Như chúng ta đã biết, Nhà ở xã hội (NƠXH) là “nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở” nên sẽ được Nhà nước quản lý chặt chẽ cả về chất lượng, tiêu chuẩn, giá bán và đối tượng mua nhà. Do đó, việc rao bán và huy động vốn đối với loại nhà ở này sẽ có những quy định riêng biệt cần lưu ý. Liên quan đến vấn đề này Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã những nội dung tư vấn như sau. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi 1: Việc rao bán suất mua đối với nhà ở xã hội có vi phạm phát luật không?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, có nhiều hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như: hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội; Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất; Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi… Mỗi hình thức chính sách hỗ trợ sẽ áp dụng cho các đối tượng khác nhau.
Riêng đối với hình thức cho thuê mua, bán nhà ở xã hội chỉ áp dụng đối với các đối tượng sau: người có công với cách mạng; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Ngoài việc phải thuộc cái đối tượng nêu trên, người thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập quy định tại Điều 51 Luật nhà ở 2014 như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân….
Sau khi đáp ứng các điều kiện để thuê mua nhà ở xã hội, hồ sơ người thuê mua sẽ được chấm điểm để lựa chọn. Do đó, việc rao bán suất mua là vi phạm pháp luật. Việc khách hàng chấp nhận “đi đêm” để có được quyền mua căn hộ nhà ở xã hội mà không tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục xác định đối tượng ưu tiên có thể được ví như là đang “cầm dao đằng lưỡi”, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, thậm chí mất trắng số tiền đặt cọc đã bỏ ra.
Theo quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014, thì trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, bên thuê mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và bên thuê mua nhà ở xã hội sẽ được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận.
Do đó việc bán suất mua đối với nhà ở xã hội phải thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật là chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua. Do đó, việc tự ý bán nhà ở xã hội trên mạng cho những người không đúng đối tượng là hành vi vi phạm phát luật và những giao dịch này sẽ không đúng quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.
Câu hỏi 2: Trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội huy động vốn đối với nhà đầu tư thứ cấp, không thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội thì sẽ vi phạm luật nào và bị xử lý thế nào?
Trả lời:
Tại Điều 10 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định 49/2021/NĐ-CP) quy định như sau:
1.Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được huy động từ các nguồn sau đây
a) Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái phiếu Chính phủ (nếu có); quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái phiếu chính quyên địa phương, công trái nhà ở; huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật;
b) Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn khác vay của nước ngoài (nếu có).
2.Nguồn vốn ngoài ngân sách do các thành phần kinh tế (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động, gồm:
a) Vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân;
[….]
Thực tế, tình trạng các chủ đầu tư dự án bất động sản vẫn ngang nhiên triển khai rao bán, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, bằng cách “lách” dưới dạng các hình thức đặt cọc, đặt chỗ, thoả thuận đặt mua, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa mua hứa bán …trong khi các đối tượng khách hàng có thể không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Việc huy động vốn này của chủ đầu tư có thể xuất phát từ việc tài chính của các chủ đầu tư không đủ để thực hiện dự án, dẫn đến cần huy động vốn của khách hàng để tạo dòng tiền trong giai đoạn chưa được phép kinh doanh. Đây là việc huy động vốn trái phép của chủ đầu tư và điều này là vi phạm quy định pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với khách hàng.
Việc huy động vốn không đúng quy định sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại điểm đ Khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, theo đó, khi huy động vốn không đúng quy định, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng
Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội huy động vốn đối với nhà đầu tư thứ cấp , không thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội thì vi phạm pháp luật trong việc huy động vốn. Nhà ở xã hội dành cho những đối tượng đặc biệt được quy định rõ ràng và thực hiện với mục đích nhân văn. Nếu các nhà đầu tư và các đối tượng không thuộc diện ưu tiên mua nhà ở xã hội cố tình vi phạm và “ đi đêm” với nhau để hợp thức hoá những căn nhà này sẽ rất bất lợi cho cả hai phía khi có tranh chấp xảy ra. Việc tiền mất tiền mất luôn cả nhà là không thể tránh khỏi, do đó mọi người dân hết sức lưu ý trước những lời hứa hẹn của chủ đầu tư.
