Mua chung bất động sản (bài 2): Luật sư chỉ ra những khoảng trống pháp lý

Nội dung bài viết

Là một hình thức đầu tư mới mẻ ở Việt Nam được các nhà phát hành hứa hẹn mức lợi nhuận cao. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư vẫn tỏ ra trăn trở trước khi xuống tiền vì cảm thấy tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chúng tôi xin giới thiệu bài viết của LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW về những khoảng trống pháp lý của hình thức đầu tư mua chung bất động sản.

Nhiều rủi ro nhà đầu tư có thể gặp phải

Mới đây, Chủ tịch Vingroup Phạm Nhật Vượng đã ra mắt Công ty VMI với vốn điều lệ lên tới 18.000 tỷ đồng. Trong đó, ông Phạm Nhật Vượng góp 90% cổ phần bằng cổ phiếu Vingroup. Theo đó, một quỹ bất động sản là các sản phẩm của Vinhomes sẽ được VMI đầu tư sau đó công ty này sẽ chia nhỏ các sản phẩm này ra thành nhiều phần để bán cho các nhà đầu tư. Mỗi nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư vào một hoặc nhiều phần trong các sản phẩm thuộc quỹ bất động sản trên và được hưởng lợi nhuận trên đó. Theo đánh giá của các chuyên gia, cách thức hoạt động của VMI có nhiều điểm giống với mô hình hoạt động của quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust).

1608201296-903234-10152075557389154-2058318783-o-2-1666091949.jpg
LS Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty SBLAW

Mặc dù ở nhiều nước trên thế giới, mô hình đầu tư này không còn xa lạ nhưng ở Việt nam, nó được các chuyên gia nhận định còn nhiều khoảng trống pháp lý tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đã có từ lâu trên thế giới và là một kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, REIT mới xuất hiện ở Việt Nam gần đây. REIT- Real estate investment trust (hay Quỹ tín thác đầu tư bất động sản) là một trong những công cụ của thị trường vốn được hình thành nhằm huy động tiền nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân gián tiếp đầu tư vào thị trường BĐS với mục đích đầu tư dài hạn. Khi mua sản phẩm của REIT, nhà đầu tư có thể gián tiếp sở hữu một hay nhiều phần trong danh mục đầu tư BĐS mà không cần phải có một lượng vốn lớn.

Tại Việt Nam, Quỹ Đầu tư bất động sản Techcom Việt Nam (TCREIT) là quỹ nội đầu tiên của Thị trường chứng khoán, do Công ty TNHH Quản Lý Quỹ Kỹ Thương (TCC) đăng ký thành lập với quy mô là 50 tỷ đồng. Ngày 27/02/2017, REIT đầu tiên tại Việt Nam đã chính thức niêm yết chứng chỉ quỹ (CCQ) trên thị trường chứng khoán.

Dưới góc độ của mô hình kinh doanh trên bất động sản, REIT đã xuất hiện từ lâu cho đến khi hành lang pháp lý được xây dựng và được công nhận nhằm bảo vệ của các bên tham gia cũng như phát triển mô hình này.

Một số văn bản pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực đầu tư này bao gồm: Luật Chứng khoán 2019, Luật Doanh nghiệp 2020, Thông tư 98/2020/TT-BTC hướng dẫn hoạt động và quản lý quỹ đầu tư chứng khoán, …

Tuy nhiên, khung pháp lý dành cho REIT vẫn còn rất mới mẻ và nhiều khoảng trống. Thực chất, các quy định của hoạt động quản lý quỹ chỉ mang tính bao quát chung mà chưa áp dụng riêng cho REIT.

Theo quy định hiện nay, chỉ có các ngân hàng thương mại, công ty cho thuê tài chính, công ty tài chính, công ty chứng khoán, công ty đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư và công ty quản lý quỹ là những định chế tài chính trung gian mới được phép nhận ủy thác vốn của các tổ chức, cá nhân để thực hiện các hoạt động đầu tư. Do đó, mô hình này tiềm ẩn rất nhiều rủi cho cho các nhà đầu tư như:

tranh-chap-dat-dai-01-1666092125.jpg

Thứ nhất, rủi ro từ việc bên ủy thác không kiểm soát trực tiếp được nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp và bên nhận ủy thác. Tất cả hoạt động kinh doanh, từ việc sử dụng vốn đầu tư đến mục đích đầu tư … đều chỉ dựa trên lòng tin và những cơ chế pháp lý (bao gồm luật pháp quốc gia và thỏa thuận cổ đông) còn nhiều kẽ hở. Do đó, bất kỳ bên nào không tuân thủ đúng với những cam kết đều có thể gây ra những khó khăn trong việc thu hồi vốn đầu tư của bên ủy thác.

Thứ hai, rủi ro từ thị trường: cơ chế giao dịch của REIT là thông qua trao đổi chứng khoán và chi phí phụ thuộc vào cung – cầu.  Do đó, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu về được ít hơn số tiền  ban đầu họ đầu tư khi bán các bđs của mình trong REIT. Bên cạnh đó, các chi phí phản ánh sự tự đảm bảo của nhà đầu tư đối với nhiều yếu tố bao gồm nền kinh tế, quản lý REIT, tỷ lệ lãi suất, tình hình của thị trường bất động sản và lợi nhuận của nó, v.v. Như những cổ phiếu khác, nhà đầu tư cũng phải chịu được những biến động về mặt giá cả.

Thứ ba, rủi ro về tính thanh khoản: Mặc dù trên lý thuyết, các nhà đầu tư có thể bán phần sở hữu của mình trên sàn giao dịch nhằm thu hồi vốn hay chốt lời khoản đầu tư này. Nhưng các quỹ bất động sản cũng có thể gặp phải tình trạng kém thanh khoản khiến giao dịch trên trở lên khó khăn. Nguyên nhân là do không phải lúc nào cũng có sẵn người mua và người bán bất động sản, đặc biệt trong thời điểm giá của bất động sản đã giảm đáng kể.

Thứ tư, rủi ro về mặt pháp lý: một vấn đề rất quan trọng là về mặt khung pháp lý điều chỉnh mua chung bất động sản vẫn còn nhiều khoảng trống và mới mẻ đối với các nhà đầu tư, nhất là ở Việt Nam thời điểm này. Nếu rủi ro xảy ra, quyền lợi nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng trước tiên vì cơ chế bảo vệ chưa rõ ràng. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp, chăc chắn cả nhà đầu tư và các công ty quản lý quỹ sẽ lúng túng và khó giải quyết.

Vì vậy, trước khi tham gia và đầu tư vào REIT, các nhà đầu tư cần thận trọng xem xét, đánh giá kỹ khả năng sinh lời, mức lợi nhuận có thể đạt được, các rủi ro có thể gặp phải và nhất là sự chặt chẽ về mặt pháp lý nhằm bảo vệ chính mình. Đồng thời, cần xem xét kỹ mức độ uy tín, tuổi đời hoạt động của các các công ty quản lý quỹ để có thể tiên lượng được các trường hợp xấu có thể xảy ra.

Cần thêm thời gian để sửa đổi, bổ sung các quy định

Hiện nay, số lượng quỹ đầu tư bất động sản ở Việt Nam chưa nhiều, đa phần là các quỹ của nước ngoài. Các quỹ này hoạt động theo cơ chế huy động vốn từ thị trường quốc tế sau đó đầu tư vào thị trường bất động sản của Việt Nam và lại quay về niêm yết ở nước ngoài. Các quỹ đầu tư mua chung bất động sản trong nước đang phát triển tương đối chậm do gặp phải một số hạn chế và rào cản, điển hình như:

Thứ nhất, thời gian được phép chuyển nhượng vẫn tương đối dài đã khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này. Theo đó, nhà đầu tư phải mất tới 6 năm để có thể chuyển nhượng khi họ đầu tư khoảng 13 – 30% vào quỹ bất động sản.

Thứ hai, các quỹ đầu tư này bị giới hạn vay nên cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ (theo quy định hiện hành, giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản chỉ là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. Một mức khá khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%).

Thứ ba, nhà đầu tư phải chịu mức chiết khấu hiện nay khá cao do các quỹ REIT chủ yếu là của quỹ nước ngoài.

cds-3-1666092182.jpg

Vì vậy, đối với các quỹ đầu tư bất động sản cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng. Các cơ quan quản lý cần tăng cường hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính đối với trái phiếu bất động sản cũng như các quỹ REIT. Từ đó, bảo đảm tính công bằng, đồng nhất và có đánh giá hữu hiệu hơn về mặt chất lượng quản trị cũng như kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, các quỹ.

Ngoài ra, hiện nay, khái niệm về quỹ tín thác đầu tư bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa được luật hóa, còn mập mờ đối với nhà đầu tư và được hiểu theo nhiều cách khác nhau.

Để các quỹ đầu tư hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, cụ thể là Luật Doanh nghiệp, Bộ Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, cần nhìn nhận về REIT để đưa ra quy định đảm bảo đây là kênh mới cho thị trường bất động sản nhưng vẫn hoạt động theo đúng khuôn khổ pháp luật.

Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cụ thể cho REIT để các nhà đầu tư an tâm góp phần giúp các mô hình quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam phát triển mạnh và lành mạnh ..

Trước khi ban hành được một khung pháp lý đầy đủ, nên áp dụng mô hình sand box, có nghĩa là cho phép một vài công ty hoạt động trong lĩnh vực này và từ đó rút ra những kinh nghiệm về xây dựng chính sách và pháp luật, bên cạnh đó, việc học hỏi kinh nghiệm nước ngoài về pháp luật và chính sách quản lý mô hình này là rất cần thiết.

0/5 (0 Reviews)

Tư vấn pháp lý

Liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn 24/7

    Bài viết liên quan