SBLAW trân trọng giới thiệu bài chia sẻ của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW về chủ đề Mô hình chính quyền 2 cấp mở đường khơi thông pháp lý bất động sản trên Thesaigontimes.vn
Cần thời gian “thẩm thấu” để tối ưu thủ tục đất đai
Hệ thống pháp luật và thủ tục hành chính luôn tác động lớn đến thị trường bất động sản. Trước đây, nhiều dự án thường vướng ở khâu cấp phép, xác nhận hiện trạng hay xin cấp giấy chứng nhận. Việc sáp nhập chính quyền địa phương còn 2 cấp được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, rõ ràng hơn về trách nhiệm, hạn chế chồng chéo và tăng tính minh bạch.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành Quyết định 3380, có hiệu lực từ ngày 25-8-2025, sửa đổi và bổ sung 28 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, gồm 20 thủ tục cấp tỉnh và 8 thủ tục cấp xã.
Theo đó, nhiều thủ tục sẽ được thực hiện ngay tại UBND cấp xã như: cấp giấy chứng nhận với thửa đất có diện tích tăng thêm, cấp lại giấy chứng nhận bị mất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không qua đấu giá hoặc đấu thầu, giao đất - giao rừng, gia hạn sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Những thay đổi này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân, rút ngắn thời gian đi lại và nâng cao tính chủ động ở cấp cơ sở.
Phân cấp thẩm quyền giao đất từ UBND cấp tỉnh xuống cấp xã được đánh giá là bước đi phù hợp với chủ trương cải cách thủ tục hành chính. Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, việc triển khai trên thực tế đang đặt ra không ít thách thức.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật TNHH SBLAW, nhận định nhiều cán bộ địa phương còn hạn chế về chuyên môn, thiếu kinh nghiệm xử lý các tình huống pháp lý phức tạp, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tiêu cực trong quá trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ.
Theo ông, trước hết, UBND cấp tỉnh và Sở Nông nghiệp và Môi trường cần đóng vai trò trung tâm trong việc hậu kiểm, thanh tra các quyết định giao đất ở cấp xã. Quy định báo cáo định kỳ, kết hợp thanh tra chuyên đề, sẽ giúp kịp thời phát hiện và xử lý sai phạm. Mọi quyết định giao đất của xã cũng phải được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh để bảo đảm minh bạch, thống nhất.
Bên cạnh đó, tính công khai, minh bạch trong quy trình cần được tăng cường. Quyết định giao đất phải được niêm yết tại trụ sở UBND xã và công bố trên cổng thông tin điện tử cấp tỉnh, nhằm tạo điều kiện để người dân, đại biểu HĐND và các tổ chức xã hội giám sát.
Một yêu cầu then chốt khác là nâng cao năng lực và xác định rõ trách nhiệm pháp lý của cán bộ xã. Cán bộ địa chính cần được đào tạo định kỳ về pháp luật đất đai, kỹ năng quản lý hồ sơ và ứng dụng công nghệ số. Trường hợp giao đất sai quy định, người ký quyết định phải chịu trách nhiệm cá nhân, từ xử lý kỷ luật đến bồi thường hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
Luật sư chỉ ra phân cấp thẩm quyền giao đất về cấp xã chỉ có thể phát huy hiệu quả nếu gắn với cơ chế giám sát tập trung, công khai minh bạch thông tin và nâng cao trách nhiệm của cán bộ. Đây là yếu tố bảo đảm cải cách thủ tục hành chính đi đúng hướng, đồng thời củng cố niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào tính minh bạch, hiệu quả của bộ máy nhà nước.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, nhấn mạnh việc thành lập chính quyền địa phương 2 cấp cùng với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2024 sẽ tạo tác động kép đến doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Mô hình mới giúp tinh gọn bộ máy, phân định rõ thẩm quyền, kỳ vọng giảm chồng chéo và rút ngắn các thủ tục quan trọng như phê duyệt quy hoạch, giao đất, cấp phép dự án.
Dù giai đoạn đầu doanh nghiệp có thể mất thêm thời gian để thích ứng với đầu mối mới, về dài hạn, cơ chế này cùng khung pháp lý sửa đổi sẽ đơn giản hóa thủ tục, tăng minh bạch, giảm chi phí và rủi ro cho nhà đầu tư.
Hướng giảm chi phí trong kế hoạch kinh doanh
Bên cạnh đó, việc trao thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu từ Thủ tướng về UBND cấp tỉnh được đánh giá là bước cải cách quan trọng, giúp rút ngắn quy trình và giảm thủ tục trung gian, qua đó đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Với doanh nghiệp bất động sản, thủ tục nhanh gọn đồng nghĩa với giảm chi phí tài chính, hạn chế rủi ro pháp lý và tăng khả năng chủ động trong kế hoạch kinh doanh.
Chuyên gia bất động sản Dương Đăng Phúc cho rằng việc rút ngắn thủ tục hành chính sẽ giúp doanh nghiệp khởi động dự án sớm hơn và nắm bắt cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, khả năng giảm giá nhà là khó xảy ra khi bảng giá đất tiệm cận thị trường, quỹ đất sạch khan hiếm, chi phí giải phóng mặt bằng, nguyên vật liệu và lãi vay đều gia tăng, trong khi nguồn cung hạn chế, nhu cầu vẫn lớn.
Tuy vậy, thị trường đang cho thấy tín hiệu tích cực hơn. Các chủ đầu tư ngày càng linh hoạt với sản phẩm diện tích nhỏ như căn hộ studio, 1PN+, 2PN+, nhằm giảm giá thành, dễ tiếp cận hơn cho người mua. Bên cạnh đó, nhiều chính sách hỗ trợ tài chính được áp dụng như ân hạn gốc và lãi 2-3 năm, hỗ trợ lãi suất, hoặc cho phép trả góp sau khi nhận nhà.
Tóm lại, sự cải cách hành chính và pháp lý sẽ góp phần ổn định thị trường, hạn chế những “cơn sốt” đất ảo, giúp tốc độ tăng giá chậm lại và giảm bớt biến động bất thường. “Dù giá nhà khó giảm, nhưng thị trường nhiều khả năng sẽ vận hành ổn định hơn, tăng trưởng hợp lý và bền vững”, ông Thắng nói.
Không chỉ trong kế hoạch kinh doanh, làm dự án, tiền sử dụng đất từ lâu được xem là “nút thắt” của thị trường bất động sản khi gắn trực tiếp đến lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Theo chuyên gia, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất công khai, cập nhật thường xuyên sẽ giúp định giá khách quan hơn, vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách, vừa giúp doanh nghiệp chủ động trong bài toán chi phí.
Với Nhà nước, cần minh bạch bảng giá đất, gắn sát giá thị trường, đồng thời giảm hoặc miễn tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Thủ tục hành chính cũng cần tinh gọn, đi kèm các gói hỗ trợ tài chính phù hợp để khuyến khích phát triển phân khúc vừa túi tiền.
Với doanh nghiệp, giải pháp là phát triển nhiều loại hình, diện tích linh hoạt, đưa ra phương án thanh toán đa dạng và liên kết ngân hàng để giảm áp lực vốn cho người mua.
Người dân cũng cần chủ động thích ứng, tìm kiếm sản phẩm phù hợp với tài chính, thậm chí thay đổi nơi làm việc, nơi ở để nắm bắt cơ hội sở hữu nhà. Thực tế, các dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương đang mở bán với mức 800 triệu - 1,5 tỉ đồng, kèm gói vay ưu đãi lãi suất cố định 5-10 năm, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, là lựa chọn đáng cân nhắc cho người mua, ông Dương Đăng Phúc nói thêm.
Tham khảo thêm: Dịch vụ Luật sư tư vấn bất động sản
