Chung cư mini đang là vấn đề bàn luật "xôn xao" trong thời gian gần đây. Xoay quanh vấn đề quản lý và vận hành chung cư hiện nay vẫn còn quá nhiều bất cập. Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW trả lời phỏng vấn kênh truyền hình InfoTV mới đây cũng cho biết:
Câu hỏi 1: Vì sao nhà chung cư mini lại phát triển nở rộ trong thời gian qua?
Trả lời:
Đầu tiên, việc nhà chung cư mini phát triển nở rộ những năm qua có nguyên nhân từ nhu cầu nhà ở giá rẻ của người dân. Với diện tích nhỏ, giá cả dao động từ 600 triệu – 1 tỷ đồng, … chung cư mini là lựa chọn tốt với không ít người lao động tại các đô thị. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, phần lớn người dân đô thị tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM chỉ có khả năng chi trả cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ giá bình dân. Trong khi đó, giá chung cư thương mại thời gian qua cũng ngày một đi lên khiến thị trường ngày càng thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Bên cạnh đó thì giá của các nhà chung cư mini lại khá rẻ, phù hợp với tài chính của nhiều gia đình, chỉ cần một số tiền nhỏ các gia đình đã có chỗ ở nhanh chóng không phải chờ lâu như các căn hộ dự án. Sự thuận tiện về vị trí, giao thông và dịch vụ của chung cư mini, phù hợp với nhu cầu của các gia đình trẻ, người mới đi làm và sinh viên. Chính vì vậy nên mới dẫn đến tình trạng chung cư mini ngày càng phát triển, nhất là ở các thành phố lớn đông dân cư như Hà Nội , TP HCM.
Ngoài vấn đề nhu cầu nhà ở lớn thì việc chung cư mini phát triển vượt quá ngoài tầm kiểm soát còn có nguyên nhân bắt nguồn từ những bất cập trong các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Tiếp đó, còn có nguyên nhân do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật. Trên thực tế, ở một số địa phương tại các khu vực đô thị do các cơ quan chức năng còn chưa sát sao dẫn đến các hộ gia đình, cá nhân tự ý thực hiện việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ ở mà không tuân thủ các quy định của pháp luật.
Câu hỏi 2: Hiện nay, pháp luật đang quy định như thế nào về loại hình chung cư mini? Loại hình nhà ở này khi đầu tư xây dựng cần đáp ứng những yêu cầu cụ thể nào?
Trả lời:
Khuôn khổ pháp lý tại Việt Nam mới chỉ đưa các quy định chung cho loại hình chung cư, chưa có quy định cụ thể dành cho loại hình chung cư mini. Hiện nay, Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Cụ thể, Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Để đầu tư xây dựng chung cư mini, chủ đầu tư cần tuân thủ các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai và kinh doanh bất động sản. Một số yêu cầu cụ thể là:
- Phải có giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ tòa nhà và từng căn hộ trong tòa nhà. Nếu tòa chung cư mini là nhà ở riêng lẻ và đáp ứng các điều kiện theo quy định, người mua sẽ được cấp sổ hồng sở hữu riêng cho căn hộ mua và quyền sử dụng chung đối với diện tích đất xây dựng tòa chung cư này. Ngược lại, nếu tòa chung cư mini không đáp ứng các điều kiện được nêu trong Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở), việc mua bán có thể được thực hiện hoặc không. Nếu được thực hiện, người mua sẽ không sở hữu riêng từng căn hộ, mà toàn bộ các người mua sẽ có quyền sở hữu chung đối với các căn hộ trong tòa chung cư và diện tích đất xây dựng.
- Phải đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, thoát hiểm, vệ sinh môi trường, ứng phó với thiên tai và tiết kiệm năng lượng.
- Phải có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các căn hộ, bao gồm lối đi, cầu thang, điện, nước, internet và các dịch vụ khác.
- Không được phép gây quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và giao thông của khu vực xung quanh.
Câu hỏi 3: Từ vụ cháy chung cư mini đặc biệt nghiêm trọng tại Thanh Xuân, Hà Nội vừa qua, chúng ta cần có xử lý như thế nào đối với loại hình nhà ở này?
Trả lời:
Để đảm bảo việc vận hành, khai thác các loại hình chung cư mini đảm bảo an toàn và hiệu quả hơn thì trong thời gian tới chúng ta cần có thêm các quy định, chính sách cũng như yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng chung cư mini.
Tương tự như các dự án nhà ở khác, các loại chung cư mini cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Tuyệt đối tránh phê duyệt các chung cư mini có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Bên cạnh đó cần phải quy định rõ về năng lực, trách nhiệm của những người chủ chung cư mini, để khi xảy ra sự cố thì người chủ đó phải có trách nhiệm với những người thuê cũng như trách nhiệm trước pháp luật.
Quá trình xây dựng, vận hành chung cư mini mới phải được giám sát chặt chẽ, thường xuyên. Đảm bảo chung cư mini đó hoàn thành đúng như tiêu chuẩn được phê duyệt. Bên cạnh đó cần yêu cầu cải tạo lại những chung cư mini không đảm bảo về vấn đề PCCC. Các công trình chung cư mini khi cải tạo phải tuân thủ quy định an toàn phòng cháy chữa cháy như của nhà chung cư thông thường. Trong quá trình vận hành, nên thường xuyên kiểm tra để đảm bảo loại hình chung cư mini đó được bảo trì theo định kỳ, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy.
Câu hỏi 4: Sau vụ cháy chung cư mini, chúng ta càng thấy rõ tầm quan trọng của nhà ở xã hội đối với vấn đề an sinh xã hội, an toàn cho người dân. Tuy nhiên hiện nay, việc tiếp cận với nhà ở xã hội của người thu nhập thấp vẫn tồn tại nhiều bất cập. Trong đó nổi bật là những vướng mắc về thủ tục hành chính, giá bán, lãi suất ngân hàng.... Theo Luật sư, chúng ta cần có giải pháp như thế nào để thực sự đưa nhà ở xã hội đến gần hơn với người dân chứ không còn là mơ ước?
Trả lời:
Thứ nhất, cần hoàn thiện và tập trung sửa đổi các cơ chế chính sách về nhà ở xã hội bởi chính sách hỗ trợ của Nhà nước là mấu chốt trong việc thiết lập khả năng chi trả cho người dân trong vấn đề nhà ở. Cần tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận được với các chính sách hỗ trợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Thứ hai, cần bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trên đồ án quy hoạch và bố trí ngân sách để giải phóng mặt bằng, đấu nối hạ tầng, mời gọi nhà đầu tư vào phát triển dự án. Cần tăng cường tính khả thi và thực tiễn của các dự án nhà ở xã hội, thiết lập trọng điểm và thứ tự ưu tiên. Giảm giá nhà ở xã hội trên cơ sở giảm bớt các khâu trung gian, tiết kiệm chi phí kinh doanh; đồng thời, đảm bảo chất lượng nhà ở xã hội để kích cầu và bảo vệ quyền lợi người có thu nhập thấp và duy trì các động lực tích cực thúc đẩy thị trường.
Thứ ba, cần quyết liệt trong công tác cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Rút ngắn thủ tục hành chính về lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng… để hỗ trợ, khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp lớn, uy tín trong lĩnh vực bất động sản khẩn trương triển khai đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.
Thứ tư, công tác quản lý còn bất cập, người có nhu cầu thực sự thì không mua được nhà ở xã hội. Người không cần nhà ở thì mua lại, sau đó bán hưởng chênh lệch. Chính vì vậy, để tránh xuất hiện tình trạng trên thì bên cạnh việc xem xét kỹ lưỡng những trường hợp đăng ký mua suất nhà ở xã hội ban đầu, còn cần duy trì việc giám sát sau đó. Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng nên thường xuyên kiểm tra, theo dõi sát mức thu nhập từ mọi nguồn của người mua để từ đó biết được những người đó có thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội không.
