Trong bài "Nhiều rủi ro khi mua nhà trên giấy" đăng trên tạp chí Tài chính, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 đã quy định rõ chủ đầu tư (CĐT) chỉ được bán nhà khi đáp ứng đủ các điều kiện được quy định trong Luật. Tuy nhiên, có nhiều CĐT phớt lờ quy định, bán nhà khi chưa đủ điều kiện đã dẫn đến những thiệt hại nghiêm trọng cho người mua nhà.
Dự án Citadines Marina Hạ Long, dự án B5 Cầu Diễn, Usilk City… là ba trong số rất nhiều dự án bán nhà trên giấy chưa đủ điều kiện. Điều đáng chú ý, Citadines Marina Hạ Long mở bán nhà khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã đi vào cuộc sống và những quy định bán nhà trên giấy đã được siết chặt. Điều này khiến người dân vẫn nghi ngờ đặt câu hỏi: Liệu Luật đã đủ chế tài để các chủ đầu tư (CĐT) thực hiện nghiêm hay chưa?
Bán nhà chưa đủ điều kiện
Dự án chung cư Citadines Marina Hạ Long do Tập đoàn BIM làm CĐT, mới được phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500, đang trình Bộ Xây dựng hồ sơ thiết kế cơ sở, chưa được cấp giấy phép xây dựng và không đủ điều kiện mở bán.
Tuy nhiên, dư luận phản ánh, Tập đoàn BIM đã có dấu hiệu lừa dối “thượng đế”, lần lượt tổ chức mở bán rầm rộ ba lần tại khách sạn Melia, Hà Nội.
Trước đó, điển hình vụ bán nhà trên giấy khi chưa đủ điều kiện bảo đảm đó là dự án Usilk City của công ty CP Sông Đà Thăng Long. CĐT đã huy động vốn từ khách hàng khi nhiều toà nhà còn chưa khởi công, xây móng.
Với lời quảng cáo hoa mỹ sẽ đem đến cho cư dân những tiện ích sống đẳng cấp nhất, chủ đầu tư đã huy động gần 100% vốn cho dự án. Để hút khách hàng, chủ đầu tư còn có chiêu khuyến mãi “mua chung cư được tặng sàn thương mại”, nên nhà đầu tư đã không ngần ngại xuống tiền.
Tuy nhiên, hàng nghìn khách hàng đã dài cổ chờ từ năm 2008 đến nay. Hiện mới hoàn thành được 2 toà, nhưng bằng sự giải cứu của chính nhà đầu tư góp thêm tiền để hoàn thiện. Còn gần 10 toà nhà trong dự án sẽ chưa biết đến bao giờ hoàn thành.
Dự án B5, Cầu Diễn (Hà Nội) chưa được cấp phép xây dựng, nhưng năm 2009, bà Châu Thị Thu Nga, Chủ tịch HĐQT, đã bắt đầu thu tiền huy động vốn của khách hàng. Sau khi bị khởi tố, tại tòa, bà Châu Thị Thu Nga thừa nhận từ tháng 1/2009 đến tháng 7/2013, Housing Group đã ký 752 hợp đồng, thu hơn 377 tỷ đồng của khách hàng với cam kết sẽ bàn giao các căn hộ này đúng tiến độ.
Điều trớ trêu là đến thời hạn mà không có nhà bàn giao. Sau khi khách hàng phản ứng, bà Nga đã trả lại gần 29 tỷ đồng cho 43 khách hàng. Số tiền còn lại hơn 348 tỷ đồng, trong đó có 157,6 tỷ đồng chi không có hóa đơn chứng từ, đã bị bà Nga chiếm đoạt.
Rủi ro khách hàng chịu
Thực tế cho thấy việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có rất nhiều rủi ro, đòi hỏi người mua phải thực sự tỉnh táo và tìm hiểu, nắm bắt những quy định của pháp luật.
Liên quan đến vấn đề bán nhà chưa có giấy phép, đại diện truyền thông của Tập đoàn BIM thừa nhận, hồ sơ thủ tục dự án vẫn đang trình Bộ Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, một “con voi” to như thế mà vẫn “lọt qua lỗ kim”. Nếu không phát hiện kịp thời thì khách hàng lại là người gánh chịu hậu quả như Usilk City và Houshing Group.
Theo quy định, việc mở bán nhà hình thành trong tương lai trước khi bán, các đơn vị phải có giấy phép của Sở Xây dựng. Quy định này áp dụng cả cho trường hợp nhà đã hình thành. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn phải trình ra quyền sử dụng, các văn bản xác nhận hình thành móng, tiêu chuẩn an ninh, cứu hỏa, độ cao…
Thêm nữa, các đơn vị cung cấp sản phẩm phải có giấy bảo lãnh của ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư gặp rủi ro như mất khả năng chi trả, không có khả năng hoàn thiện đúng tiến độ… ngân hàng sẽ là đơn vị trả tiền cho người mua.
Về tính pháp lý của BĐS hình thành trong tương lai, cần phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê – mua nhà ở hình thành trong tương lai, CĐT phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
“Trước khi đặt bút ký hợp đồng góp vốn, vay vốn và giao tiền cho CĐT, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ về năng lực tài chính của CĐT, yêu cầu được cung cấp đầy đủ về hồ sơ pháp lý của dự án cũng như tiến độ. Đối với những người đã lỡ mua nhà, nếu sau này Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì có quyền khởi kiện CĐT.
Nếu Nhà nước không cho CĐT hợp thức hóa, không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, lúc đó có thể coi CĐT có dấu hiệu của hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” – luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty Luật SB Law, khuyến cáo.
Nguồn: http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/nhieu-rui-ro-khi-mua-nha-tren-giay-125794.html
