Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển, việc điều chỉnh và sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản trở thành một ưu tiên quan trọng, nhằm đảm bảo sự minh bạch, công bằng và an toàn trong giao dịch địa ốc, đồng thời thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Luật kinh doanh BDS thông qua ngày 28/11, phóng viên có những câu hỏi cho luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW dưới đây.
Câu hỏi 1: Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) thông qua ngày 28/11 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo anh, quy định này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản trong thời gian tới?
Trả lời:
Quy định mới tại Khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh Bất động sản, được sửa đổi và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đặt ra nhiều thay đổi quan trọng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới. Theo quy định này, không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Điều này nhằm mục đích kiểm soát và quản lý chặt chẽ hơn việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng, giúp đảm bảo quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng bền vững. Quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Từ đó nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.
Với các khu vực khác nằm ngoài các địa bàn đặc biệt, Luật Kinh doanh Bất động sản mở cửa cho UBND cấp tỉnh quyền xác định các khu vực chủ đầu tư dự án có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân xây dựng nhà ở. Điều này có thể tạo điều kiện linh hoạt cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư tại những địa bàn này, tăng cơ hội và sự đa dạng trong quá trình phát triển bất động sản.
Tổng thể, quy định này có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản bằng cách tăng cường quản lý, đảm bảo tính bền vững và ngăn chặn các hậu quả tiêu cực từ việc chuyển nhượng đất mà không có kế hoạch phát triển rõ ràng. Tuy nhiên, quy định mới về siết vấn đề phân lô, tách thửa cũng sẽ khiến nguồn cung trên thị trường trở nên kém đa dạng; bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó. Bên cạnh đó, cũng sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều đối tượng là cá nhân có nhu cầu tách thửa không nhằm mục đích kinh doanh, nên có thể trong thời gian tới có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán "hạ giá", đến từ những cá nhân lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời.
Câu hỏi 2: Hơn 1 năm nữa, Luật mới có hiệu lực thi hành thì trong khoảng thời gian đó liệu có xảy ra trường hợp: Quyết định hàng loạt để phê duyệt trước khi Luật có hiệu lực; hoặc để im không phê duyệt gì không ạ?
Nếu có thì từ nay đến thời điểm đó luật có hiệu lực sẽ giải quyết vấn đề phân lô bán nền như thế nào, dựa trên quy định gì?
Trả lời:
Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) thông qua ngày 28/11 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Việc siết chặt này cũng đồng nghĩa loại hình đất nền sẽ gặp khó khăn do nguồn cung khan hiếm, bị thu hẹp. Người mua cũng khó tiếp cận do nguồn cung. Quy định này gây khó khăn cho những nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản với quy mô nhỏ.
Nhận thấy những điểm bất lợi do đó nên trước khi Luật kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực thì các cơ quan vẫn quyết định phê duyệt các dự án, tuy nhiên điều này sẽ không thể diễn ra hàng loạt mà sẽ có sự chọn lọc, đánh giá cẩn thận để tránh tình trạng mất kiểm soát.
Việc giải quyết và hạn chế vấn đề phân lô bán nền này vẫn được điều chỉnh theo những quy định pháp luật hiện hành:
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013.
Cụ thể: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013; sau đó được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP.
Cụ thể: Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
