Theo các chuyên gia, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án BĐS tại các ngân hàng được pháp luật cho phép.

10

Dự án Hải Phát Plaza nằm trong danh sách 92 dự án bất động sản thế chấp ngân hàng

Khẳng định việc thế chấp dự án tại ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh bất động sản (BĐS) nhưng các chuyên gia cho rằng, rủi ro sẽ đến với khách hàng khi nguồn vốn vay không được chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích.

92 dự án thế chấp chỉ 1 chủ đầu tư lên tiếng

Hà Nội mới đây lần đầu tiên công bố danh sách 92 dự án BĐS được chủ đầu tư thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng và tổ chức tín dụng.

Trong vai khách hàng, PV Báo Giao thông đã tìm tới một số dự án nhà ở thuộc danh sách trên đang trong giai đoạn mở bán. Cụ thể, liên hệ tới dự án Tổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ cao cấp Haiphat Plaza (phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), chúng tôi được nhân viên tư vấn đầy đủ về vị trí, quy mô, tính pháp lý và tiện ích của dự án kèm theo lời nhấn mạnh: “Nên quyết định mua nhanh, nếu không giá bán giai đoạn sau có thể tăng khoảng 2% so với hiện tại”.

“Trong các quy định về cấp phép cho chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai, chưa xét tình huống chủ đầu tư cầm cố dự án vay tiền ngân hàng. Danh sách dự án đã thế chấp cũng như những ngân hàng đủ điều kiện bảo lãnh vay vốn chỉ là những thông tin cảnh báo chứ chưa trám được lỗ hổng pháp lý”.

LS. Nguyễn Thanh Hà
Giám đốc Công ty Luật sư SBLAW

Tuy nhiên, trong quá trình tư vấn, nhân viên không hề nhắc tới thông tin dự án này đã và đang được thế chấp quyền sử dụng đất 59 căn nhà ở thấp tầng và công trình hỗn hợp cao tầng, tại ngân hàng. Được biết, ngoài dự án này, Công ty CP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) còn đang thế chấp tài sản với quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai dự án tại Phú Lãm (Hà Đông), dự án tại đoạn Cầu Chui – Cầu Đông Trù (Long Biên).

Trước thông tin trên, ông Đoàn Hòa Thuận, Tổng giám đốc Hải Phát Invest lý giải: Theo Luật các Tổ chức tín dụng, khi cho các chủ đầu tư BĐS vay thì các khoản vay đó phải có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo có thể chính từ dự án đó hoặc tài sản khác của chủ đầu tư. “Hải Phát thực hiện theo các quy định hiện hành của pháp luật. Khi triển khai đầu tư các dự án, Hải Phát vay vốn của các tổ chức tín dụng và có thế chấp tài sản chính là đất và tài sản trên đất gắn với các dự án đó”, ông Thuận khẳng định.

Ngoài ra, vị tổng giám đốc cũng nhấn mạnh: Trong quá trình cho vay, các ngân hàng cũng thống nhất với chủ đầu tư và mong muốn của tổ chức tín dụng khi tài trợ là được quản lý dòng tiền. Việc này nhằm đảm bảo cho việc sử dụng vốn vào dự án đúng mục đích, đảm bảo nguyên tắc tiền của dự án nào đi theo dự án đó, vừa quản lý tốt dòng tiền cho khách hàng, đồng thời đảm bảo dòng tiền trả nợ. “Đến thời điểm hiện tại, Hải Phát nhận được sự đồng thuận tốt của ngân hàng trong việc nhận thế chấp tài sản, giải chấp trước khi thực hiện bán hàng cho khách hàng”, ông Thuận nói.

Về phía khách hàng, đại diện Hải Phát Invest tư vấn, khi ngân hàng nhận thế chấp từ đất và tài sản trên đất đó, ngân hàng đã giúp cho các khách hàng kiểm soát tốt dòng tiền của dự án, đảm bảo nguồn thu, đúng tiến độ dự án cam kết. “Với khách hàng, điều quan trọng nhất cần nắm rõ là tài sản và dự án đó có bị thế chấp hay không, nếu thế chấp thì mục đích chính là gì?”, ông Thuận chia sẻ.

Được biết, cho tới thời điểm này, Hải Phát Invest là chủ đầu tư duy nhất lên tiếng về danh sách 92 dự án thế chấp ngân hàng. Trước đó, PV Báo Giao thông cũng đã đặt vấn đề tương tự với nhiều chủ đầu tư khác nhưng đều bị từ chối.

Lỗ hổng pháp lý về dự án thế chấp

Theo các chuyên gia, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án BĐS tại các ngân hàng được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư muốn bán lại các tài sản này cho người mua thì buộc phải giải chấp tài sản hoặc được sự đồng ý của ngân hàng. Trên thực tế rất nhiều tranh chấp từng xảy ra khi chủ đầu tư đã cố tình “ém” thông tin về dự án đang thế chấp để bán cho khách hàng như: Chung cư Ruby Land, The Hamonar hay chung cư Gia Phú… tại TP.HCM.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, để tránh rủi ro, người mua nhà ở dự án thế chấp chỉ mua khi có đủ điều kiện như chủ đầu tư phải giải chấp ngân hàng, nếu chưa giải chấp phải có văn bản của ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư huy động vốn.

“Ngân hàng nhận thế chấp cần có cơ chế giám sát chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động của khách hàng đúng mục đích nhằm hoàn thành dự án, nhà ở để bàn giao cho khách hàng, thực hiện giải chấp để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng đúng quy định”, ông Châu nói.

Đi sâu về khía cạnh pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Giám đốc Công ty Luật sư SBLAW nhận định: “Mặc dù được pháp luật cho phép nhưng sự lo lắng của khách hàng khi ký hợp đồng mua căn hộ đã bị chủ đầu tư thế chấp ở ngân hàng là có cơ sở”. Theo luật sư Hà, khách hàng có thể an tâm nếu chủ đầu tư thế chấp dự án để vay tiền, đầu tư cho dự án nhằm đẩy nhanh tiến độ, sớm bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án để mang tiền đầu tư vào mục đích khác, dễ dẫn đến chậm tiến độ, dễ vỡ nợ, sẽ dẫn đến rủi ro cho khách hàng.

“Xét trên nguyên tắc giao dịch giữa các đối tượng liên quan, khi hợp đồng vay vốn chưa được giải chấp mà chủ dự án tiếp tục ký bán cho khách hàng là bán tài sản không phải của mình, vì đã thế chấp. Theo Nghị quyết về thí điểm giải quyết nợ xấu của các tổ chức tín dụng – ngân hàng, quyền ưu tiên thuộc về ngân hàng, khi phát mãi bán dự án để thu hồi vốn vay. Trong những trường hợp này, khách hàng chính là đối tượng chịu thiệt thòi và rủi ro cao”, luật sư Hà phân tích.

Cũng theo luật sư Hà, hiện vẫn chưa có quy định pháp lý buộc chủ đầu tư và ngân hàng phải công khai về thông tin thế chấp. “Mọi thông tin về thế chấp, đã giải chấp hay chưa lẽ ra phải được công khai, song thực tế, phía ngân hàng lại không được công bố thông tin này, bởi nó thuộc về bảo mật của khách hàng. Trong khi đó chủ đầu tư cũng thường ém nhẹm lại càng khiến dư luận hoang mang”, luật sư Hà cho biết.

Hoàng Ngân

Nguồn: http://www.baogiaothong.vn/mua-nha-o-du-an-the-chap-nao-se-bi-rui-ro-d273749.html

Untitled-1

GỬI YÊU CẦU TỚI LUẬT SƯ

Hotline: 0904 340 664 | Email: info@sblaw.vn