Hiện tượng hàng nghìn người tham gia đấu giá đất với mức giá cao tại Hà Nội rồi sau đó bỏ cọc đã trở thành một vấn đề nổi cộm trên thị trường bất động sản thời gian gần đây. Tình trạng này không chỉ gây xôn xao dư luận mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch và động cơ thực sự của những người tham gia.
Vậy đâu là nguyên nhân của thực trạng này? Và giải pháp nào để ngăn chặn? Luật sư Nguyễn Thanh Hà – chủ tịch SBLAW có phần chia sẻ về nội dung này trong Tạp chí kinh tế cuối tuần, kênh VTV1 Đài truyền hình Việt Nam.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà đã có hơn 20 năm kinh nghiệm trong tư vấn pháp lý bất động sản và tài chính kinh tế.
CHẶN THAO TÚNG ĐẤU GIÁ ĐẤT
Mới đây, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xét xử 6 bị cáo có hành vi phá hoại cuộc đấu giá đất diễn ra tại huyện Sóc Sơn, Hà Nội vào tháng 11 năm ngoái, khi các đối tượng này đã trả tới 30 tỷ đồng/m2 (cao gấp khoảng 12.000 lần mức giá khởi điểm)… dẫn đến việc 36 lô đất đấu giá không thành công. Toà đã tuyên án mức phạt tù lên tới 36 tháng đối với kẻ chủ mưu. Đây là một mức phạt mang tính răn đe, cảnh báo cho nhiều đối tượng muốn thực hiện hành vi tương tự.
Sau đó, phiên đấu giá lại đã diễn ra suôn sẻ và thực chất hơn.
Anh NGUYỄN VĂN LỘC (Tỉnh Vĩnh Phúc) cho biết: “Sau khi tòa xử những người đấu nghiêm chỉnh chấp hành, cuộc đấu diễn ra nghiêm túc, an toàn”
Câu hỏi: Vụ Sóc Sơn đã có những cá nhân bị xử lý hình sự. Tuy nhiên, liệu mức án từ 12-36 tháng tù (trong đó có án treo) có đủ sức răn đe không?
Trả lời:
Mức án từ 12-36 tháng tù, trong đó có cả án treo, là một biện pháp pháp lý nhằm xử lý những cá nhân có hành vi thao túng đấu giá đất. Tuy nhiên, để đánh giá liệu mức án này có đủ sức răn đe hay không, cần xem xét trên hai khía cạnh chính:
- Tác động của hành vi vi phạm:
+ Các hành vi thao túng đấu giá đất không chỉ gây ra thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước mà còn làm méo mó thị trường bất động sản, khiến giá đất bị đẩy lên mức phi thực tế hoặc gây thất thu ngân sách do đấu giá thất bại.
+ Đồng thời, tình trạng này làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và người dân vào tính minh bạch của các phiên đấu giá đất, ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh nói chung.
+ Với những hậu quả nghiêm trọng như vậy, hình phạt cần phải đủ mạnh để không chỉ trừng phạt cá nhân vi phạm mà còn răn đe những người khác có ý định thực hiện hành vi tương tự.
- Tương quan giữa hình phạt và lợi ích vi phạm
- Trong thực tế, các đối tượng thao túng đấu giá đất có thể thu lợi hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng nếu thực hiện trót lọt. So với số tiền có thể kiếm được, mức án tối đa 36 tháng tù (đặc biệt khi có án treo) có thể chưa đủ sức nặng để ngăn chặn hành vi phạm pháp.
- Bên cạnh đó, nếu chỉ bị xử lý ở mức án như vậy, một số cá nhân có thể coi đó như một “rủi ro chấp nhận được” để đánh đổi lấy lợi nhuận khổng lồ.
Nhiều ý kiến cho rằng, lâu nay việc giá khởi điểm thấp là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng bỏ cọc đấu giá đất. Thế nhưng từ cuối năm ngoái, nhiều địa phương đã công bố bảng giá đất mới, với mức tăng từ 2-6 lần, về sát với giá thị trường hơn. Đây cũng là cơ sở để tính giá khởi điểm cho các phiên đấu giá đất. Tránh tình trạng giá khởi điểm chỉ có hơn 2 triệu đồng/m2, thấp hơn từ 15-20 lần so với giá thị trường. Điều này cũng góp phần ngăn chặn hành vi bỏ cọc khi tham gia đấu giá
NÂNG GIÁ KHỞI ĐIỂM TRONG ĐẤU GIÁ ĐẤT
Bà ĐỖ THỊ HỒNG HẠNH (Tổng Giám đốc Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt): “Bây giờ đã có khung giá đất theo tôi tìm hiểu ít nhất cũng đã tăng khoảng năm lần, đồng nghĩa với việc cọc tăng 5 lần. Trước đây hiện tượng bỏ cọc trúng đấu giá là vì tiền cọc chị khoảng 20-80 triệu thế nhưng bây giờ đã lên đến tiền tỉ thì người ta sẽ không thể đùa với số tiền đó được…”
LUẬT SƯ PHẠM THANH TUẤN (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội)
“Luật đã bổ sung thêm hành vi bị cấm trong đấu giá. Ví dụ như hành vi thông đồng, móc nối giữa những người tham gia đấu giá và đấu giá viên để nâng giá, dìm giá, làm sai lệch thông tin, kết quả đấu giá… Đồng thời có quy định bổ sung những người không tham gia đấu giá, đó là những người anh em ruột thịt bố mẹ với đấu giá viên và những người tham gia đấu giá… những quy định như vậy sẽ giúp cuộc đấu giá diễn ra khách quan, công bằng…”
Câu hỏi: Tiền cọc tăng lên khiến người ta không thể đùa với số tiền đó được…Vậy liệu cục diện các cuộc đấu giá đất sẽ thay đổi như thế nào thời gian tới thưa luật sư?
Trả lời:
Việc tăng tiền đặt cọc trong các cuộc đấu giá đất chắc chắn sẽ tác động mạnh đến cục diện đấu giá trong thời gian tới, với cả tác động tích cực và tiêu cực. Đây là một biện pháp quan trọng nhằm hạn chế tình trạng bỏ cọc và thao túng đấu giá, nhưng cũng có thể tạo ra những hệ lụy không mong muốn đối với thị trường bất động sản.
Những tác động tích cực của việc tăng tiền cọc
- Trước đây, khi mức tiền đặt cọc chỉ từ 20-80 triệu đồng/lô, nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá mà không có ý định mua thực sự. Họ sẵn sàng đẩy giá lên cao nhằm mục đích trục lợi, rồi sau đó bỏ cọc nếu không có lợi, khiến thị trường đấu giá đất trở nên thiếu minh bạch và mất ổn định. Khi tiền cọc tăng lên hàng tỷ đồng/lô, người tham gia đấu giá sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra mức giá. Việc bỏ cọc sẽ gây thiệt hại tài chính đáng kể, từ đó hạn chế đáng kể tình trạng đấu giá ảo và góp phần giúp thị trường vận hành minh bạch hơn.
- Ngoài ra, việc nâng tiền đặt cọc cũng giúp lựa chọn những người tham gia đấu giá có năng lực tài chính thực sự. Khi số tiền cọc cao, những nhà đầu tư không đủ khả năng tài chính hoặc tham gia với mục đích đầu cơ, thao túng giá sẽ khó có cơ hội tham gia, nhường chỗ cho những người có nhu cầu thực. Điều này giúp các cuộc đấu giá diễn ra chuyên nghiệp hơn, tránh hiện tượng “bong bóng” giá đất do sự can thiệp của các nhóm đầu cơ.
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích trên, việc tăng tiền cọc cũng có thể gây ra một số tác động tiêu cực cần được cân nhắc.
- Thứ nhất, nó có thể hạn chế cơ hội tiếp cận đất đai của những người có nhu cầu thực sự nhưng không có tiềm lực tài chính lớn. Đặc biệt, những người mua đất để ở hoặc các doanh nghiệp nhỏ và vừa có thể bị loại khỏi cuộc chơi vì không thể xoay sở số tiền cọc lớn trong thời gian ngắn. Điều này có thể làm giảm tính cạnh tranh của các phiên đấu giá và vô tình tạo ra một rào cản đối với những người muốn tiếp cận đất đai một cách hợp pháp.
- Thứ hai, khi tiền cọc quá cao, nhiều nhà đầu tư sẽ e dè, dẫn đến việc số lượng người tham gia đấu giá giảm mạnh. Nếu số lượng người tham gia ít, các cuộc đấu giá có thể kém sôi động và không đạt được hiệu quả tối ưu trong việc tìm ra mức giá hợp lý cho thị trường. Điều này có thể khiến một số khu đất bị đấu giá không thành công, gây lãng phí tài nguyên đất đai.
- Thứ ba, việc nâng tiền cọc có thể làm tăng nguy cơ tập trung quyền sở hữu đất vào tay một nhóm nhỏ các nhà đầu tư lớn. Nếu chỉ những cá nhân hoặc doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mới có thể tham gia đấu giá, thị trường có nguy cơ bị chi phối bởi một nhóm nhỏ, dễ dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tích trữ đất thay vì đưa vào khai thác, sử dụng thực tế. Điều này có thể làm mất cân đối cung – cầu trên thị trường bất động sản, khiến giá đất tiếp tục leo thang và gây khó khăn cho việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp nhỏ.
Câu hỏi: Tôi được biết, nhiều địa phương đang đưa ra quy chế đấu giá đất mới thay vì tổ chức đấu giá theo nhiều vòng công khai (nơi các nhà đầu tư có thể liên tục trả giá cao hơn để giành quyền trúng đấu giá), phương thức đấu giá một vòng kín yêu cầu mỗi nhà đầu tư chỉ được đưa ra một mức giá duy nhất trong một lần đấu giá. Người trả giá cao nhất sẽ trúng đấu giá mà không có cơ hội nâng giá tiếp. Quy chế đấu giá đất này có những ưu nhược như thế nào thưa ông?
Trả lời:
Về ưu điểm của phương pháp đấu giá một vòng kín:
Phương pháp đấu giá này trước hết sẽ giúp bảo mật thông tin: Vì giá đấu giá được nộp kín, thông tin về chiến lược của người tham gia đấu giá đất không bị lộ, giúp đảm bảo tính công bằng và bảo mật trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.
Mặt khác, phương pháp đấu giá này còn giúp hạn chế tối đa tâm lý cạnh tranh trực tiếp giữa những người tham gia đấu giá. Đôi khi việc đưa ra một mức giá cao hơn trong quá trình đấu giá lại không dựa trên khả năng kinh tế, tiềm lực tài chính mà trong nhiều trường hợp, người tham gia đấu giá đưa ra mức giá cao hơn bất chấp mức giá đó đang vượt quá khả năng của mình vì trở thành “nô lệ” của tâm lý muốn "đấu đến cùng". Điều này có thể dẫn đến giá đấu giá không hợp lý.
Bên cạnh đó, phương pháp đấu giá một vòng kín còn giúp tiết kiệm thời gian. Phương pháp này thường diễn ra nhanh chóng, không cần nhiều vòng đấu giá lặp lại, đặc biệt phù hợp trong các giao dịch bất động sản lớn hoặc phức tạp.
Cuối cùng, phương pháp này còn khuyến khích người tham gia đấu giá cần phải có chiến lược giá hợp lý. Người tham gia phải đặt giá dựa trên giá trị thực tế và khả năng tài chính, tránh sự biến động do cạnh tranh trực tiếp.
Về nhược điểm của phương pháp đấu giá một vòng kín:
Phương pháp này có thể tạo nên những hạn chế về mặt thông tin khi người tham gia đấu giá không biết giá nào sẽ được đưa ra bởi đối thủ, nếu không có sự nghiên cứu, chuẩn bị kỹ lưỡng, người tham gia đấu giá có thể hoàn toàn vì cảm tính mà đặt ra cái giá thấp hơn hoặc cao hơn mức cần thiết.
Mặt khác, phần nào phương pháp này cũng bộc lộ sự thiếu sự linh hoạt, cụ thể, vì chỉ có một vòng đấu giá, người tham gia không có cơ hội điều chỉnh giá được đưa ra để đấu giá dựa trên kết quả hoặc động thái của đối thủ.
Bên cạnh đó, phương pháp này sẽ đặt gánh nặng rủi ro lớn đến những người tham gia đấu giá nếu như sử dụng chiến lược sai lầm. Giá được đưa ra để đấu có thể khiến người tham gia mất lợi ích kinh tế và ngược lại, giá được đưa ra để đấu quá thấp có thể làm mất cơ hội trúng đấu giá.
Cuối cùng, phương pháp này có thể gây khó khăn trong việc xác định giá trị tối ưu, nếu người tham gia đấu giá không hiểu rõ giá trị của quyền sử dụng đất được đem ra để đấu giá, họ có thể đưa ra giá không hợp lý.
Câu hỏi: Ngoài thay đổi quy chế, giá khởi điểm tăng lên, xử lý hình sự hành vi nâng giá rồi bỏ cọc….vậy còn những cách thức nào để có thể ngăn chặn tình trạng này thưa luật sư?
Trả lời:
Để ngăn chặn được tình trạng này cần hiểu được bản chất của sự việc, đó là đưa việc đấu giá đất nền là nhà nước giao đất cho người dân trong khu vực có nhu cầu về nhà ở. Do vậy, ngoài thay đổi quy chế, giá khởi điểm tăng lên, xử lý hình sự hành vi nâng giá rồi bỏ cọc thì còn có cách thức khác như:
Thứ nhất, công khai những người bỏ cọc đấu giá đất, qua đó cấm những người bỏ cọc đấu giá đất này không được tham gia bất kỳ phiên đấu giá nào trong một khoảng thời gian nhất định.
Thứ hai, sàng lọc đối tượng tham gia đấu giá đất: Nên quản lý những người tham gia đấu giá là người dân có đăng ký thường trú tại cấp huyện tổ chức đấu giá. Nhưng khi quy định này được thông qua cũng sẽ có những hệ lụy. Đó là các nhà đầu tư chuyên nghiệp nhờ người dân tại địa phương đứng tên để đấu giá hoặc chính những người dân ở địa phương đó sẽ thành các nhà đầu cơ với nhu cầu chuyển nhượng kiếm lời. Như vậy, để hạn chế vấn đề này thì có thể là ban hành các văn bản quy phạm pháp luật như người trúng đấu giá không được giao dịch trong khoảng thời gian nhất định (từ 3 - 6 năm không được chuyển nhượng), hoặc giải pháp về kinh tế khi mức thuế phát sinh khi giao dịch bất động sản có thể nâng cao dần đối với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn.
Cuối cùng, về giải pháp lâu dài, tôi cho rằng, cần đáp ứng được nguồn cung đất ở cho người dân sẽ giải quyết được gốc rễ của vấn đề.
Câu hỏi: Qua nghiên cứu của ông, kinh nghiệm của quốc tế trong việc chặn bỏ cọc đấu giá đất như thế nào?
Trả lời:
Vấn đề chặn bỏ cọc đấu giá đất là một chủ đề phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật cũng như kinh nghiệm quốc tế. Tôi xin được chia sẻ một số góc nhìn từ cả hai khía cạnh này.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đấu giá đất là một hình thức công khai, minh bạch để phân bổ nguồn tài nguyên đất đai. Việc chặn bỏ cọc đấu giá đất thường liên quan đến các quy định về hợp đồng, trách nhiệm dân sự và quản lý đất đai. Cụ thể, khoản tiền đặt cọc được xem như một cam kết tài chính của bên tham gia đấu giá, nhằm đảm bảo tính nghiêm túc của quá trình đấu giá. Nếu bên tham gia vi phạm các điều khoản đấu giá, chẳng hạn như không thanh toán đủ tiền sau khi trúng đấu giá, khoản tiền này có thể bị tịch thu. Cơ sở pháp lý để chặn bỏ cọc thường dựa trên các quy định của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn liên quan. Tuy nhiên, việc áp dụng cần đảm bảo tính công bằng, minh bạch và tuân thủ nguyên tắc pháp quyền.
Trên thế giới, nhiều quốc gia cũng áp dụng cơ chế đặt cọc trong đấu giá đất, nhưng cách thức xử lý vi phạm có thể khác nhau tùy thuộc vào hệ thống pháp luật và văn hóa pháp lý của từng nước. Các nước có hệ thống pháp luật phát triển như Mỹ, Anh, hay Úc thường có quy định rất rõ ràng về việc tịch thu tiền đặt cọc nếu bên tham gia đấu giá không thực hiện nghĩa vụ của mình. Điều này nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của quá trình đấu giá và ngăn chặn hành vi cơ hội. Ở một số quốc gia châu Á như Trung Quốc hay Hàn Quốc, việc chặn bỏ cọc cũng được áp dụng, nhưng thường đi kèm với các biện pháp hỗ trợ hoặc giải quyết tranh chấp thông qua trung gian để tránh gây thiệt hại quá lớn cho các bên tham gia.
Một trong những điểm chung từ kinh nghiệm quốc tế là sự cần thiết của một khung pháp lý rõ ràng, minh bạch và công bằng. Đồng thời, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ để đảm bảo rằng việc chặn bỏ cọc không bị lạm dụng hoặc sử dụng như một công cụ để gây khó khăn cho các bên tham gia. Trong thực tế, việc chặn bỏ cọc đấu giá đất cần được xem xét trên cơ sở cân bằng giữa lợi ích của Nhà nước và quyền lợi của người tham gia đấu giá. Một số khuyến nghị từ góc độ pháp lý bao gồm việc rà soát và hoàn thiện khung pháp lý, tăng cường minh bạch và công khai, cũng như hỗ trợ pháp lý cho các bên tham gia.
Tóm lại, việc chặn bỏ cọc đấu giá đất là một công cụ quan trọng để đảm bảo tính nghiêm minh của quá trình đấu giá, nhưng cần được áp dụng một cách công bằng, minh bạch và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, một khung pháp lý rõ ràng và cơ chế giám sát hiệu quả là yếu tố then chốt để đảm bảo sự thành công của chính sách này. Hy vọng những chia sẻ trên sẽ góp phần làm rõ hơn về vấn đề này. Xin cảm ơn!
Xin cảm ơn Luật sư Thanh Hà đã trả lời.
