Theo báo Tuoitre - Dư luận mấy ngày qua xôn xao trước tin các ngân hàng ngừng cho vay mua nhà dự án. Nhiều ý kiến phản hồi liệu gân hàng dừng cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai có đúng luật? Luật sư Nguyễn Thanh Hà công ty luật SBLAW sẽ giải đáp vấn đề này.
Nhiều trường hợp lỡ dở cả kế hoạch khi mới đi được nửa đường. Nhiều mơ ước về một tổ ấm mới bị đẩy đến bên bờ thất vọng, khi chỉ còn chờ ngân hàng chốt cho vay để ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, bỗng bị dừng lại đột ngột...
Ngân hàng không sai luật
Trước bối cảnh này, nhiều khách hàng bức xúc đặt ra câu hỏi: ngân hàng dừng cho vay mua nhà dự án như vậy là có đúng luật không?
Theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, tại khoản 3 điều 98, một hoạt động thuộc chức năng, quyền hạn của ngân hàng là hoạt động cho vay.
Còn cho đối tượng nào vay, với những điều kiện cụ thể nào thì do ngân hàng tự đưa ra quy định, trên cơ sở tuân theo các hướng dẫn của pháp luật tại mỗi thời điểm thực hiện hoạt động cho vay, tùy thuộc vào đối tượng vay và mục đích sử dụng vốn vay.
Ngân hàng có quyền cho vay hoặc không cho vay với đối tượng là tổ chức cá nhân sẽ sử dụng tiền vay vào mục đích mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều đó tùy thuộc vào đối tượng khách hàng mà mỗi ngân hàng hướng tới.
Đây là quyền của ngân hàng, nên không thể kết luận việc ngân hàng dừng cho vay là trái luật được. Không có quy định nào bắt buộc ngân hàng phải cho vay.
Cho đến thời điểm này, một số ngân hàng dừng việc cho vay để mua nhà dự án, nhưng vẫn có những ngân hàng thực hiện việc cho vay này như bình thường, vẫn giải ngân như bình thường.
Với những ngân hàng coi tài sản đảm bảo là quan trọng nhất thì họ sẽ dừng việc cho vay với đối tượng này lại, vì rắc rối nằm ở việc đăng ký giao dịch bảo đảm đang bị đình trệ.
Do chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, thể thức đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai nên bộ phận văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương đang từ chối xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm.
Mà một thủ tục bắt buộc để đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi giải ngân là phải đăng ký được giao dịch bảo đảm cho tài sản mà ngân hàng nhận thế chấp. Tránh trường hợp khách hàng lợi dụng sự dễ dãi của ngân hàng mà cùng một cái nhà đó, khi lấy được sổ đỏ lại mang làm đối tượng cho một giao dịch khác.
Chưa có hướng dẫn rõ ràng, người dân thiệt thòi
Theo điều 148, điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, một căn hộ hoặc một nhà liền kề, hay một biệt thự hình thành trong tương lai - nghĩa là chưa được xây dựng xong, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng, và hơn hết là chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì chỉ cần đáp ứng các điều kiện nêu trên là đã có căn cứ để được trở thành tài sản thế chấp rồi.
Nên vấn đề không nằm ở Luật nhà ở 2014, mà là ở hướng dẫn về trình tự, thủ tục và thể thức để khâu đăng ký giao dịch bảo đảm cho loại đối tượng này được thực hiện trơn tru mà thôi.
Đặt mình vào vị trí của ngân hàng, quan trọng nhất khả năng trả nợ của bên vay. Tức là khâu thẩm định buộc phải làm thật chặt chẽ, phải chắc chắn được về khả năng trả nợ của bên vay - tức là dựa vào thu nhập ổn định của người vay, dựa vào nhân thân của người vay, và dựa vào mức độ tín nhiệm của người vay, ít nhất trong lĩnh vực được cấp tín dụng. Điều này đòi hỏi các ngân hàng này buộc phải thận trọng, và bộ phận thẩm định phải làm việc thực sự nghiêm túc.
Trên thực tế, một số ngân hàng vẫn chấp nhận cho vay ở thời điểm này, khi mà thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn không thể hoàn tất. Và tôi ủng hộ họ.
Nếu các ngân hàng tiếp tục không cho vay kiểu này, thiệt thòi của người dân là thấy rõ khi ước mơ về một tổ ấm mới của họ bị đứng bên bờ vực tan vỡ, kế hoạch của họ cũng bị dang dở và trở nên bị động.
Do vậy, trước thực trạng này, các cơ quan có thẩm quyền nên sớm ban hành hướng dẫn cụ thể để bộ phận xác nhận giao dịch bảo đảm đối với đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo đúng quy trình.
Sự chậm trễ trong việc ra hướng dẫn của cơ quan chức năng không chỉ làm buồn lòng biết bao gia đình, làm dang dở mơ ước của bao người dân, mà còn làm cho thị trường bất động sản vừa sôi động trở lại đã có nguy cơ bớt sôi động đi, bởi có mấy ai có đủ 100% để đi mua nhà đâu? Ai mua nhà cũng đều cần phải có sự hỗ trợ cả.
Trước khi mọi thủ tục được hoàn thiện, rất mong các ngân hàng hãy bằng các biện pháp nghiệp vụ của mình, bằng trải nghiệm của mình nhiều năm, thận trọng hơn trong việc thẩm định khả năng trả nợ của người vay, mà vẫn tiến hành việc xem xét cho vay đối với những đối tượng thực sự có uy tín và có khả năng chi trả.
