Nghị định 96 hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 đang khiến dư luận quan tâm, bởi quy định cá nhân kinh doanh bất động sản. Đó là, từ ngày 1/8, người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ giao dịch không quá 10 lần/năm với tổng giá trị hợp đồng không quá 3.000 tỉ đồng.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 96/2024/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản.
Cụ thể, tại Khoản 3, 4 Điều 9 quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Đối với cá nhân Kinh doanh bất động sản không đáp ứng cac điều kiện để được xác định là quy mô nhỏ thì vẫn được Kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp.
Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư. Số lần giao dịch một năm không quá 10 lần và mỗi hợp đồng không quá 300 tỉ đồng. Như vậy tổng "hạn mức" một người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không quá 3.000 tỉ đồng/năm. Trường hợp giao dịch một lần trong năm thì không tính giá trị.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp (hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã). Tuy nhiên người kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không cần lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế.
Tương tự, tổ chức bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hay một phần diện tích sàn xây dựng không nhằm để kinh doanh cũng bị giới hạn số lần mua bán và cũng phải kê khai nộp thuế.
Như vậy nghị định đã quy định cụ thể điều kiện để cá nhân kinh doanh nhà đất có quy mô nhỏ. Điều này nhằm hạn chế việc đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản.
Nghị định 96 cũng yêu cầu người hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ và phải hoạt động gắn với sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản hay công ty tư vấn, quản lý địa ốc, không được hành nghề tự do.
Chia sẻ thêm với phóng viên về chủ đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho hay, cần phải hiểu thật thấu đáo, hiểu đúng quy định của luật.
"Ở đây chúng ta cần quan tâm đến từ "và". Có nghĩa là quy định yêu cầu thỏa mãn cả 2 tiêu chí "không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng" và "có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm", ông Hà nhấn mạnh.
Như vậy, đối với điều kiện nếu cá nhân chỉ vượt một trong 2 tiêu chí thì vẫn được xác định là quy mô nhỏ. Cụ thể:
- Trường hợp 1: Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng là quá 300 tỉ nhưng tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm không quá 10 lần.
- Trường hợp 2: Có giá trị giao dịch tính trên 1 hợp đồng bán, chuyển nhượng đều dưới 300 tỉ và tổng số lần bán, chuyển nhượng trong một năm là quá 10 lần.
"Lấy ví dụ nếu 1 cá nhân có 15 giao dịch một năm nhưng tổng giá trị các giao dịch chỉ 200 tỷ thì cá nhân vẫn được giao dịch bất động sản bình thường, chưa phải lập doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản", ông Hà khẳng định.
Ngoài ra, Khoản 4, Điều 38 của Nghị định 96 quy định cũng nêu rõ Quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 7 của Nghị định này không áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành.
Như vậy, quy định mới tại Khoản 1, Điều 7 của Nghị định 96 chỉ áp dụng đối với các bất động sản mà cá nhân ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản từ ngày 1/8/2024 trở đi.
Đối với các bất động sản mà cá nhân đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước ngày 1/8/2024 thì không áp dụng quy định tại Khoản 1, Điều 7 của Nghị định 96 nêu trên.
Hồng Hương
|
