Ngày 05/08/2017, tại Co-working space số 25T2, Hoàng Đạo Thuý, Thanh Xuân, Hà Nội, SBLAW cùng MuaBanNhaDat.vn đã tổ chức Hội thảo “Giải toả nỗi lo pháp lý chung cư cùng chuyên ” nhằm cung cấp các kiến thức cho người mua để trở thành “người tiêu dùng thông minh” khi giao dịch các dự án chung cư.
Hội thảo được dẫn dắt bởi Luật sư Nguyễn Thanh Hà với gần 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn Luật Bất động sản. Các nội dung của Hội thảo bao gồm:
1. Những nội dung pháp lý cần kiểm tra trước khi thực hiện giao dịch:
Đối với mỗi dự án, khi giao dịch khách hàng cần phải kiểm tra: Dự án này đã đủ điều kiện để giao dịch hay chưa? Loại hợp đồng sẽ ký kết là hợp đồng gì? Nếu trường hợp ký hợp đồng không đúng với quy định của pháp luật thì sẽ bị xử lý như thế nào?
Theo Điều 69 Luật nhà ở năm 2014, Nhà đầu tư được quyền huy động vốn hợp pháp thông qua các dạng Hợp đồng: Hợp đồng (Thỏa thuận) góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác
kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai hoặc Hợp đồng vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoạt động tại Việt Nam.
Theo Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 10/12/2015, điều kiện huy động vốn của nhà đầu tư với mỗi hình thức sẽ là:
Theo hình thức hợp tác đầu tư:
o Có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định
của pháp luật;
o Đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thựchiện dự án
được phê duyệt;
o Có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
o Có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi
có dự án (hoặc đã đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn và đã thông báocho Sở Xây dựng quá 15 ngày nhưng Sở Xây dựng không có văn bản thông báo).
Theo hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
o Có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
o Đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
o Có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
Có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án (hoặc đã đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn và đã thông báo cho Sở Xây dựng quá 15 ngày nhưng Sở Xây dựng không có văn bản thông báo).
Lưu ý: trước khi ký kết hợp đồng, ngoài những điều kiện nêu trên, cần phải kiểm tra xem Chủ đầu tư có hợp đồng mẫu được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận hay không?
Có cam kết bảo lãnh từ ngân hàng hoặc đã có biên bản giải chấp phần diện tích đất của căn hộ hay chưa?
2. Những hậu quả pháp lý phải chịu khi giao dịch không đúng quy định pháp luật:
Khi hợp đồng giao kết không đúng với yêu cầu và quy định của pháp luật thì được xem là Không có giá trị pháp lý và Không được pháp luật công nhận (Theo Điều 68 Luật Nhà ở 2014, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
Những trường hợp vi phạm quy định của pháp luật, tùy theo mức độ mà bị xphạt về trách nhiệm dân sự và trách nhiệm hành chính.
- Trách nhiệm dân sự:
o Hợp đồng đã được ký kết bị Tòa án tuyên bố vô hiệu
o Các bên liên quan phải trả lại cho nhau những gì đã nhận.
o Chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại cho những người tham gia góp
vốn.
- Trách nhiệm hành chính:
o Đối với hành vi vi phạm quy định huy động vốn (áp dụng đồng thờhoặc riêng lẻ):
• Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 150 triệu đồng tùy từng hành vi
cụ thể và mức độ vi phạm).
• Bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về hoạt động kinh doanh bất động sản từ 6 tháng đến 12 tháng.
• Bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm hành chính.
o Đối với trường hợp ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không đăng ký mẫu:
• Phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng. Nếu vi phạm trên
phạm vi từ 2 tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương trở lên thì
mức phạt sẽ gấp đôi.
• Bị tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề từ 01
tháng đến 03 tháng hoặc đình chỉ hoạt động từ 01 tháng đến tháng.
3. Những nội dung cần lưu ý khi tham gia ký kết hợp đồng:
- Căn cứ ký kết hợp đồng theo Luật địnhThẩm quyền ký kết
- Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng
- Giá trị hợp đồng (bao gồm giá căn hộ, thuế GTGT, kinh phí bảo trì)
- Tiến độ thanh toán
- Kinh phí bảo trì
- Trang thiết bị bên trong căn hộ
- Điều kiện bàn giao căn hộ
- Tiến độ xây dựng
- Thời hạn cấp GCN
- Bảo hành
- Phân chia sở hữu chung và sở hữu riêng
- Những tài liệu đi kèm hợp đồng: Các tài liệu kèm theo Hợp đồng:
01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng Căn Hộ,
01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng có Căn Hộ,
01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng Nhà Chung Cư đã được phê duyệt,
01 (một) Danh Mục Vật Liệu Xây Dựng Và Trang Thiết Bị; 01 (một) bản
Nội Quy;
01 (một) Bảng tiến độ thanh toán;
01 (một) bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do Bên Bán lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng; 01 (một) bản sao Hợp Đồng Bảo Lãnh.
4. Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
- Bước 1: Đề nghị chủ đầu tư chấp nhận yêu cầu chuyển nhượng
- Bước 2: Ký biên bản chuyển nhượng hợp đồng tại (văn) phòng công chứng.
- Bước 3: Khách hàng nộp thuế TNCN từ việc chuyển nhượng.
- Bước 4: Khách hàng nộp hồ sơ chuyển nhượng cho chủ đầu tư xác nhận.
Kể từ khi chủ đầu tư xác nhận thì quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng được chuyển sang cho người được chuyển nhượng.
