Trong bài "Nguy cơ mất nhà do vay tiền bằng hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất" đăng trên báo An ninh thủ đô, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
ANTD.VN -Thời gian qua đã phát sinh nhiều biến tướng của hoạt động cho vay của các cá nhân, tổ chức. Bên cho vay, ngoài ký kết hợp đồng cho vay, còn yêu cầu bên vay ký thêm hợp đồng mua bán nhà hoặc hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đối với tài sản này với giá thấp, khiến bên đi vay dễ rơi vào cảnh mất trắng.
Bỗng chốc trắng tay
Gọi điện tới đường dây nóng Báo ANTĐ, bà Đỗ Thị Hải Hà ở đường Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy, Hà Nội phản ánh, do cần tiền gom hàng cuối năm nên bà đã tìm đến một địa chỉ cho vay quảng cáo trên mạng để vay tiền với lãi suất 2%/tháng. Tuy vậy, bên cho vay lại yêu cầu bà Hà cùng ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng để bên cho vay được quyền chuyển nhượng, tặng, cho và thế chấp ngôi nhà và diện tích đất bà Hà đang sinh sống trên đó.
Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 8 tháng bà Hà có quyền chuộc lại đất và hủy hợp đồng. Tuy vậy, điều khiến bà Hà băn khoăn là nếu trong thời gian đó, bên cho vay sử dụng hợp đồng này để chuyển nhượng nhà, đất của bà thì bà có quyền đòi lại hay không?
Có thể nói, càng gần cuối năm, nhu cầu về vay vốn cho hoạt động sản xuất và các nhu cầu về tiêu dùng của người dân ngày càng tăng. Do "khan" tiền, không ít người đã vay tiền bằng hợp đồng bán nhà mà không hề biết việc làm này tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường.
Trong trường hợp này, khi cho vay tiền, bên cho vay ngoài ký kết hợp đồng cho vay thì còn yêu cầu thỏa thuận thêm hợp đồng mua bán nhà, hoặc bất động sản có công chứng kèm theo với giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều giá trị thực tế. Mục đích việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay.
Đây là một biến tướng mà bên cho vay sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ và thanh toán tiền lãi thì bên cho vay yêu cầu bên vay thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế này đã khiến nhiều người dân đang đứng trước nguy cơ mất nhà, mất đất, bỗng chốc trắng tay vì bị xiết nợ.
Thận trọng kẻo sập bẫy
"Đối với hợp đồng cho vay, theo quy định Điều 463 BLDS năm 2015 thì, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” - Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW nhận định.
Chủ thể tham gia cho vay tài sản (trên thực tế chủ yếu là vay tiền) có thể là cá nhân hoặc tổ chức, hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc thỏa thuận miệng, lãi suất trong hợp đồng vay theo sự thỏa thuận của các bên. Như vậy, hoạt động cho vay trên là đúng quy định của pháp luật.
Còn với giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản được xác lập giữa bên cho vay và bên vay, theo điều 430 BLDS 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Bên bán nhà có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận. Như vậy, xét một cách độc lập thì hợp đồng mua bán nhà mà các bên cho vay và bên vay tiến hành ký kết sẽ có hiệu lực.
Song xét tổng thể, giao dịch hợp đồng mua bán tài sản với quan hệ hợp đồng vay tài sản trong trường hợp này thì hợp đồng mua bán tài sản bị vô hiệu do yếu tố giả tạo. Theo Điều 124 BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Cũng theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, do việc xác định hợp đồng giả tạo không hề đơn giản, đặc biệt trong hoạt động vay tài sản thông thường thỏa thuận vay bằng miệng nên việc chứng minh tại tòa án là rất phức tạp và khó khăn vì không có bằng chứng cho việc giao dịch vay tài sản, đồng thời trên thực tế các bên thậm chí đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với hoạt động mua bán trên và có nhiều căn cứ chứng minh cho sự đồng thuận thực hiện hợp đồng.
Có thể nói, những biến tướng của hoạt động cho vay là trái với quy định của pháp luật. Do đó, trước các đề nghị “phải ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì mới được vay tiền”, người vay cần thận trọng xem xét kỹ vì hợp đồng này tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Bởi theo nguyên tắc, những giao dịch, hợp đồng được công chứng là hợp pháp và được pháp luật bảo vệ. Khi xảy ra tranh chấp, nếu bên vay tiền kiện đòi hủy hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thì phải chứng minh được hợp đồng này là hợp đồng giả cách, còn hợp đồng vay tiền mới là hợp đồng thật. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc chứng minh không hề đơn giản và đa phần người vay bị mất trắng.
Nguồn: http://m.anninhthudo.vn/nha-dat/nguy-co-mat-nha-do-vay-tien-bang-hop-dong-chuyen-nhuong-nha-dat/751364.antd
