Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời trên báo Đời sống pháp luật về một số vấn đề pháp lý khi dùng bất động sản để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba vay vốn ngân hàng. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Gần đây qua nhiều phản ánh thắc mắc từ bạn đọc liên quan đến một số vấn đề pháp lý khi dùng bất động sản để bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba vay vốn ngân hàng. Đã rất nhiều người bị mắc lừa do không hiểu biết pháp luật, cả tin vào người khác.
Cụ thể: Trong giai đoạn năm 2010, nhiều cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn đã mang GCNQSĐ (Sổ đỏ) thế chấp để bảo đảm cho bên thứ 3 (Doanh nghiệp) để vay vốn Ngân hàng. Doanh nghiệp này đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để tư vấn cho họ rằng đây là trường hợp vay vốn ngân hàng thông qua Doanh nghiệp, người dân chỉ cần đưa Sổ đỏ cho doanh nghiệp để vay vốn hộ người dân. Sau khi đã vay được vốn, Doanh nghiệp cho người dân vay lại một số tiền nhỏ hơn nhiều so với giá trị bảo đảm. Tiếp theo, doanh nghiệp bắt đầu có hành vi cố tình trốn tránh việc trả nợ. Khi doanh nghiệp không trả nợ, Ngân hàng lúc này đã có yêu cầu phát mại nhà đất của người dân theo các HĐTC. Cho rằng mình đã bị lừa dối, các hộ dân trên cũng đã khiếu nại, tố cáo và khởi kiện sự việc trên ra Tòa án.
Cho nên xoay quanh vấn đề này, Báo Đời sống pháp luật xin được chuyển đến Luật sư một số câu hỏi pháp lý như sau:
- Theo LS tình trạng trên có phải phổ biến, nguyên nhân do đâu? Theo kinh nghiệm của LS, công tác xét xử các vụ việc trên tại Tòa án là như thế nào?
Luật sư trả lời:
Nhiều gia đình ngậm đắng nuốt cay nhìn khối tài sản hàng tỷ đồng bị ngân hàng bắt làm "con tin" vì trước đó đã nghe lời ngon ngọt của một vài "người tốt bụng" mà mang sổ đỏ cho mượn hay thuê. Thực trạng này vẫn luôn còn tính thời sự bởi trong nhiều năm qua, chuyện tưởng như đùa lại cứ liên tục xảy ra.
Lý do dẫn đến tình trạng trên là do một số doanh nghiệp trả tiền thuê sổ đỏ hấp dẫn hoặc cho chủ sổ đỏ vay ké, thậm chí là do quan hệ bạn bè tin tưởng nhau nên vô tư cho mượn sổ đỏ, đến khi mất nhà mất cửa thì đã quá muộn.
Người dân đã ký vào những văn bản có giá trị pháp lý chắc chắn như hợp đồng thế chấp, biên bản định giá tài sản nhưng bản thân họ không hiểu hết vì không được giải thích cặn kẽ về nội dung các văn bản này. Phía người đi vay tiền thì cố tình che dấu thông tin nên người có tài sản không thể hiểu hết bản chất của giao dịch mà họ đã ký.
Một nguyên nhân khác không kém phần quan trọng là văn phòng công chứng không giải thích đến nơi, đến chốn về quyền nghĩa vụ liên quan, làm cho chủ sổ đỏ chỉ nghĩ đơn giản thế chấp chỉ là thủ tục cho xong chuyện, còn ai vay tiền thì người đó mới phải trả.
Ngoài ra, nhân viên tín dụng của ngân hàng cũng phải có phần trách nhiệm trong đó. Do bị sức ép về doanh số nên các nhân viên này cũng không giải thích kỹ cho người dân mà chỉ cố lo cho bộ hồ sơ thật sạch và đẹp đẽ để hoàn thành định mức.
Do đó, không ít trường hợp, những kẻ xấu đã lợi dụng hợp đồng như trên để rút tiền của ngân hàng rồi bỏ mặc ngân hàng đi đòi nợ người dân.
Trên thực tế, những vụ việc như vậy khó có thể chứng minh vì xét về lý, khi hồ sơ đã thể hiện sự tự nguyện của các bên, có công chứng hẳn hoi thì không cách gì cãi được. Muốn thắng kiện ở tòa thì phải chứng minh được sự lừa đảo của cán bộ ngân hàng và/hoặc bị ép buộc hay tại thời điểm ký hợp đồng giao dịch, chủ sổ đỏ đang có bệnh lý phải điều trị ở một bệnh viện nào đó, không đủ minh mẫn để xác lập hành vi của mình, …
- Khi làm việc tại Văn phòng Công chứng, việc cán bộ ngân hàng, công chứng không hề giải thích rõ các quy định trong hđ cho người dân, không cho họ biết hậu quả pháp lý của HĐTC, mà chỉ giục họ kí nhanh các loại giấy tờ, có phải là hành vi lừa dối trái quy định của pháp luật?
Luật sư trả lời:
Điều 2 Luật Công chứng năm 2014, có quy định khái niệm công chứng như sau:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Theo quy định của pháp luật, công chứng viên có trách nhiệm giải thích cho các bên giao kết trong hợp đồng về quyền, nghĩa vụ của họ, về những hệ lụy pháp lý liên quan khi họ ký các hợp đồng này. Nhưng đa số các trường hợp công chứng viên không thực hiện điều này, họ chỉ đi theo, soạn thảo hợp đồng và đưa 2 bên kí kết.
Khi công chứng viên có hành vi công chứng các giao dịch, hợp đồng sai quy định của pháp luật thì theo Luật Công chứng 2014, công chứng viên vi phạm quy định của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính (theo Nghị định 110/2013/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 67/2015/NĐ-CP) hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Nếu công chứng viên gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật; trường hợp không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.
- Khi tiến hành thẩm định tài sản đảm bảo, ngân hàng phải tuân thủ quy trình và quy định nào của pháp luật? Được biết khoản vay được thế chấp bằng nhà đất của các nhiều hộ dân, nhưng trong quá trình thẩm định các hộ dân không hề được tiếp xúc với Ngân hàng.
Luật sư trả lời:
Quy định thẩm định giá tài sản được tiến hành theo Điều 30 Luật Giá năm 2012 như sau:
“Điều 30. Quy trình thẩm định giá tài sản
1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
4. Phân tích thông tin.
5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan”.
Như vậy, đối với những cán bộ ngân hàng, khi nhận thế chấp sổ đỏ để cho vay, họ phải có trách nhiệm đi kiểm tra tài sản mà mình nhận thế chấp để làm căn cứ định giá tài sản, xác định số tiền tương ứng có thể cho vay. Họ phải trực tiếp đến gặp chủ sở hữu sổ đỏ để nắm tình hình về tài sản, về giá trị pháp lý, quyền sở hữu, đồng thời có trách nhiệm giải thích cho người dân những hệ lụy pháp lý khi tài sản của họ được thế chấp tại ngân hàng, ... Bởi theo quy định của pháp luật, đất của các chủ hộ dân muốn chuyển nhượng được cho người khác bắt buộc phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên trong gia đình.
Trong các vụ việc đã xảy ra, hầu hết những người dân được hỏi đều cho biết, họ chưa gặp bất kỳ cán bộ ngân hàng nào đến xem xét mảnh đất của họ, chỉ sau khi các đối tượng lừa đảo kia trốn mất, những cán bộ ngân hàng mới đến để thông báo và yêu cầu họ nộp tiền để lấy lại sổ đỏ.
- Thời điểm giao kết, Đại diện phía doanh nghiệp đã có hành vi gây sự hiểu nhầm cho người dân về bản chất của giao dịch, sau khi đã không trả được nợ lại tiếp tục có hành vi bỏ trốn, những dấu hiệu trên có thể cấu thành tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định của BLHS 1999.
Luật sư trả lời:
Đúng như vậy, nếu xét theo những hành vi trên thì đại diện doanh nghiệp có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 139 Bộ luật hình sự năm 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009). Cụ thể:
“1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Tái phạm nguy hiểm;
d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;
g) Gây hậu quả nghiêm trọng.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;
b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình:
a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;
b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm”.
Thiết nghĩ, để tránh vướng vào rủi ro trên, người dân phải nắm được một số trường hợp thường gặp sau:
Thứ nhất là nhử mồi bằng tỷ lệ hoa hồng hoặc cho vay ké vì cá nhân có cầm sổ đỏ lên ngân hàng cũng không dễ vay do phải chứng minh phương án kinh doanh, nguồn thu, phương án trả nợ. Vì thế, họ bằng lòng cho ai đó mượn sổ thế chấp vay tiền, người khác vay là chính, còn mình vay là phụ.
Thứ hai là lợi dụng quen thân, cho một ít tiền để tìm cách lừa.
Thứ ba là do tin tưởng bạn bè quá mức nên vô tư cho mượn mà không hình dung hết hậu quả, không hề được chút lợi ích nào, bỗng dưng mất nhà mất cửa, ...
Do đó, người dân đừng bao giờ dễ dãi, phó mặc cả cơ ngơi tài sản của mình cho bất kỳ ai.
