- Luật Đất đai (sửa đổi) quy định giao đất không qua đấu giá và miễn toàn bộ tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội. Theo ông/bà, đây có phải là bước “cởi trói” quan trọng nhất và tác động thực tế sẽ như thế nào đối với tiến độ và chi phí dự án?
Trả lời:
Việc Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung cơ chế giao đất không qua đấu giá và miễn toàn bộ tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội là một trong những bước đi mang tính “cởi trói” đáng chú ý nhất đối với lĩnh vực phát triển nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang đặt mục tiêu phát triển hàng triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn tới.
Thứ nhất, tác động về tiến độ:
- Rút ngắn thời gian chuẩn bị: Các bước đấu giá và định giá đất trước đây mất ít nhất vài tháng, thậm chí đến 1–2 năm nếu vướng tranh chấp hoặc phải tổ chức đấu giá lại. Bỏ các bước này giúp chủ đầu tư tiếp cận đất ngay sau khi được quyết định giao, từ đó triển khai đồng thời các thủ tục khác (thiết kế, xin phép xây dựng, đấu thầu nhà thầu).
- Gia tăng khả năng triển khai đồng bộ: Khi thủ tục đất được giải quyết nhanh, các dự án có thể triển khai song song các khâu chuẩn bị hạ tầng kỹ thuật, tuyển chọn nhà thầu và huy động vốn, từ đó rút ngắn tổng thời gian triển khai dự án nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Thứ hai, tác động về chi phí:
- Nghĩa vụ tài chính về đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu chi phí của dự án bất động sản. Khi được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chủ đầu tư sẽ giảm được một phần gánh nặng chi phí rất đáng kể.
- Khi cắt giảm chi phí sử dụng đất, chủ đầu tư có thể giữ giá bán căn hộ ở mức hợp lý hoặc giảm giá, phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp – trung bình, từ đó nâng cao tính khả thi xã hội của dự án.
Tuy nhiên đây chưa phải là nút thắt cần “cởi trói” duy nhất và tuyệt đối. Những vướng mắc về quy hoạch, thủ tục phê duyệt dự án, hạ tầng kỹ thuật – xã hội đi kèm, cơ chế vay vốn ưu đãi, cũng như giám sát việc phân phối đúng đối tượng vẫn cần tiếp tục được tháo gỡ. Nếu chỉ “cởi” ở khâu đất đai mà các nút thắt khác chưa được giải quyết thì mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vẫn khó đạt như kỳ vọng.
Ngoài ra, nguy cơ hụt thu ngân sách hoặc “lách chính sách” cũng cần được quản lý: việc miễn tiền sử dụng đất là ưu đãi lớn nhưng nếu thiếu giám sát, một số dự án có thể không thực hiện đúng mục tiêu nhà ở “xã hội”.
Nhìn chung, quy định mới về giao đất và miễn tiền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng, giúp giảm chi phí, rút ngắn thời gian triển khai, đồng thời tăng tính khả thi cho các dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để đạt được tác động thực tế tối đa, cần một hệ sinh thái đồng bộ từ pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, tín dụng…; năng lực quản lý của cơ quan nhà nước và việc giám sát nghiêm ngặt quá trình triển khai dự án.
- Việc phân cấp thẩm quyền giao đất từ UBND cấp tỉnh xuống cấp xã được kỳ vọng rút ngắn thủ tục. Tuy nhiên, thực tế nhiều cán bộ cấp xã còn lúng túng. Từ góc độ pháp lý, cần cơ chế giám sát, hỗ trợ như thế nào để đảm bảo tính minh bạch và đúng quy định?
Trả lời:
Việc phân cấp thẩm quyền giao đất từ UBND cấp tỉnh xuống UBND cấp xã là một bước đi phù hợp với chủ trương cải cách thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn quy trình giải quyết hồ sơ và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy nhiều cán bộ cấp xã còn lúng túng trong quá trình thực hiện do hạn chế về trình độ chuyên môn, thiếu kinh nghiệm xử lý tình huống pháp lý phức tạp, cũng như nguy cơ phát sinh tiêu cực trong tiếp nhận và giải quyết hồ sơ. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải có cơ chế giám sát và hỗ trợ chặt chẽ, bảo đảm cho việc phân cấp vừa đạt hiệu quả, vừa giữ vững sự minh bạch và đúng quy định pháp luật.
Thứ nhất, cần xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ, trong đó UBND cấp tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường giữ vai trò trung tâm trong việc kiểm tra, hậu kiểm các quyết định giao đất của xã. Chế độ báo cáo định kỳ, kết hợp với thanh tra, kiểm tra chuyên đề sẽ giúp phát hiện kịp thời sai sót và có biện pháp xử lý phù hợp. Đồng thời, mọi quyết định giao đất ở cấp xã phải được cập nhật ngay vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh, qua đó bảo đảm sự thống nhất, minh bạch và ngăn ngừa tình trạng lạm quyền hoặc giao đất vượt hạn mức.
Thứ hai, cần đẩy mạnh tính công khai, minh bạch trong toàn bộ quy trình. Mọi quyết định giao đất phải được niêm yết tại trụ sở UBND xã và công bố trên cổng thông tin điện tử cấp tỉnh, để người dân, đại biểu HĐND và các tổ chức xã hội có thể theo dõi, giám sát. Cơ chế này không chỉ tăng cường sự giám sát xã hội mà còn góp phần phòng ngừa tiêu cực, bảo đảm nguyên tắc dân chủ, công khai trong quản lý đất đai.
Thứ ba, việc nâng cao năng lực và xác định rõ trách nhiệm của cán bộ cấp xã là yếu tố then chốt. Cán bộ địa chính xã phải được đào tạo, bồi dưỡng định kỳ về pháp luật đất đai, kỹ năng quản lý hồ sơ địa chính và ứng dụng công nghệ số trong quản lý đất đai. Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể về trách nhiệm pháp lý cá nhân: trường hợp giao đất trái thẩm quyền hoặc vi phạm quy định thì người ký quyết định phải chịu xử lý kỷ luật, bồi thường thiệt hại, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự.
Như vậy, phân cấp thẩm quyền giao đất về cấp xã chỉ có thể phát huy hiệu quả khi đi kèm với cơ chế giám sát tập trung từ cấp tỉnh, công khai minh bạch thông tin và nâng cao năng lực, trách nhiệm của cán bộ xã. Đây là giải pháp bảo đảm vừa rút ngắn thủ tục hành chính, vừa duy trì sự thống nhất, minh bạch và đúng đắn trong quản lý đất đai, qua đó củng cố niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào bộ máy hành chính nhà nước.
- HCM đặt mục tiêu phát triển 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, với hơn 1.000 ha quỹ đất. Theo luật sư, khâu rà soát quy hoạch và bố trí quỹ đất hiện đã đủ rõ ràng chưa, hay vẫn còn những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ?
Trả lời:
Việc TP.HCM đặt mục tiêu 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 với quỹ đất hơn 1.000 ha là bước đi thể hiện quyết tâm mạnh mẽ. Tuy nhiên, để mục tiêu này thực sự khả thi, khâu rà soát quy hoạch và bố trí quỹ đất vẫn tồn tại những vướng mắc pháp lý và thực tiễn cần tháo gỡ.
Thứ nhất, về quy hoạch. Luật Đất đai 2024 đã bổ sung nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất để phục vụ mục tiêu an sinh xã hội, trong đó bao gồm nhu cầu về nhà ở xã hội; còn Luật Nhà ở 2023 tập trung vào các chính sách ưu đãi để khuyến khích phát triển loại hình này. Tuy nhiên, việc cụ thể hóa các quy định này vào quy hoạch cấp tỉnh, cấp huyện lại chưa đồng bộ. Ở TP.HCM, không ít trường hợp quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu chưa thể hiện rõ vị trí, diện tích đất dành cho nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến tình trạng “con số 1.000 ha” được công bố nhưng chưa gắn với các khu vực, dự án cụ thể, làm giảm tính khả thi trong triển khai.
Thứ hai, về quỹ đất sạch và hạ tầng. Ngay cả khi đã có quy hoạch trên giấy, việc chuyển hóa thành quỹ đất sạch sẵn sàng giao cho chủ đầu tư lại là một thách thức. Nhiều khu đất vướng giải phóng mặt bằng kéo dài, chồng lấn quyền sử dụng hoặc đang bị sử dụng cho mục đích khác. Thêm vào đó, nhiều quỹ đất bố trí cho nhà ở xã hội lại nằm ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục chưa đồng bộ. Điều này tạo ra nghịch lý: có đất nhưng không thể phát triển ngay hoặc nếu triển khai thì người thu nhập thấp khó chấp nhận vì thiếu điều kiện sống tối thiểu.
Thứ ba, về cơ chế lựa chọn chủ đầu tư và ưu đãi. Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung cơ chế giao đất không qua đấu giá, miễn tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội, đây là một bước tiến. Tuy nhiên, hiện vẫn cần nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết để triển khai trên thực tế. Nếu thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt dự án, giao đất, miễn – giảm nghĩa vụ tài chính không rõ ràng, minh bạch thì tiến độ dự án dễ bị chậm trễ. Ngoài ra, nhà đầu tư còn quan tâm đến các ưu đãi tín dụng, thuế và chính sách hỗ trợ hạ tầng. Nếu các khâu này chưa hoàn thiện thì dù có quỹ đất, nhà đầu tư cũng khó mạnh dạn tham gia.
Nhìn chung, TP.HCM đã đưa ra một con số lớn và có quỹ đất làm nền tảng, nhưng để đạt được 200.000 căn hộ đến 2030, cần đồng bộ ba yếu tố: (i) quy hoạch rõ ràng, công khai và gắn với từng địa bàn; (ii) quỹ đất sạch đi kèm hạ tầng kỹ thuật – xã hội; (iii) cơ chế pháp lý, tài chính minh bạch để thu hút nhà đầu tư. Chỉ khi đó, quỹ đất hơn 1.000 ha mới thực sự biến thành các dự án nhà ở xã hội trên thực tế, thay vì dừng lại ở mục tiêu chính sách.
- Chính phủ cho phép cắt giảm 30% thời gian giải quyết thủ tục và triển khai song song một số bước. Về khía cạnh pháp luật, liệu việc “làm song song” có tiềm ẩn rủi ro chồng chéo, vi phạm quy định, và cần những hàng rào nào để kiểm soát?
Trả lời:
Chính sách cắt giảm 30% thời gian giải quyết thủ tục hành chính và việc áp dụng phương thức triển khai song song các bước thủ tục được xem là một trong những giải pháp trọng tâm nhằm cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Việc rút ngắn thời gian xử lý không chỉ giúp giảm chi phí tuân thủ của doanh nghiệp mà còn góp phần tăng tính minh bạch, tạo thuận lợi cho người dân và nhà đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh những hiệu quả bước đầu, chính sách này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp.
Thực tiễn cho thấy, khi triển khai song song các bước thủ tục, nguy cơ chồng chéo giữa quy định của các cơ quan quản lý là khó tránh khỏi; sự thiếu thống nhất trong trình tự, thủ tục có thể dẫn tới việc vi phạm quy định pháp luật, khiến các quyết định hành chính bị khiếu nại, khởi kiện hoặc bị Tòa án tuyên vô hiệu. Hơn nữa, việc không xác định rõ trách nhiệm phối hợp còn có thể tạo ra “khoảng trống quản lý”, làm phát sinh cơ hội để một số cán bộ lợi dụng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho doanh nghiệp, đi ngược lại mục tiêu cải cách ban đầu.
Nguyên nhân cốt lõi của những rủi ro trên bắt nguồn từ sự phức tạp và chồng chéo trong hệ thống pháp luật hiện hành, đặc biệt là sự giao thoa giữa nhiều luật chuyên ngành điều chỉnh cùng một vấn đề. Khi các bước được triển khai đồng thời mà không có sự phối hợp chặt chẽ, nguy cơ xung đột trong kết quả xử lý giữa các cơ quan có thẩm quyền càng cao, làm giảm tính thống nhất và hiệu lực của hệ thống pháp luật.
Để bảo đảm chính sách cải cách đạt được mục tiêu đề ra mà vẫn duy trì tính hợp pháp, minh bạch và khả thi, cần thiết lập một cơ chế phòng ngừa rủi ro với các giải pháp đồng bộ. Trước hết, Nhà nước cần xây dựng hành lang pháp lý thống nhất, loại bỏ những quy định chồng chéo, đồng thời ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết để các cơ quan áp dụng thống nhất. Song song đó, cần tăng cường cơ chế giám sát quá trình giải quyết thủ tục hành chính, chuyển mạnh từ phương thức tiền kiểm sang hậu kiểm, nhằm vừa bảo đảm quản lý chặt chẽ vừa tạo sự linh hoạt cho doanh nghiệp. Việc đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, tinh gọn bộ máy thực thi cũng là giải pháp quan trọng nhằm nâng cao năng lực quản lý, giảm thiểu tình trạng lạm quyền hoặc nhũng nhiễu. Đặc biệt, việc hoàn thiện cơ chế phân cấp, phân quyền với thẩm quyền rõ ràng, minh bạch sẽ giúp ngăn chặn tình trạng cơ quan địa phương tùy tiện đặt ra thêm điều kiện trái pháp luật, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.
- Với việc ban hành nghị quyết hỗ trợ chủ đầu tư bằng ngân sách thành phố, theo ông/bà, đâu là nguyên tắc pháp lý quan trọng cần lưu ý để vừa khuyến khích doanh nghiệp tham gia, vừa đảm bảo tuân thủ Luật Nhà ở và Nghị quyết 201 của Quốc hội?
Trả lời:
Việc ban hành nghị quyết hỗ trợ chủ đầu tư bằng ngân sách thành phố, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở xã hội, là một bước đi quan trọng để thúc đẩy phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả, cần lưu ý một số nguyên tắc pháp lý quan trọng sau:
Trước tiên, nguyên tắc tuân thủ pháp luật là tối quan trọng. Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị quyết 201/2025/QH15, mọi chính sách hỗ trợ phải phù hợp với các quy định về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa là ngân sách thành phố chỉ được sử dụng để hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội đáp ứng đúng các tiêu chí được quy định, như diện tích nhà ở, đối tượng thụ hưởng, và quy trình thẩm định. Nghị quyết 201 nhấn mạnh việc giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với các dự án không sử dụng vốn đầu tư công, nhưng vẫn phải đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư.
Thứ hai, nguyên tắc công bằng và minh bạch cần được đặt lên hàng đầu. Khi sử dụng ngân sách thành phố, nghị quyết phải quy định rõ tiêu chí, điều kiện, và mức hỗ trợ để tránh tình trạng ưu ái không hợp lý hoặc lạm dụng nguồn lực công. Ví dụ, theo Nghị định 192/2025/NĐ-CP, các cơ quan nhà nước hoặc doanh nghiệp thuê nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động phải dựa trên dự toán được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo tuân thủ Luật Ngân sách nhà nước.
Thứ ba, nguyên tắc bảo toàn và phát triển vốn là yếu tố cần thiết để đảm bảo ngân sách thành phố được sử dụng hiệu quả. Như Nghị quyết 98/2023/QH15 về cơ chế đặc thù cho TP. Hồ Chí Minh đã nêu, việc hỗ trợ lãi suất cho các dự án ưu tiên phát triển kinh tế - xã hội phải tuân thủ các quy định về Quỹ Đầu tư phát triển địa phương, đảm bảo không làm thất thoát nguồn lực nhà nước.
Cuối cùng, nguyên tắc khuyến khích doanh nghiệp phải đi đôi với việc giám sát chặt chẽ. Nghị quyết 201 cho phép chủ đầu tư tự xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội, nhưng yêu cầu kiểm toán và quyết toán sau khi hoàn thành để đảm bảo tính công bằng. Vì vậy, nghị quyết của thành phố cần tạo cơ chế hỗ trợ cụ thể, như giảm lãi suất vay hoặc hỗ trợ thủ tục hành chính, nhưng đồng thời phải có cơ chế giám sát để đảm bảo doanh nghiệp thực hiện đúng cam kết về chất lượng và tiến độ dự án.
Tóm lại, việc ban hành nghị quyết cần cân bằng giữa việc tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật, đặc biệt là Luật Nhà ở và Nghị quyết 201. Điều này không chỉ giúp đạt được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mà còn xây dựng niềm tin từ phía doanh nghiệp và người dân
Tham khảo thêm tại đây: Dịch vụ Luật sư tư vấn bất động sản
