Trước tình trạng của thị trường bất động sản hiện nay, Nghị định số 10 đã được sửa đổi bổ sung. Nghị định số 10 có tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp bất động sản du lịch? Về phía luật sư Nguyễn Thanh Hà, ông có ý kiến thế nào về sự tác động của nghị định này tới các doanh nghiệp bật động sản du lịch hiện nay.
Câu 1: Thưa luật sư, Nghị định số 10 được ban hành đã tháo gỡ những vướng mắc nào cho các doanh nghiệp bất động sản du lịch?
Trả lời:
Hiện nay, có rất nhiều đơn vị phát triển bất động sản du lịch ở nhiều tỉnh, thành phố có thế mạnh du lịch. Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai được ban hành ngày 03/4/2023 và có hiệu lực kể từ ngày 20/05/2023 đã tạo ra hành lang pháp lý để người mua yên tâm về quyền sở hữu và giá trị tài sản của họ cũng như thúc đẩy lại thanh khoản cho thị trường vốn ngưng trệ nhiều năm nay.
Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã phần nào mang lại sức sống mới cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khi đã chính thức có quy định về việc sẽ cấp giấy chứng nhận cho các bất động sản du lịch, đơn cử chính là loại hình condotel. Cụ thể, Nghị định 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 và sửa đổi, bổ sung Điều 72 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. Do đó, từ ngày 20/5/2023, bất động sản du lịch nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, Nghị định 10/2023/NĐ-CP còn sửa đổi, bổ sung quy định về thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư; Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
Câu 2: Trên thực tế, với quy định tại Nghị định 10, các địa phương vẫn khó cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ tại các dự án. Nguyên nhân là vì sao?
Trả lời:
Nghị định số 10/2023/NĐ-CP mới tập trung quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ”, nên “phạm vi điều chỉnh” rất hẹp. Việc căn cứ lưu trú du lịch theo pháp luật về du lịch là bất cập, vì thực tế còn có nhiều loại “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản chứ không chỉ căn cứ vào mỗi pháp luật về du lịch”
Bên cạnh đó, trên thực tế, nhiều dự án du lịch hiện nay chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch. Các chủ đầu tư thường đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào ngành nghề kinh doanh nhưng không phải là mục tiêu hoạt động của dự án. Do đó, với quy định sửa đổi Điều 72 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì vẫn làm cho các địa phương khó cấp giấy chứng nhận cho bất động sản của các dự án du lịch vì không xác định được các dự án này đã đăng ký đầu tư theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay chưa.
Ngoài ra, với loại hình Condotel, dù đã được công nhận về mặt pháp lý, được cấp giấy chứng nhận, vẫn đang gặp nhiều vướng mắc trong cách tính diện tích quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà condotel dẫn đến khó khăn cho Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương ghi diện tích phần sở hữu riêng của condotel vào sổ đỏ cấp cho khách hàng.
Câu 3: Để được cấp giấy chứng nhận cho các dự án, doanh nghiệp cần phải lưu ý những gì?
Trả lời:
Chủ sở hữu công trình xây dựng phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật chuyển ngành về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bất động sản du lịch trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của bất động sản du lịch được thực hiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP.
- Về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm ban hành quyết định
- Về thời hạn của giấy chứng nhận bất động sản du lịch thì theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 khi được cấp sổ thì đây là dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng là 50 năm. Tuy nhiên, dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
- Ngoài những lưu ý trên, thì các chủ thể kinh doanh cũng cần phải đáp ứng theo yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, vốn pháp định không còn là điều kiện mà chủ thể kinh doanh bất động sản phải đáp ứng. Tóm lại, theo quy định hiện hành, chủ thể của hoạt động kinh doanh kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
