Trong bài "Mất tiền đặt cọc mua nhà" đăng trên báo Diễn đàn doanh nghiệp, có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Chuyện chủ đầu tư lách luật bằng phương thức chỉ nhận tiền đặt cọc giữ chỗ chứ chưa chính thức mua bán đã tồn tại từ lâu và đến nay rủi ro người mua nhà đã và đang hứng chịu.
Trường hợp nhiều khách hàng bị Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc “giam” tiền đặt cọc giữ chỗ để mua căn hộ dự án Palm City ở Q.2 cách đây chưa lâu là ví dụ. Khách hàng đóng 50 triệu đồng để giữ chỗ mua căn hộ tuy nhiên khi bốc thăm chọn mua căn hộ không còn căn diện tích nhỏ như dự tính ban đầu, khách hàng đòi lại tiền cọc thì Nam Rạch Chiếc lại thoái thác.
Khách hàng “ôm hận”
Đặc biệt, đại diện cho hơn 200 khách hàng, bà Lê Minh Nguyệt gửi đơn cầu cứu đến DĐDN. Trong đơn, bà cho biết, năm 2010 bà mua căn hộ 34 Cầu Diễn với giá trên thị trường là 23,5 triệu đồng/m2, còn tại hợp đồng ký với chủ đầu tư chỉ bán giá 17,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, số tiền chênh mua căn hộ 80m2 là 500 triệu đồng không được phép ghi chứng từ.
“Chủ đầu tư hứa khi chưa thực hiện được dự án thì sẽ trả lãi 8%/năm. Nhưng hiện tại đã 6 năm trôi qua tôi chưa được nhận một đồng lãi nào, còn nhà thì vẫn chỉ là bãi đất trống” – bà Nguyệt cho biết.
Theo tìm hiểu của PV, 6 năm trước, khoảng 1.800 m2 đất tại tổ 34 Cầu Diễn, quận Bắc Từ Liêm mới chỉ được chấp thuận đề xuất dự án xây nhà chung cư nhưng chỉ bằng vài thủ thuật (dưới dạng hợp đồng hợp tác, đặt cọc), Công ty TNHH Đầu tư sản xuất dịch thương mại quốc tế Quân Thư đã khiến hàng trăm khách hàng mua nhà khi dự án còn nằm trên giấy. Đặc biệt việc bán “khống” các căn hộ tại dự án 34 Cầu Diễn có nhiều doanh nghiệp lớn liên quan. Đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư đã ôm tiền “bặt vô âm tín”.
Loại hợp đồng góp vốn vô cùng rủi ro này một lần nữa khiến nhiều người lo ngại khi mới đây Cty CP Địa ốc Alibaba đã bị công an khởi tố khi tự nhận là chủ đầu tư bán dự án ảo tại Long Thành (Đồng Nai) và Bà Rịa Vũng Tàu. Thậm chí, dự án thuộc Khu Đô thị Tây Bắc Củ Chi (TP HCM) đang trong quá trình kêu gọi đầu tư nhưng Cty Alibaba đã tự nhận là nhà đầu tư, đem rao bán và nhận giữ chỗ 50 triệu/nền. Sau gần 2 tuần đã có gần 500 khách hàng xuống tiền đặt cọc.
Là Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản quy mô lớn trên cả nước (xin giấu tên) cho biết, thị trường hiện nay có không ít chủ đầu tư “bán lúa non”, tức dự án chưa đủ điều kiện như chưa có ngân hàng bảo lãnh, chưa đóng tiền sử dụng đất hay giấy phép xây dựng nhưng vẫn mở bán, thu tiền trước của khách hàng. Họ lách bằng cách ra mắt dự án để thu tiền đặt cọc giữ chỗ của khách hàng.
Vị này dẫn chứng, tại TP HCM, dự án Ehome S đã công bố đạt “kỷ lục” hoàn thành hơn 80% giao dịch đặt mua căn hộ chỉ sau vài tháng rao bán. Tuy nhiên, hiện dự án này vẫn chỉ là một bãi đất trống và đang trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Hoạt động đặt cọc giữ chỗ cũng đang rất sôi động trên thị trường căn hộ nghỉ dưỡng, condotel như dự án Swisstouches La Luna Resort, Marina Bay Nha Trang, chủ đầu tư đã nhận đặt cọc của khách hàng trước khi mở bán với số tiền 100 triệu đồng/căn hộ.
Vì luật “Tréo ngoe”
Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2015, để được bán nhà hình thành trong tương lai, dự án phải thực hiện xong hạ tầng đối với các khu đô thị mới và phần móng đối với chung cư. Trong khi đó, Bộ Luật Dân sự năm 2015 lại nêu rõ: "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện". Do vậy, một số chủ đầu tư cho rằng họ không vi phạm pháp luật vì việc đặt cọc trước khi dự án được mở bán là giao dịch tự nguyện.
Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cũng khẳng định, Luật Kinh doanh bất động sản không cấm chuyện chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua bất động sản, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo Bộ luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thoả thuận giữa hai bên. Bộ luật Dân sự cũng không quy định đặt cọc bao nhiêu, nhưng thực tế, khi giao dịch nhà phố, khách hàng thường đặt cọc từ 2 - 10%, còn căn hộ, biệt thự có khi lên đến 30% tổng giá trị.
Ở khía cạnh luật pháp, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SLAW cho rằng các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp đặt cọc quyền mua căn hộ, người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố.
“Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ “tiền mất tật mang” – luật sư Hà cho biết.
Nguồn: http://batdongsan.enternews.vn/thi-truong/mat-tien-dat-coc-mua-nha-20171220234114.html
