Trong bài "Mua nhà có công chứng vẫn gặp rủi ro vì kê biên" đăng trên tạp chí Bất động sản Việt Nam, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Nhiều người nghĩ hợp đồng mua bán có công chứng, sổ đỏ cầm trong tay thì nhà đã chắc chắn của mình. Nhưng gần đây, những vụ nhà ở bị cơ quan thi hành án kê biên nhưng người phải thi hành án vẫn làm được hợp đồng mua bán có công chứng xảy ra rất nhiều.
Người mua mặc dù tiền đã bỏ ra, nhà ở lại không sang tên được, kiện tụng đòi lại tiền thì mất thời gian, công sức, thắng kiện rồi cũng không biết khi nào mới lấy lại được tiền. Nguyên nhân là do các tổ chức công chứng không biết nhà ở đó đã bị kê biên nên vẫn tiến hành thủ tục công chứng hợp động bình thường.
Nhà ở bị kê biên có bán được không?
Việc kê biên tài sản là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự mà khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án theo pháp luật mà người phải thi hành án có điều kiện thi hành án không tự nguyện thi hành án bản án, quyết định dân sự đó.
Biện pháp cưỡng chế thi hành án được xác định bằng việc trước hết là khấu trừ tiền trong tài khoản, thu hồi xử lý tiền, giấy tờ có giá của người phải thi hành án, sau đó trừ vào thu nhập của người phải thi hành án; kế tiếp mới đến kê biên tài sản. Điều 88, 95 và Điều 178 Luật thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2014) có quy định như sau:
- Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.
- Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
- Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.
- Trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên phải yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký.
Sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý, cụ thể:
+ Tạm dừng hoặc dừng việc thực hiện các yêu cầu liên quan đến các giao dịch đối với tài sản của người phải thi hành án đăng ký tại cơ quan đăng ký tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm ngay sau khi nhận được yêu cầu của Chấp hành viên, cơ quan thi hành án dân sự.
+ Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất cho người mua được tài sản, người được thi hành án nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án.
+ Thu hồi, sửa đổi, hủy các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, giấy tờ đăng ký giao dịch bảo đảm đã cấp cho người phải thi hành án; thực hiện việc cấp mới các giấy tờ theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nếu nhà ở bị kê biên thì người phải thi hành án không được quyền bán nhà cho người khác. Trừ trường hợp, người phải thi hành án sử dụng số tiền bán nhà để thanh toán các khoản nghĩa vụ theo bản án thì tòa có thể tuyên giao dịch mua bán nhà giữa người phải thi hành án và người thứ ba mua nhà đất là hợp pháp.
Rủi ro cho người mua nhà ngay tình
Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC hiện đã được hoàn thiện và cụ thể hơn tại Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, có quy định như sau: Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Có thể thấy, các văn bản hướng dẫn Luật thi hành án dân sự của nước ta hiện nay có mục đích bảo vệ quyền lợi của người được thi hành án, tránh việc tẩu tán tài sản của người phải thi hành án nhưng lại đẩy rủi ro rất lớn cho người thứ ba mua nhà đất ngay tình, hợp pháp.
Thiết nghĩ, trước khi mua nhà, mọi người nên cố gắng tìm hiểu kỹ thêm thông tin về nhân thân người bán để giảm thiểu được rủi ro. Điều này cũng là giải pháp tự bảo vệ quyền lợi của mình. Đối với người được thi hành án, nếu khi có bản án mà người phải thi hành án không chịu thi hành thì cần nhanh chóng làm đơn yêu cầu cơ quan thi hành án tiến hành việc cưỡng chế, kê biên các tài sản của người thi hành án để tránh trường hợp tài sản bị nhanh tay tẩu tán, rắc rối kiện tụng sau này.
