Liên quan việc một số chủ đầu tư còn chây ì trong việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư, trong bài phỏng vấn dưới đây, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw đã có một số những chia sẽ xung quanh vấn đề này.
- Theo Luật sư, vừa qua Bộ xây dựng đã thanh tra một số chung cư xảy ra tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư về vấn đề quản lý quỹ bảo trì. Những chung cư đang trì hoãn việc bàn giao 2% quỹ bảo trì cho ban quản trị, vậy theo luật định điều này là sai hay đúng thưa ông?
Trả lời:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Điều 108 Luật nhà ở 2014 thì đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thì chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì là 2%. Điều 109 của Luật cũng quy định rõ trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để quản lý và sử dụng.
Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở có quy định:
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 36 của Nghị định này hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì giải quyết như sau:
- Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 36 của Nghị định này;
- Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, kiểm tra; nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định tại Khoản 4 Điều 36 của Nghị định này mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này.
Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; sau khi bàn giao kinh phí này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh biết;
- Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm b Khoản này mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản; trong quyết định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này;
- Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập theo quy định tại Khoản 1 Điều 36 của Nghị định này hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và quyết định cưỡng chế; trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức xử lý và việc chuyển giao kinh phí thu hồi cho Ban quản trị.
Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
Theo Khoản 7 Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở thì:
“7. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:
- a) Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định;
- b) Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật đối với hành vi trì hoãn bàn giao hoặc chiếm dụng phí bảo trì có thể bị xử phạt hành chính từ 100 triệu đến 150 triệu cùng với đó cưỡng chế buộc thực hiện giao trả lại số tiền đó.
Đối với hành vi mà có đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì có thể bị xử lý hình sự về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).
Như vậy, rõ ràng việc các chủ đầu tư chung cư đang trì hoãn bàn giao 2% quỹ bảo trì cho ban quản trị là hành vi trái pháp luật.
- Theo Luật nhà ở thì chủ đầu tư sẽ thu 2% phí bảo trì khi bàn giao nhà. Vậy nếu không thu khoản phí này từ đầu, khi chung cư có sự cố mà cư dân không chịu đóng phí bảo trì thì xử lý như nào? Và nó sẽ dẫn đến điều gì thưa ông?
Trả lời:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 thì kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau: Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;
- Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
- Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại khoản 3 Điều 108 Luật Nhà ở 2014.
Trong thực tế, phí bảo trì chung cư thường được sử dụng khi chung cư hết thời gian bảo hành chứ không phải sử dụng ngay từ đầu. Do vậy, không nhất thiết phải thu ngay từ đầu. Phương án này sẽ giúp người mua nhà dễ thở hơn. Tuy nhiên, việc thu phí sau phải gắn với với việc ban hành chế tài trong trường hợp cư dân cố tình không đóng phí duy trì.
- Theo quan điểm của ông thì nếu không có ban quản trị Tòa nhà thì cơ quan, tổ chức nào sẽ giải quyết những mâu thuẫn, khúc mắc giữa các hộ dân và chủ đầu tư?
Trả lời:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Điều 103 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư như sau:
Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Chỉ bắt buộc phải thành lập Ban quản trị đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên.
Theo quy định tại Điều 104 Luật Nhà ở 2014, Ban quản trị nhà chung cư sẽ là đầu mối chịu trách nhiệm thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết. Như vậy, khi có bất cứ mâu thuẫn nào phát sinh, cư dân có thể liên hệ với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết. Hoặc cư dân có thể yêu cầu UBND cấp tỉnh hoặc TAND có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Điều 177 Luật Nhà ở 2014.
Tuy nhiên, việc không có Ban quản trị chung cư để quản lý tòa nhà sẽ sẽ gây ra những những khó khăn, vướng mắc cũng như bất cập trong cơ chế quản lý, mô hình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, nhiều nội dung chồng chéo, gây khó khăn khi tổ chức thực hiện.
- Vậy để hạn chế những vấn đề liên quan đến quản lý quỹ bảo trì chung cư nói riêng và việc quản lý chung cư nói chung thì chúng ta phải có những quy định pháp lý hay chế tài như thế nào, thưa ông?
Trả lời:
Luật sư Nguyễn Thanh Hà:
Luật Nhà ở năm 2014 quy định, người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế giá trị gia tăng) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao Quỹ Bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Thông tư số 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Những thông tư này đã điều chỉnh cơ bản, đầy đủ hoạt động của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, như: bàn giao hồ sơ nhà chung cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập và công nhận BQT, giá dịch vụ quản lý vận hành, trình tự bàn giao Quỹ Bảo trì 2% từ chủ đầu tư sang BQT.
Tuy nhiên, Thông tư 28/2016/TT-BXD vẫn chưa đưa ra được một cơ chế kiểm soát hiệu quả những nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ban quản trị, với các chủ sở hữu nhà chung cư.
Việc ban quản trị không nhận lại được tiền quỹ bảo trì từ chủ đầu tư đầy đủ, đúng thời hạn sẽ ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư. Điều cần thiết là phải có một cơ chế kiểm soát hiệu quả, bao gồm cả những chế tài nghiêm khắc hơn đối với chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ này.
Bên cạnh đó, Thông tư số 28/2016/TT-BXD đã bổ sung quy định về quản lý tiền quỹ bảo trì khi thành viên ban quản trị hoặc ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao tài khoản quản lý kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, cần phải có thêm những hướng dẫn cụ thể cho các tổ chức tín dụng để áp dụng thống nhất quy định này, tránh những cách hiểu khác nhau mà ảnh hưởng tới quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư, nhất là khi việc giải quyết bàn giao tài khoản, tiền trong tài khoản cho ban quản trị, thành viên ban quản trị mới bị kéo dài.
Đồng thời, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng cần việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.
Xin cảm ơn những chia sẻ của Luật sư Nguyễn Thanh Hà!
