Câu hỏi: Tôi có thửa đất có đất ở và phần đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa, nay muốn xin chuyển mục đích sang đất ở để hợp thức hóa mục đích sử dụng và thực hiện các thủ tục liên quan. Tôi muốn biết tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sẽ được tính theo tỷ lệ bao nhiêu phần trăm trên phần chênh lệch giá đất, cách phân định diện tích trong hạn mức và vượt hạn mức, và nếu tôi đã có quyết định cho phép chuyển mục đích trước ngày 01/01/2026 thì cơ quan thuế sẽ xử lý việc tính, thu hoặc hoàn trả ra sao.
Trả lời:
Khái niệm: Tiền sử dụng đất khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được xác định theo phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Tùy diện tích chuyển mục đích trong hạn mức hoặc vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương, mức thu có thể là 30%, 50% hoặc 100% phần chênh lệch.
(Căn cứ: Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, sau đây gọi chung là “Nghị quyết 254/2025/QH15”).
1. Thời điểm và cơ sở xác định chênh lệch để tính tiền sử dụng đất
- Chênh lệch dùng để tính tiền sử dụng đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Cơ sở giá đất để tính nghĩa vụ tài chính gắn với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại địa phương theo quy định của Nghị quyết.
(Căn cứ: Khoản 1 Điều 5, khoản 1 Điều 7, khoản 2 Điều 8, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15).
2. Tỷ lệ 30%, 50%, 100% theo diện tích trong hạn mức và vượt hạn mức
- 30% chênh lệch áp dụng đối với diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
- 50% chênh lệch áp dụng đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
- 100% chênh lệch áp dụng đối với diện tích vượt hạn mức và vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
- Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, và tính trên 01 thửa đất.
(Căn cứ: điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15).
3. Xử lý chuyển tiếp khi đã có quyết định cho phép chuyển mục đích trước ngày 01/01/2026
- Nếu từ ngày 01/08/2024 đến trước ngày 01/01/2026 đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sang đất ở theo trường hợp nêu tại Nghị quyết nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế, thì cơ quan thuế thực hiện tính lại khoản tiền phải nộp theo Nghị quyết và điều chỉnh thông báo; khoản tiền chậm nộp (nếu có) được tính trên số tiền sau khi tính lại theo quy định được dẫn chiếu.
- Nếu đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất có quyền đề nghị tính lại; nếu số tiền sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp thì được xử lý hoàn trả theo cơ chế bù trừ hoặc hoàn trả bằng tiền theo quy định được dẫn chiếu.
(Căn cứ: điểm a và b khoản 10 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15).
Tham khảo tư vấn : Dịch vụ Bất động sản và xây dựng
