Tình trạng mua bán nhà đất "hai giá" là một vấn đề nhức nhối trong thị trường bất động sản Việt Nam. Việc kê khai giá trị giao dịch trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế diễn ra khá phổ biến, gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực. Dưới đây là bài phỏng vấn Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW về vấn đề trên.
1/ Thưa Luật sư, thực tế trên thị trường hiện nay vẫn tồn tại tình trạng mua nhà đất 2 giá ra sao? Các cơ quan thuế đã bước đầu có những rà soát ra sao?
Trả lời:
Hiện nay, trên thị trường vẫn phổ biến tình trạng mua bán nhà đất "hai giá," tức là giá bán thực tế và giá ghi trong hợp đồng có sự chênh lệch lớn nhằm trốn thuế. Tình trạng này không chỉ gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà còn làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Các chiêu trò trốn thuế phổ biến bao gồm: sử dụng hợp đồng chuyển nhượng công chứng với giá thấp hơn giá thực tế, viết tay hợp đồng với giá thực tế để phòng ngừa tranh chấp, và ký kết hợp đồng ủy quyền để tránh thuế thu nhập cá nhân. Cơ quan thuế đã bắt đầu thực hiện rà soát và kiểm tra chặt chẽ, tuy nhiên vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị thực của bất động sản do thiếu cơ sở thẩm định rõ ràng và minh bạch. Nhiều trường hợp đã được phát hiện, như việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng với giá thấp hơn giá thực tế giao dịch hoặc sử dụng hợp đồng ủy quyền để tránh thuế, nhiều hồ sơ sau khi được yêu cầu khai lại đã tăng giá trị từ 2 đến 20 lần so với lần đầu khai báo.
Để đối phó với tình trạng này, các cơ quan thuế đã bắt đầu tiến hành rà soát và kiểm tra chặt chẽ các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản. Cục Thuế các tỉnh và thành phố đã tích cực rà soát hồ sơ giao dịch và yêu cầu điều chỉnh giá chuyển nhượng trong hợp đồng để phản ánh đúng giá thực tế. Cục Thuế TP Hà Nội, phối hợp với Sở Tư pháp và Sở Tài nguyên và Môi trường, đang xây dựng một tổ kỹ thuật để kiểm tra và xử lý các trường hợp kê khai sai theo nguyên tắc “Tiền phòng - Hậu kiểm”. Ngoài ra, cơ quan thuế cũng đang đề xuất xây dựng khung pháp lý rõ ràng hơn về giá thị trường và quy định thuế, nhằm giảm tình trạng đầu cơ và trốn thuế. Một số khuyến nghị bao gồm điều chỉnh khung giá nhà đất và áp dụng mức thuế cao hơn đối với các bất động sản thứ hai trở lên. Tuy nhiên, các hoạt động này cũng gặp không ít khó khăn, đặc biệt là trong việc xác định giá trị thực của bất động sản. Hiện tại, hệ thống thẩm định giá nhà đất còn thiếu cơ sở vững chắc, dẫn đến việc nhiều hồ sơ khai thuế bị trả lại vì giá chuyển nhượng không phù hợp với giá thị trường. Để hoàn thiện các giải pháp này, cơ quan chức năng cam kết tăng cường công tác đấu tranh, phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi kê khai sai và gian lận thuế trong chuyển nhượng bất động sản.
2/ Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cấm tình trạng kê khai sai giá trên hợp đồng giao dịch. Khi khách hàng cố tình - sẽ có thể gặp phải rủi ro pháp lý nào, xin Luật sư phân tích thêm?
Trả lời:
Hiện nay, theo quy định mới tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, ngoài ra còn phải chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Trường hợp kê khai sai giá trên hợp đồng, người mua và người bán có thể gặp những rủi ro sau:
Thứ nhất, cả người mua và người bán nếu thực hiện hành vi khai báo giá trị thấp để trốn thuế đều có thể phải đối mặt với các khoản phạt, truy thu thuế và các biện pháp xử lý khác từ cơ quan thuế và các cơ quan chức năng. Người vi phạm hành vi có thể bị xử phạt hành chính hoặc là xử lý hình sự theo quy định pháp luật. Cụ thể tại điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn, quy định người vi phạm có thể bị phạt số tiền 1-3 lần số thuế đã trốn, đồng thời nộp lại số thuế đã trốn nộp. Người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ Luật Hình sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017) với mức hình phạt cao nhất là phạt tù từ 02 năm đến 07 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Thứ hai, hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng dù đã được công chứng nhưng nếu phát hiện ra sự chênh lệch về giá mua bán bất động sản, hợp đồng đó có thể bị tòa án tuyên vô hiệu vì hợp đồng được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, hoặc hai bên sẽ thanh lý hợp đồng.
Không chỉ vậy, người mua còn phải đối mặt với rủi ro rất lớn khi mất đi số tiền lớn mình đã bỏ ra để mua bất động sản đó. Chủ đầu tư sai phạm sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng, nếu người mua không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn. Đây là một rủi ro lớn đối với người mua.
3/ Theo Luật sư, cần có những quy định chế tài chặt chẽ trong vấn đề này như thế nào?
Trả lời:
Để ngăn chặn và xử lý nghiêm hành vi mua bán nhà đất hai giá nhằm trốn thuế, các quy định chế tài cần được xây dựng một cách chặt chẽ và toàn diện. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét tăng mức xử phạt hành chính đối với hành vi khai giá bán nhà thấp hơn so với thực tế nhằm để giảm bớt số tiền thuế phải đóng. Hiện tại, mức phạt hành chính được tính dựa trên số tiền thuế trốn. Do đó, tùy theo tính chất, mức độ của hành vi mà người nộp thuế có hành vi, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần quy định cụ thể phạt tiền bao nhiêu lần số tiền thuế đã trốn với hành vi này để đủ sức răn đe đối với các chủ đầu tư và người mua bất động sản.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xem xét áp dụng thêm các biện pháp bổ sung như cấm tham gia giao dịch bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định hoặc cấm tham gia kinh doanh bất động sản nếu hành vi mang tính chất rất nghiêm trọng. Ngoài ra, cơ quan thuế có thể công khai danh sách các cá nhân và tổ chức vi phạm trên các phương tiện truyền thông để tăng tính răn đe và minh bạch, tạo ra môi trường bất động sản trong sạch.
4/ Liên quan tới xây dựng bảng giá đất mới theo Luật đất đai 2024. Mới đây, sở TNMT TP HCM đã công bố dự thảo bảng giá đất mới tăng từ 5-50 lần so với bảng giá đất cũ khiến nhiều đối tượng chịu tác động bị sốc. Tuy nhiên, việc ban hành bảng giá đất mới nằm trong lộ trình giá đất tiệm cận giá thị trường. Theo Luật sư, người dân, DN cần chuẩn bị tâm lý như thế nào khi các địa phương cũng sẽ phải ban hành bảng giá đất mới theo lộ trình?
Trả lời:
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Như vậy, thay vì xây dựng bảng giá đất 05 năm/lần thì từ ngày 01/01/2026, Bảng giá đất sẽ được ban hành theo từng năm khi có điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung.
Trước lộ trình thay đổi này người dân và doanh nghiệp cần chuẩn bị cho mình một tâm lý vững vàng, tránh hoang mang trước những thông tin về việc thay đổi bảng giá đất có thể làm thay đổi giá đất thực tế.
Bởi trên thực tế, nguyên tắc xuyên suốt của công tác điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020 - 2024 của UBND TP Hồ Chí Minh là cập nhật các cơ sở dữ liệu giá đất đã được phê duyệt tại các dự án bồi thường, dự án nộp tiền sử dụng đất và giá giao dịch thành do các cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế cung cấp. Do đó, giá đất tại Bảng giá đất được các địa phương điều chỉnh sẽ là giá đất phù hợp với tình hình thực tế với giá đất trên địa bàn của mỗi địa phương.
Đối với các cá nhân, doanh nghiệp thực hiện mua bán bất động sản, giá cả được vận hành theo quy luật cung – cầu, do đó, giá bán sẽ do thị trường quyết định. Như vậy, việc nhà nước điều chỉnh bảng giá đất sát với giá thực tế sẽ không làm ảnh hưởng đến hoạt động mua bán của người dân và doanh nghiệp.
Đối với các cá nhân, doanh nghiệp nằm trong diện bồi thường, tái định cư, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,... bảng giá đất mới sát với giá thị giá thực tế sẽ giúp tạo môi trường công bằng, minh bạch, hài hòa về lợi ích cho các cá nhân và doanh nghiệp chứ không tạo nên các rào cản, bất lợi không đáng có.
Như vậy, lộ trình ban hành bảng giá đất theo Luật đất đai 2024 mới sẽ cải thiện môi trường kinh doanh bất động sản tại nước ta, tạo sự công bằng cho mọi người. Do đó, người dân và doanh nghiệp nên giữ vững lòng tin và tâm lý vững vàng, tỉnh táo trước lộ trình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương tránh bị ảnh hưởng bởi các thông tin về thay đổi bảng giá sẽ thổi phồng giá đất.
|
