Nghị quyết 18 được đánh giá là bước đột phá, phù hợp với thực tiễn nhằm xóa bỏ chênh lệch giá ảo - giá thật, ngăn chặn thất thu thuế, giúp khai thông nguồn lực đất đai.Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có quan điểm về Nghị quyết 18 trên báo Reatimes, Dưới đây là nội dung chi tiết.
PV: Thưa luật sư, ông nhìn nhận như thế nào về sự ra đời của Nghị quyết 18 trong bối cảnh hiện nay?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Thời gian vừa qua, thị trường quyền sử dụng đất phát triển thiếu ổn định, minh bạch, nhất là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp còn chậm phát triển. Bên cạnh đó, thị trường đất đai vẫn gặp khó khăn về các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, câu chuyện giá đất đền bù được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường là vấn đề mấu chốt gây ra nhiều vụ tranh chấp trong suốt một thời gian dài.
Cùng với đó, bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai còn tồn tại không ít bất cập. Các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp và vi phạm pháp luật về đất đai diễn biến phức tạp, chưa được giải quyết triệt để làm ảnh hưởng đến đời sống và kinh tế xã hội.
Nguyên nhân chính của thực trạng này là do chính sách quản lý đất đai còn chưa rõ ràng và chưa phù hợp với thực tế phát triển. Các quy định pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, thiếu thống nhất, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả quản lý và dễ dàng để cá nhân, tổ chức có hành vi tham nhũng, trục lợi, lãng phí tài sản Nhà nước.
Trước thực trạng này, tôi cho rằng, Nghị quyết 18 đưa ra kịp thời, được người dân đón nhận với kỳ vọng sẽ hạn chế được những bất cập trong chính sách và quản lý đã tồn tại nhiều năm không chỉ gây thiệt hại cho Nhà nước, doanh nghiệp, người dân mà còn trực tiếp chặn đà phát triển của đất nước.
Nhìn lại 10 năm trước, Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hóa theo hướng hiện đại” được ban hành. Tuy nhiên, nhiều vấn đề vướng mắc đã và đang tồn tại đến nay vẫn chưa đề ra được giải pháp tháo gỡ hiệu quả.
Lúc này Nghị quyết 18 ra đời, tôi đồng quan điểm với nhiều chuyên gia rằng, Nghị quyết 18 đã bám rất sát vào thực tế của thị trường đất đai, của thị trường bất động sản để định hướng. Các vấn đề nổi bật đều được nhắc đến như: Bỏ khung giá đất; đánh thuế người có nhiều nhà, đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đáng chú ý, Nghị quyết 18 cũng đưa ra yêu cầu “quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Tôi cho rằng, Nghị quyết 18 chính là “kim chỉ nam” cho việc sửa đổi, hoàn thiện các cơ chế chính sách đất đai, quyền sử dụng đất, các quy định pháp luật liên quan đến thị trường đất đai trong tương lai.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law
PV: Luật sư vừa đề cập đến vấn đề bỏ khung giá đất là một trong những điểm nổi bật, đáng chú ý tại Nghị quyết 18. Ông có thể phân tích rõ hơn về quy định mới này?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Như chúng ta đã biết, tình trạng “hai giá” trong chuyển nhượng đất đai, bất động sản đã và đang diễn ra ngày càng phổ biến. Theo quy định pháp luật, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước (trừ một số trường hợp được miễn theo quy định pháp luật). Tuy nhiên, một thực tế khá phổ biến hiện nay là để tránh nộp thuế cao, khi làm thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản, bên bán và bên mua thỏa thuận khai giá trong hợp đồng công chứng thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế.
Bên cạnh đó, giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay. Vì thế, cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều này tạo ra kẽ hở khiến một số người cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.
Việc làm này dẫn đến một số hệ lụy: Thứ nhất, phía Nhà nước bị hạn chế trong vai trò kiểm soát và điều tiết thị trường, gây thất thu đối với ngân sách Nhà nước, góp phần gây nên hiện tượng tham nhũng; Thứ hai, doanh nghiệp hoặc người mua bán nhà có thể bị truy thu, xử phạt, thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự.
Nguyên nhân của tình trạng "hai giá đất" xuất phát từ các kẽ hở của hệ thống pháp luật. Đó là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, thống nhất trong quy định giữa các ngành luật đất đai, giao dịch bất động sản với các ngành luật khác, giữa văn bản chỉ thị cấp trên và cấp dưới…
Song mấu chốt của vấn đề chính là khung giá đất chưa sát với giá thị trường. Hiện tại, khung giá đất được áp dụng theo quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP. Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.
Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường nhưng trên thực tế chỉ bằng khoảng 30 - 70%, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Nghịch lý nhất là đất tại đô thị theo khung, bảng giá đất chỉ bằng 30% giá đất thị trường.
Bên cạnh đó, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập. Do đó, giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói, tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.
Luật Đất đai 2013 cũng đã bỏ hình thức lập và công bố khung giá đất hằng năm, thay vào đó là xây dựng khung giá đất áp dụng trong thời gian 5 năm. Tuy nhiên, việc này chỉ thay đổi cách làm, còn về bản chất, giá đất được quy định trong khung giá và giá thị trường vẫn có sự chênh lệch rất lớn.
Giữa khung giá đất, bảng giá đất với giá thực tế có sự khập khiễng, không phản ánh đúng diễn biến của thị trường. Như vậy, nó tạo ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất của thị trường với giá của Nhà nước. Chính điều này làm cho giá đất của các địa phương không thể phù hợp với thị trường.
Nghị quyết 18 quy định bỏ khung giá đất chỉ để lại bảng giá đất, lúc này xác lập bảng giá ra sao sẽ cần Luật Đất đai và các quy định liên quan cân nhắc. Nghị quyết 18 cũng nêu rõ, bỏ khung giá đất không đồng nghĩa với việc bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với công tác định giá đất ở địa phương mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính Trung ương. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Tôi cho rằng, cách thức quản lý giá đất đổi mới như vậy sẽ chỉ ra rõ ràng vai trò và trách nhiệm của từng cơ quan, từng cá nhân có liên quan.
Ngoài ra, Luật sẽ quy định rõ các cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên…
PV: Quy định bỏ khung giá đất, đồng thời có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản trong thời gian tới, thưa luật sư?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Trước đây, việc thay đổi khung, bảng giá đất sẽ tác động đến nghĩa vụ tài chính của những đối tượng liên quan đến đất đai, bất động sản. Biên độ thay đổi khung giá đất càng cao dẫn đến bảng giá đất cũng thay đổi, khiến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng theo. Vấn đề này cũng liên đới với thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Khi nghĩa vụ tài chính thay đổi có thể dẫn đến một số người dân e ngại khi làm thủ tục cấp sổ đỏ mà giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng hoạt động của “thị trường ngầm”. Những trường hợp này khiến Nhà nước vừa thất thu thuế, khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.
Đến hiện tại, tôi cho rằng việc Nghị quyết 18 quy định bỏ khung giá đất cũng sẽ tạo ra những tác động nhất định đến thị trường bất động sản.
Về mặt tích cực, khi không còn khung giá đất, bảng giá đất sát với giá thị trường sẽ đem tới sự minh bạch về giá cả của đất đai. Người dân có đất được hưởng lợi đền bù với mức giá thỏa đáng hơn; giá đền bù, mua bán tiến sát giá thị trường.
Ngược lại, cân nhắc đến những tác động tiêu cực có thể xảy ra, thứ nhất là ảnh hưởng đến quy mô đầu tư, kinh doanh bất động sản và các ngành khác liên quan. Khi tác động đẩy giá đất thì giá bất động sản trên thị trường sẽ lên cao. Đặc biệt, khi giá đất của các dự án sơ cấp được đẩy lên, người dân sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn.
Bên cạnh đó, mức giá cao cũng có thể tác động đến hoạt động của các doanh nghiệp, các ngành kinh tế và môi trường đầu tư, kể cả việc thu hút dòng vốn FDI. Bởi bất động sản có liên quan mật thiết với nhiều ngành kinh tế, đầu tư khác về nhu cầu mặt bằng sản xuất, văn phòng làm việc…
Thứ hai là ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách. Chúng ta cũng biết, khung và bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản - chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách. Khung và bảng giá đất là một trong những cơ sở quan trọng để tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập do chuyển nhượng bất động sản…
Việc bỏ khung giá đất và bảng giá đất được điều chỉnh theo giá thị trường, trước mắt có thể làm cho nguồn thu ngân sách Nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể “lợi bất cập hại”. Bởi nhiều doanh nghiệp có thể phải chi trả giá đất đền bù cao hơn, các thuế phí liên quan đến đất, mặt bằng cao hơn khiến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, kéo theo nguồn thu cho ngân sách cũng có thể bị ảnh hưởng.
Như vậy, chỉ khi Nhà nước đưa ra được bảng giá đất hợp lý, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai mới được điều chỉnh một cách hợp lý và rõ ràng. Sau khi người dân, doanh nghiệp thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà còn dư tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh; còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư. Cuối cùng, Nhà nước sẽ được lợi khi quy mô nền kinh tế tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách
PV: Vậy để đem lại hiệu quả thực thi thực tế, việc thực hiện bỏ khung giá đất, xác định bảng giá thị trường cần lưu ý đến những vấn đề gì? Công tác định giá đất lúc này đóng vai trò như thế nào?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Từ trước đến nay, Nhà nước quy định khung giá đất, nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường; làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Khung giá đất buộc các địa phương tuân thủ, không được quy định ngoài khung. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường.
Hoạt động theo cơ chế thị trường có 2 loại giá (giá do Nhà nước định và giá thị trường) đã gây ra nhiều hệ lụy, làm thất thoát ngân sách Nhà nước, gây ra vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai như đã phân tích ở trên.
Vì thế, khi bỏ quy định về khung giá đất, tôi cho rằng sẽ cần lưu ý một số điểm như sau:
Thứ nhất, khi định giá đất (cho đất bị thu hồi) cần có sự thỏa thuận của bên có đất bị thu hồi, tức là người có đất bị thu hồi cần là một bên trong quy trình định giá đất. Trường hợp không thỏa thuận được, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại. Giá đất được xác định phải dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định xác định giá, giá bất động sản xác định theo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra.
Thứ hai, hệ thống định giá đất cần được đổi mới toàn diện, sao cho giá đất của Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường; cần xem xét, hoàn thiện đổi mới phương pháp định giá đất cụ thể, phương pháp định giá hàng loạt - đặc biệt khắc phục những tồn tại yếu tố đầu vào của định giá đất, phương thức quản lý giá đất dựa trên đăng ký giá đất; hoàn thiện hệ thống tổ chức định giá đất.
Cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, tham chiếu giá khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Một số quốc gia đã cho phép người dân tự đăng ký giá đất đang sử dụng để làm căn cứ tính giá bồi thường khi thu hồi hoặc tính thuế đất và khuyến cáo, Việt Nam cũng có thể xem xét cơ chế để người sử dụng đất tự đăng ký giá đất.
Ở Đài Loan (Trung Quốc) hay Singapore, người dân được tự kê khai giá nhà đất, nếu giá cao thì phải trả thuế cao, giá thấp thì Nhà nước thực hiện quyền tiên mãi, mua lại miếng đất đó khi thu hồi. Vì vậy, người dân sẽ phải cân nhắc xác định giá đất hợp lý khi đăng ký giá.
Thứ ba, đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương chủ động xác định giá đất. Cơ quan Trung ương giữ vai trò định hướng, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra.
Thứ tư, tăng cường sử dụng dịch vụ các doanh nghiệp thẩm định giá.
Thứ năm, không nên cứng nhắc hiểu “tính thị trường” theo nghĩa đồng loạt ở tất cả các địa điểm và tất cả các thời giá đất đều giống nhau. Theo đó, cần hiểu rõ giá thị trường là giá đối với loại đất được sử dụng cho mục tiêu thị trường, ví dụ như nhà ở thương mại, đất để hoạt động kinh doanh, còn những vùng đất dành cho các nhiệm vụ đặc biệt (ví dụ như an ninh quốc phòng, những mục tiêu đặc biệt khác) thì không thể theo giá thị trường, bởi không có tính cạnh tranh và đấu giá, chỉ có giao đất.
PV: Bên cạnh vấn đề bỏ khung giá đất, Nghị quyết 18 cũng quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở. Liệu thời điểm này có thích hợp để tiến hành áp dụng việc thu thuế cao đối với người sử dụng nhiều nhà đất, bất động sản, thưa luật sư?
LS. Nguyễn Thanh Hà: Tôi cho rằng, lúc này Nghị quyết 18 đề ra chủ trương đánh thuế cao hơn đối với những người có nhiều tài sản là nhà đất, bất động sản là đúng thời điểm, khi tình trạng sốt đất do đầu cơ diễn ra phức tạp. Tình trạng sốt đất, ôm đất để chờ tăng giá rồi bán, phân lô bán nền nở rộ gây ra rất nhiều hệ lụy cho xã hội. Người dân đổ xô đi buôn đất, đầu cơ đất dẫn đến giá đất tăng cao một cách vô lý, xuất hiện một bộ phận người giàu lên nhờ đất nhưng phần đông người dân lao động không có nhà để ở.
Mặt khác, chi phí về mặt bằng tăng cao cũng cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra của cải vật chất của doanh nghiệp. Dòng tiền trong xã hội chảy hết vào bất động sản như một chỗ trú ẩn an toàn và “nằm chết” tại đó sẽ không tạo ra được động lực, không có nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế. Nếu không ngăn chặn kịp thời các cơn sốt đất tiếp tục diễn ra thì khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn. Việc kinh doanh bằng cách gom đất đợi tăng giá rồi bán không hề tạo ra bất cứ lợi ích nào cho xã hội. Hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản sẽ tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể trong sử dụng đất đai, giúp phát triển bất động sản lành mạnh và hiệu quả.
Trong bối cảnh hiện nay, pháp luật không thể cấm người dân sử dụng nhiều tài sản là nhà đất vì quyền sở hữu tư nhân là quyền cơ bản của con người. Tuy nhiên, pháp luật có thể can thiệp bằng cách đánh thuế cao hơn đối với những tài sản mà một người không nên sở hữu quá nhiều. Cách làm này đã được các nước phát triển như Mỹ, Nhật Bản hay các nước châu Âu áp dụng từ lâu.
Đánh thuế cao đối với những người có nhiều nhà đất giúp hạn chế việc dòng tiền đổ quá nhiều vào bất động sản, thúc đẩy việc đầu tư vốn cho sản xuất kinh doanh. Hơn thế nữa, đánh thuế cao đối với người sở hữu nhiều bất động sản góp phần làm hạ nhiệt các cơn sốt đất, đưa giá nhà ở về mức hợp lý và người dân lao động có nhiều cơ hội có chỗ ở hơn.
Nguồn :https://reatimes.vn/nghi-quyet-18-khai-thong-tao-suc-bat-cho-nguon-luc-dat-dai-20201224000012932.html
