Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng “căn cước” bất động sản không chỉ nâng cao tính minh bạch mà còn trở thành cú lọc mạnh, khiến các dự án pháp lý không đầy đủ khó có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường.
Xung quanh chính sách mới này, chúng tôi có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW để làm rõ những tác động pháp lý, ảnh hưởng tới thị trường, doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư trong bối cảnh bất động sản đang bước vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh mẽ hơn.
Ông đánh giá như thế nào về việc Chính phủ ban hành Nghị định 357 và triển khai mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản từ ngày 1/3?
Việc Chính phủ ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/3/2026, nhằm xây dựng và quản lý Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, là một bước triển khai mang tính hệ thống, đồng bộ và có tính bắt buộc rất cao.
Theo Điều 4, hệ thống này được tổ chức tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương, do Bộ Xây dựng quản lý trên phạm vi toàn quốc. Việc gắn mã định danh điện tử duy nhất cho từng sản phẩm bất động sản, được quy định tại Điều 5, Điều 8 và Điều 9, chính là công cụ kỹ thuật then chốt để hiện thực hóa mục tiêu đó.
Theo ông, điểm mới và quan trọng nhất của mã định danh điện tử là gì? Có thể coi đây là một dạng “căn cước” của bất động sản và điều này sẽ thay đổi cách tiếp cận thông tin của người dân, nhà đầu tư như thế nào?
Theo Nghị định 357, điểm mới và quan trọng nhất của mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản – bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng – được quy định tại Điều 5, Điều 8 và Phụ lục I. Đây là một chuỗi ký tự chữ và số duy nhất, có độ dài tối đa không quá 40 ký tự, được cấp riêng cho mỗi bất động sản cụ thể.
Mã này được tạo lập tự động trên hệ thống, có cấu trúc liên kết trực tiếp với mã định danh thửa đất và mã số dự án (Phụ lục I, mục 1). Với đặc điểm đó, hoàn toàn có thể ví mã định danh điện tử như “căn cước” của bất động sản.
Sự thay đổi trong cách tiếp cận thông tin của người dân và nhà đầu tư sẽ rất rõ rệt. Thay vì phụ thuộc vào các nguồn thông tin phân tán, họ có thể tra cứu dữ liệu tổng hợp, chính thống được công bố công khai trên Cổng thông tin của hệ thống (khoản 8 Điều 4, Điều 35).
Mã định danh điện tử sẽ tác động ra sao tới tính minh bạch của thị trường, đặc biệt trong việc hạn chế dự án “ma”, dự án pháp lý chưa đầy đủ – vấn đề đã tồn tại nhiều năm qua?
Mã định danh điện tử, kết hợp với hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung, sẽ tác động rất mạnh đến tính minh bạch và là công cụ hữu hiệu để hạn chế dự án “ma”.
Thứ nhất, mã định danh chỉ được tạo lập khi dự án đã có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai hoặc kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (Điều 8.2, Điều 9.2). Một dự án không đủ điều kiện pháp lý sẽ không thể tạo ra các mã định danh hợp lệ cho sản phẩm.
Thứ hai, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản, dự án đưa vào kinh doanh (Điều 30.2) và phải cung cấp dữ liệu giao dịch cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 30.1).
Với cơ chế này, một dự án “ma” hoặc có pháp lý không đầy đủ gần như không có khả năng tồn tại trong hệ thống, bởi không thể tạo ra “căn cước” hợp pháp cho sản phẩm và cũng không có dữ liệu giao dịch thực tế để báo cáo.
Có ý kiến cho rằng, trong ngắn hạn thị trường có thể chững lại do giao dịch buộc phải minh bạch hơn. Ở góc độ pháp lý, ông nhìn nhận nhận định này như thế nào?
Từ góc độ pháp lý thuần túy, nhận định thị trường có thể chững lại trong ngắn hạn là hoàn toàn có cơ sở. Nguyên nhân chủ yếu đến từ giai đoạn chuyển tiếp và áp lực tuân thủ.
Theo Điều 40, các bộ, ngành và địa phương phải chuẩn hóa toàn bộ dữ liệu hiện có để tích hợp vào hệ thống mới chậm nhất đến ngày 01/7/2026. Trong giai đoạn này, những dự án có thông tin thiếu minh bạch hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ gặp khó khăn lớn trong việc chuẩn hóa dữ liệu.
Khi người mua có thêm công cụ kiểm chứng thông tin (Điều 33.4), họ cũng sẽ thận trọng hơn. Vì vậy, sự chững lại này có thể xem là hệ quả tất yếu của quá trình “lọc” thông tin, loại bỏ dần các yếu tố không minh bạch khỏi thị trường.
Với doanh nghiệp bất động sản, việc mỗi sản phẩm có một mã định danh riêng sẽ tạo thêm áp lực tuân thủ hay mở ra cơ hội mới? Theo ông, nhóm doanh nghiệp nào sẽ hưởng lợi và nhóm nào sẽ gặp khó khăn nhiều nhất?
Việc mỗi sản phẩm bất động sản có mã định danh riêng tạo ra cả áp lực tuân thủ lẫn cơ hội phát triển.
Về áp lực, chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ, chính xác và kịp thời khối lượng lớn dữ liệu chi tiết về dự án và từng giao dịch cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 30.1), đồng thời chịu trách nhiệm pháp lý về tính hợp pháp, chính xác của thông tin đó (Điều 32.1, Điều 39.1a). Điều này đòi hỏi năng lực quản trị nội bộ và hệ thống công nghệ thông tin tương đối tốt.
Ngược lại, đây cũng là cơ hội lớn. Một thị trường minh bạch tạo ra sân chơi công bằng. Doanh nghiệp có dự án pháp lý đầy đủ, hoạt động minh bạch sẽ dễ dàng chứng minh uy tín thông qua dữ liệu được công khai và có thể được cấp tài khoản định danh điện tử để chủ động kết nối, cung cấp thông tin (Điều 13.3).
Nhóm hưởng lợi nhiều nhất là các doanh nghiệp có nền tảng quản trị tốt và sẵn sàng số hóa. Ngược lại, các chủ đầu tư có dự án pháp lý không rõ ràng, dữ liệu phân tán hoặc thiếu năng lực tuân thủ yêu cầu chuẩn hóa nghiêm ngặt theo Điều 40 sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí có nguy cơ bị loại khỏi thị trường chính thống.
Mã định danh điện tử và cơ sở dữ liệu bất động sản được kỳ vọng hỗ trợ định giá tài sản, cấp tín dụng và thu thuế sát thực tế hơn. Theo ông, khả năng liên thông dữ liệu giữa bất động sản – ngân hàng – thuế có thể phát huy hiệu quả đến đâu?
Nghị định 357 thiết kế rất rõ ràng và cụ thể cơ chế liên thông dữ liệu này. Điều 28 quy định trách nhiệm bắt buộc của các bộ, ngành trong việc phối hợp và chia sẻ thông tin.
Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải chia sẻ dữ liệu về dư nợ tín dụng, bảo lãnh nhà ở trong lĩnh vực bất động sản (khoản 4 Điều 28); Bộ Tài chính chia sẻ dữ liệu về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đầu tư nước ngoài và phát hành trái phiếu (khoản 3 Điều 28). Việc chia sẻ này được thực hiện thông qua API theo thời gian thực khi có biến động (khoản 1, 2 Điều 31).
Nhờ đó, dữ liệu về một bất động sản – thông qua mã định danh – có thể được đối chiếu chéo với thông tin tín dụng và nghĩa vụ thuế, hỗ trợ hiệu quả cho việc định giá tài sản thế chấp, quản lý rủi ro tín dụng và quản lý thuế một cách sát thực tế.
Nhìn về trung và dài hạn, ông đánh giá thế nào về vai trò của mã định danh điện tử trong việc hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững? Ông có khuyến nghị gì cho nhà đầu tư và người mua nhà trong giai đoạn thị trường bước vào quá trình “lọc” mạnh mẽ này?
Về trung và dài hạn, mã định danh điện tử sẽ đóng vai trò là “hạt nhân số” không thể thiếu trong việc hình thành một thị trường bất động sản minh bạch, có kỷ luật và phát triển bền vững. Thông qua mã định danh, toàn bộ vòng đời của một sản phẩm bất động sản.
Từ quy hoạch, đầu tư, xây dựng, kinh doanh đến quản lý vận hành và thanh khoản sẽ đều được kết nối và đồng bộ trên một hệ thống dữ liệu thống nhất, cho phép thị trường vận hành dựa trên dữ liệu xác thực thay vì thông tin truyền miệng hoặc tin đồn (khoản 5 Điều 4).
Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc” mạnh mẽ, nhà đầu tư và người mua nhà cần tuyệt đối ưu tiên khai thác thông tin từ hệ thống chính thống do Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố trên Cổng thông tin của hệ thống (Điều 35), đồng thời coi mã định danh điện tử là công cụ kiểm chứng hàng đầu khi tiếp cận bất kỳ sản phẩm nào.
Những bất động sản không có mã định danh hoặc không tra cứu được thông tin minh bạch cần được xem xét hết sức thận trọng. Bên cạnh đó, người mua cũng cần nhận thức rõ rằng chủ đầu tư có nghĩa vụ pháp lý phải cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin về dự án và sản phẩm (Điều 30, Điều 39), và có quyền yêu cầu giải trình đối với các dữ liệu được công bố.
Sự chững lại có chọn lọc của thị trường trong giai đoạn này không nên được nhìn nhận như một tín hiệu tiêu cực, mà là hệ quả tất yếu của quá trình loại bỏ các yếu tố không minh bạch, qua đó tạo lập một môi trường đầu tư an toàn và bền vững hơn cho các chủ thể tuân thủ pháp luật.
Tham khảo tư vấn : Dịch vụ Bất động sản và xây dựng
