Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW tư vấn về vấn đề Người trúng giá đất nhưng đến hạn nộp tiền không đóng thì xử lý thế nào?
Khi nào người trúng đấu giá đất chính thức mất cọc?
Trả lời:
Theo quy định tại điểm c khoản 9 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì trong vòng 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá nếu người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì hủy kết quả công nhận đấu giá giá quyền sử dụng đất và người đấu giá chính thức mất cọc.
Cũng theo khoản 11 Điều 55 Nghị định này, trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì trong vòng 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá mà cá nhân là người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thành lập tổ chức kinh tế thì hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và không trả lại tiền cọc.
Nếu áp dụng đúng quy định của pháp luật về quản lý thuế để ứng xử với trường hợp chậm nộp tiền đất trúng đấu giá liệu đã đủ nghiêm khắc, răn đe
Trả lời:
Việc áp dụng quy định pháp luật về quản lý thuế đối với trường hợp chậm nộp tiền đất trúng đấu giá có thể được xem là nghiêm khắc và có tính răn đe, tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Theo Khoản 4 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn nhất định. Cụ thể, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo, và 50% còn lại trong vòng 90 ngày. Nếu không thực hiện nghĩa vụ này, các biện pháp xử lý sẽ được áp dụng, bao gồm việc hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá sau 120 ngày không nộp tiền.
Tại Khoản 9 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cũng có quy định như sau:
“...b) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế;
- c) Kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản này thì sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc. Đối với trường hợp người trúng đấu giá đã nộp nhiều hơn khoản tiền đặt cọc thì được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch nhiều hơn so với số tiền đặt cọc theo quy định;
…”
Đặc biệt mới đây, Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025. Trong đó, một trong những điểm mới của Luật là về xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá. Cụ thể là sửa đổi, bổ sung Điều 70 như sau:
“Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 06 tháng đến 05 năm.”
Có thể thấy, chế tài xử lý đối với người không nộp tiền trúng đấu giá rất nghiêm khắc. Người vi phạm có thể bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 6 tháng đến 5 năm, tùy thuộc vào mức độ vi phạm. Điều này nhằm ngăn chặn các hành vi tiêu cực và bảo vệ tính minh bạch của thị trường đấu giá.
Mặc dù các quy định hiện hành có tính răn đe cao, nhưng vẫn cần xem xét thêm về khả năng thực thi và giám sát. Nếu không có cơ chế kiểm tra và xử lý kịp thời, các quy định này có thể không đủ sức răn đe đối với những người có ý định vi phạm. Việc nâng cao ý thức trách nhiệm của người tham gia đấu giá cũng là một yếu tố quan trọng để đảm bảo hiệu quả của các quy định này.
Theo anh, cần có chế tài nào để nhằm hạn chế tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi.
Trả lời:
Để hạn chế tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, một số chế tài và biện pháp đã được đề xuất và thảo luận trong các cuộc họp của Quốc hội và các cơ quan liên quan. Theo quy định Luật Đấu giá tài sản sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 27/6/2024, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền, phải hủy kết quả, sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm tùy mức độ vi phạm. Việc bổ sung quy định cấm người trúng đấu giá đối với những tài sản này tham gia đấu giá trong thời hạn nhất định tùy theo tính chất, mức độ vi phạm nhằm ngăn chặn các hành vi tiêu cực, gây lũng đoạn thị trường, ngăn chặn tình trạng bỏ cọc hoặc thổi phồng giá trị tài sản để trục lợi trong đấu giá tài sản.
Ngoài ra, Điều 39 Luật Đấu giá tài sản sửa đổi quy định về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước. Theo đó, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Tiền đặt trước do tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Tuy nhiên, cũng có những ý kiến trái chiều về đề xuất này, cho rằng việc nâng mức tiền đặt trước chưa xử lý triệt để được tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá tài sản mà còn hạn chế số lượng người đủ điều kiện tham gia đấu giá tài sản, nhất là những nhà đầu tư quy mô nhỏ nhưng có tiềm năng; đồng thời có ý kiến rằng cần nghiên cứu tăng mức tiền đặt trước khi người tham gia đấu giá tài sản trả giá cao bất thường trong quá trình diễn ra cuộc đấu giá nhằm ngăn chặn tình trạng bỏ cọc.
|
