, cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp vẫn có thể được nhận chuyển nhượng đất trong lúa. Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về “Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất” không có đối tượng là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp như quy định tại Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013.
Đồng thời, đối với chủ thể là Người (gốc) Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất, cụ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu quyền sử dụng đất như người Việt Nam ở trong nước, không bị hạn chế như quy định tại Luật Đất đai 2013 là “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch”.
Thứ hai, đối với lợi ích của các doanh nghiệp, Luật Đất đai 2024 sẽ bỏ khung giá đất thay vào đó sẽ ban hành bảng giá đất mới hàng năm. Cụ thể, UBND cấp tỉnh sẽ trình HĐND cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung giá đất để công bố áp dụng vào ngày 1 tháng 1 hằng năm, bắt đầu từ 1/1/2026. Đây không được coi là một điểm lý tưởng với các doanh nghiệp bởi việc này có khả năng làm tăng chi phí sử dụng đất.
Một điểm đáng chú ý khác dành cho các doanh nghiệp là Luật Đất đai 2024 cho phép doanh nghiệp được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua cơ chế thỏa thuận (Đ127). Điều này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thêm cơ hội để phát triển, phù hợp với tình hình xã hội hiện nay.
4/ Luật đất đai có hiệu lực từ ngày 1/8 tác động thế nào đến kinh tế - xã hội
Trả lời:
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8, được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tác động tích cực, quan trọng cho nền kinh tế - xã hội. Các chuyên gia, doanh nghiệp khẳng định luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực sớm là tín hiệu tích cực cho người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản.
Đầu tiên là sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và bất động sản, tăng cường Quản lý và Sử dụng Đất đai. Luật mới sửa đổi, bổ sung nhiều quy định phù hợp với thực tiễn, góp phần tạo khung pháp lý minh bạch, đồng bộ, hiệu quả cho hoạt động quản lý, sử dụng đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Luật mới cũng yêu cầu minh bạch hóa thông tin về đất đai, giúp giảm thiểu tham nhũng và tình trạng sử dụng đất bất hợp pháp. Việc ban hành Luật Đất đai mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong quản lý đất đai, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Thứ hai là thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung phát triển. Luật mới quy định rõ ràng hơn về thủ tục chuyển nhượng, cho thuê đất đai, nhà ở, góp phần tạo môi trường đầu tư thông thoáng, an toàn cho các cá nhân, tổ chức, nhà đầu tư sẽ có niềm tin hơn khi đầu tư vào bất động sản và các dự án kinh tế khác. Việc đẩy mạnh công khai thông tin thị trường bất động sản, tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản cũng sẽ giúp thị trường phát triển minh bạch, hiệu quả hơn. Luật mới cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp. Đồng thời, những cải cách trong quản lý và sử dụng đất có thể dẫn đến việc tăng giá trị đất đai, góp phần tăng trưởng kinh tế.
Thứ ba, Luật mới có hiệu lực sớm góp phần đảm bảo an ninh trật tự, an ninh xã hội. Luật mới có các quy định rõ ràng hơn về quyền lợi của người sử dụng đất, giúp bảo vệ quyền lợi của người dân, đặc biệt là trong các trường hợp thu hồi đất. Việc quản lý chặt chẽ đất đai, nhà ở, bất động sản sẽ góp phần hạn chế các vi phạm pháp luật, giải quyết những tranh chấp liên quan đến đất đai, nhà ở nói chung.
|
