Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có những giải đáp về Luật đất đai cũng như thực trạng áp dụng . Dưới đây là nội dung chi tiết:
PV hỏi: Luật đất đai năm 2013 được Quốc Hội khóa XIII thông qua vào ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Sau gần 8 năm thực hiện với nỗ lực CP, Bộ ngành và địa phương. Luật đã đi vào cuộc song mang lại lợi ích to lớn. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện vẫn còn nhiều tồn tại ngay trong các quy định của pháp luật, đặc biệt là các văn bản dưới luật liên quan tới vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh.
Luật sư trả lời: Thời gian gần đây, hệ thống pháp luật về kinh doanh của nước ta dần được hoàn thiện và có những bước tiến đáng kể trong tư duy quản lý và cách thức thiết kế chính sách. Những đạo luật quan trọng tác động trực tiếp đến doanh nghiệp, môi trường đầu tư kinh doanh. Theo quy định của pháp luật, từ bắt đầu cho đến khi đưa hoạt động đầu tư, kinh doanh vào thực tế, nhà đầu tư phải trải qua rất nhiều giai đoạn, tương ứng với từng giai đoạn là các điều kiện và thủ tục hành chính kèm theo. Các điều kiện, thủ tục này được quy định trong rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau đặc biệt là Luật Đất đai. Trong khi đó, thủ tục, điều kiện quy định tại một số văn bản pháp luật lại không thống nhất, chồng chéo với nhau, nhiều khi khiến nhà đầu tư không biết nên thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau hay có phải thực hiện thủ tục đó không? Sự thiếu nhất quán của các văn bản pháp luật khiến cho quy trình triển khai dự án bị kéo dài, thậm chí là đình trệ, không thể triển khai, gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp, khiến môi trường kinh doanh trở nên kém thuận lợi. Theo báo cáo của VCCI khảo sát 333 các doanh nghiệp thì những bất cập trong Luật đất, luật đầu tư và các văn bản dưới luật ảnh hưởng đến một trong những giai đoạn quan trọng nhất khi doanh nghiệp tiến hành đầu tư dự án đó chính là giai đoạn giao đất hoặc cho thuê đất:
Chưa rõ ràng giữa Luật Đầu tư và Luật Đất đai về thủ tục giao đất, chấp thuận chủ trương đầu tư: Theo quy định tại khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai thì trường hợp không thể đấu giá quyền sử dụng đất (không có người tham gia hoặc chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành) thì “Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất”. Điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư quy định, những “Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” (không thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ) phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND. Như vậy, câu hỏi đặt ra là, trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai dự án đầu tư có phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư không hay là chỉ cần thực hiện thủ tục xin giao đất? Việc thiếu rõ ràng trong quy định giữa các luật khiến cho cả nhà đầu tư lẫn cơ quan nhà nước gặp vướng mắc trong quá trình thực thi
Sự chồng lấn khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất: Theo quy định tại Luật Đầu tư, UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc chuyển nhượng (điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư). Trong thủ tục quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh (Điều 33 Luật Đầu tư), nhà đầu tư sẽ đề xuất nhu cầu sử dụng đất (đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) và cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thẩm định về vấn đề quy hoạch, giao đất trong quá trình xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 689 Nghị định 43/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, thì việc thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không thực hiện đối với dự án đầu tư đã được Quyết định quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này đồng nghĩa, dự án do UBND chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn phải trải qua quy trình thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và nhà đầu tư vẫn có nguy cơ không được giao đất, kể cả trong trường hợp đã được UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư trước đó. Như vậy, đối với dự án đầu tư có đề xuất sử dụng đất, cơ quan nhà nước sẽ hai lần thẩm định về điều kiện giao đất tại hai thủ tục khác nhau. Điều này vừa tạo ra sự lãng phí về nguồn lực từ phía cơ quan quản lý nhà nước (sẽ phải thực hiện hai lần thẩm định điều kiện giao đất tại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất) vừa tạo ra những rủi ro, khó khăn cho nhà đầu tư (nhà đầu tư đứng trước nguy cơ không được giao đất mặc dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư).
Chưa thống nhất về thời điểm và thời gian xác định nhu cầu sử dụng đất: theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai thì nhà nước sẽ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ trên “nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”. Cơ quan nhà nước quản lý về đất đai sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất tại thời điểm thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (trừ các dự án đầu tư đã được Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư -điều 68 Nghị định 43/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai). Trong khi đối với những dự án đầu tư do UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư thì thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất là khác nhau và thực hiện hai lần (thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư và thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất). Hơn nữa, thời gian thẩm định cũng khác nhau: đối với thủ tục thẩm định trong pháp luật đầu tư là 15 ngày, trong khi theo pháp luật đất đai là 30 ngày; cơ quan tiếp nhận hồ sơ thủ tục cũng khác nhau: một bên là cơ quan đăng ký đầu tư, một bên là cơ quan tài nguyên và môi trường. Như vậy, giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư và các VB dưới luật khác đang quy định thiếu thống nhất về thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thời gian thẩm định và cơ quan tiếp nhận và trả hồ sơ đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền quyết định đầu tư của UBND cấp tỉnh. Việc chồng lấn về thủ tục sẽ khiến cho Nhà nước bị lãng phí về nguồn nhân lực, thủ tục hành chính bị kéo dài và giảm cơ hội của các nhà đầu tư.
Ví dụ trong thực tiễn:
Lào Cai: Vướng mắc tại một số điểm trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất và các thủ tục thu hồi, bồi thường khi thu hồi đất.Tỉnh này kiến nghị với Chính phủ, các bộ ngành tiếp tục nghiên cứu, sử đổi bổ sung hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013: Cần sửa hoặc bỏ quy định tại Điểm a, Khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. Vì: Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trong đó có nội dung thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất đã được Chính phủ phê duyệt (Nghị quyết của Chính phủ) nhưng vẫn phải xin ý kiến Thủ tướng là không cần thiết (Nghị quyết của Chính phủ là ý kiến của cả một tập thể trong đó có ý kiến của Thủ tướng). Trong khi đó để có ý kiến của Thủ tướng lại phải qua rất nhiều ngành, mà các ngành này đều tham gia thẩm định quy hoạch sử dụng đất của các tỉnh. Nên này làm tăng thủ tục hành chính, gây khó khăn cho các tỉnh, thành phố trong việc thu hút đầu tư.Đề nghị cho phép UBND cấp tỉnh căn cứ chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng các loại đất trong quy hoạch sử dụng đất được Chính phủ phê duyệt để quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng tại địa phương. Trường hợp đã thực hiện hết chỉ tiêu mới phải báo cáo xin ý kiến Thủ tướng.
Điện Biên: Thời gian phê duyệt kế hoạch sử dụng đất bất hợp lý được quy định trong Luật Đất đai năm 2013.Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phê duyệt trước ngày 31/12. Tuy nhiên, đến cuối năm, HĐND, UBND cấp tỉnh mới giao chỉ tiêu, phê duyệt nguồn vốn để thực hiện công trình, dự án nên chưa được cập nhật trong kế hoạch sử dụng đất để thực hiện thu hồi, giao đất cho các công trình, dự án. Tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, ngày 6/1/2017 của Chính phủ cho phép thực hiện dự án và cập nhật, bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất năm tiếp theo, tuy nhiên việc rà soát, cập nhật mất thời gian, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân thực hiện dự án, công trình. Luật Đất đai quy định đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường, đất ao vườn trong cùng thửa đât có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở, khi Nhà nước thu hồi đất được hỗ trợ từ 30 – 50% giá đất ở liền kề và giá đất trung bình của khu vực bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2013, những loại đất này không được hỗ trợ nữa. Trong thực tế, việc thu hồi đất cùng trên cùng một tổ dân phố, triển khai cùng 1 dự án nhưng khác danh mục (có thể dự án được điều chỉnh đầu tư thêm) nhưng khác thời điểm áp dụng Luật, dẫn đến sự chênh lệch về mức giá đền bù, khiến người dân thắc mắc, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Trường hợp của Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam đang sử dụng hơn 4,4ha đất tại P.Long Bình, diện tích đất trên được UBND tỉnh thu hồi và cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án khách sạn hoa viên. Sau một thời gian, công ty đã xin chuyển mục đích một phần diện tích đất thuê sang đầu tư chung cư cho thuê và bán (chuyển sang mục đích đất ở với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất). Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam đã được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư năm 2015, chuyển dự án thành Chung cư cao cấp cho thuê và bán. Hiện dự án vẫn ách ở khâu đất này tiếp tục cho thuê trả tiền hàng năm hay phải thu hồi đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.Tương tự, dự án Khu công nghiệp Công nghệ cao Long Thành (H.Long Thành) do Công ty CP Đô thị Amata Long Thành làm chủ đầu tư cũng vướng một số diện tích đất công chưa thống nhất được đất có đấu giá hay không. Theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 thì đối với dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai năm 2013 không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong luật lại không quy định cụ thể chi tiết đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong cả thời gian thuê hay miễn một thời gian nhất định
PV hỏi: Các tỉnh thành phố thường khi thực hiện giao đất đối với các dự án đầu tư thường áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định chứ không áp dụng hình thực đấu giá quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, và phi nông nghiệp. Hơn nữa trong việc tổ chức đầu thầu dự án phải tuân theo quyết định thông tư, hướng dẫn nhưng trên thực tế các doanh nghiệp thường gặp khó khăn trong vấn đề này.
Luật sư trả lời: Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những khó khăn cho doanh nghiệp hiện nay xuất phát từ hệ thống pháp luật. Trước hết là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, thống nhất trong quy định giữa ngành luật Đất đai với các ngành luật khác, giữa văn bản chỉ thị cấp trên và cấp dưới. Đơn cử như một tình trạng gây khó khăn cho doanh nghiệp khi tiếp cận đất đai như sau: khoản 1 Điều 64 nói rằng Nhà nước sẽ giải quyết dự án treo dựa trên nguyên tắc thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng trong khi các văn bản luật khác có quy định rằng Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư. Đất đai là sở hữu toàn dân nhưng tài sản trên đất là do đầu tư thì không thể tịch thu bởi lẽ Hiến pháp đã ghi nhận sẽ bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư. Như vậy quyền bảo hộ với tài sản của doanh nghiệp không được đảm bảo chặt chẽ.. Quay trở lại với vấn đề doanh nghiệp không thể vay vốn ngân hàng, khi nhà đầu tư khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được cho nhà đầu tư thứ cấp thuê lại cũng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm (Điều 149 Luật Đất đai 2013). Vướng mắc ở đây chính là các doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp, hoặc với các dự án nông nghiệp, phi nông nghiệp không đủ khả năng trả tiền một lần do số tiền quá lớn nên mới lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm trong khi có những doanh nghiệp thứ cấp khi thuê lại đủ khả năng trả tiền một lần thì lại phải trả tiền thuê đất hàng năm. Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2013, dự án chậm tiến độ, sau thời gian gia hạn bị buộc phải thu hồi. Nhà đầu tư có trách nhiệm nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ dự án... Tuy nhiên, việc làm rõ đối tượng và thời điểm gia hạn của dự án lại chưa có hướng dẫn chi tiết. Ngoài ra còn những nguyên nhân khác như tình trạng sử dụng đất ở nhiều nơi quá lãng phí; tình trạng tham nhũng, chuộc lợi, thất thu ngân sách liên quan đến đất đai; khó khăn về phía cơ quan Nhà nước trong tổ chức triển khai quy định về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp…. Cụ thể hơn:
- Thủ tục hành chính phức tạp
Theo khảo sát của chính phủ 2019 cho thấy 73% doanh nghiệp quan tâm tới yếu tố thủ tục hành chính rườm rà; 6% doanh nghiệp đánh giá thái độ khối công quyền khi ứng xử với doanh nghiệp. Như vậy, vấn đề nổi cộm nhất được doanh nghiệp phản ánh vẫn là thủ tục phức tạp và thái độ ứng xử của cán bộ Nhà nước.Vấn đề mà các doanh nghiệp gặp phải chính là thời gian giải quyết hồ sơ đất đai dài hơn so với thời hạn được niêm yết, ví dụ như thông thường để được Nhà nước giao đất, doanh nghiệp phải trải qua 7 thủ tục với thời gian trung bình mất khoảng 230 ngày và qua rất nhiều cơ quan liên quan. Doanh nghiệp buộc phải trả thêm chi phí không chính thức để đẩy nhanh việc giải quyết hồ sơ. Thủ tục đã dài dòng bên cạnh đó doanh nghiệp còn gặp phải khó khăn từ các cán bộ nhà nước khi mà họ lợi dụng chức vụ, quyền hạn gây nhũng nhiễu, yêu cầu nộp thêm giấy tờ, kéo dài thời hạn trả giấy tờ, không hướng dẫn chi tiết cụ thể khiến các doanh nghiệp không nắm vững quy trình, phải liên tục bổ sung hồ sơ làm phát sinh thêm chi phí,…
Quy trình đóng tiền sử dụng đất cũng gây ra nhiều khó khăn. Nếu như trước đây chỉ có Sở Tài chính thực thi thì nay thêm sự xuất hiện của Sở Tài nguyên - Môi trường và Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố. Thời gian do vậy mà kéo dài hơn. Hiện nay, TP Hồ Chí Minh có khoảng 100 dự án chưa thể đóng tiền sử dụng đất khiến các doanh nghiệp khốn khổ, ngân sách hụt thu. Điều này khiến các doanh nghiệp e dè khi phải bắt tay vào đầu tư một dự án.
Thủ tục hành chính đất đai rườm rà cũng là rào cản mà nhiều doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng. Không phải doanh nghiệp nào khi đi thuê đất cũng có khả năng trả một lần cho nên khi họ lực chọn hình thức trả hằng năm thì họ lại không có quyền gì đối với quyền sử dụng đất. Đây là lý do khiến họ không thể sử dụng đất đi thuê để thế chấp, vay vốn ngân hàng. Ngoài ra các doanh nghiệp không được ngân hàng cho vay vốn còn xuất phát từ việc họ không thể xin được giấy xác nhận nộp tiền thuê đất một lần.
- Quy hoạch chưa đáp ứng
Quá trình tích tụ, tập trung đất nông nghiệp diễn ra còn chậm, chưa theo kịp nhu cầu tái cơ cấu ngành nông nghiệp nói chung, cho phát triển nông nghiệp hàng hóa quy mô lớn, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn nói riêng
Ngoài ra, Điều 54, khoản 3, Hiến pháp năm 2013 quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế-xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Những cụm từ như “trong trường hợp cần thiết” và “vì lợi ích quốc gia, công cộng” đã được cụ thể hóa tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 thế nhưng những gì thực thi trên thực tế lại hoàn toàn trong giống với nôi dung trong luật. Các doanh nghiệp nói rằng họ nhận thấy mức độ rủi ro bị thu hồi đất là rất cao đặc biệt là với các doanh nghiệp nhỏ do sự thay đổi đến chóng mặt của công tác quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Khi Nhà nước cảm thấy cần họ có thể đứng ra thu hồi đất với lý do chung chung “vì lợi ích quốc gia, công cộng” mà các doanh nghiệp không có căn cứ nào để phản đối. Hậu quả là các doanh nghiệp mất quyền sử dụng đất và đất của họ thuộc diện bị nhà nước thu hồi.
- Tiếp cận thông tin chưa thuận lợi
Báo cáo Minh bạch Bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương, 2018 của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) khảo sát 100 thị trường bất động sản (BĐS) trên toàn cầu và chia thành 5 nhóm: Siêu minh bạch, minh bạch, bán minh bạch, kém minh bạch và không minh bạch. Hiện Việt Nam đang đứng thứ 61 về chỉ số minh bạch bất động sản, xếp hạng cao nhất trong nhóm “Kém minh bạch” và đang ở ngưỡng quá độ lên nhóm “Bán minh bạch”. Các doanh nghiệp thừa nhận khi họ muốn tìm một mảnh đất phù hợp họ phải dựa vào quan hệ cá nhân của chính mình chứ không phải trên kênh thông tin của Chính phủ. Tất cả là do hệ thống thông tin về thị trường bất động sản của ta thiếu khoa học, mập mờ không có tính đảm bảo chủ yếu mang nặng cảm tính, phiến diện, dẫn đến công tác hoạch định chính sách, cũng như điều tiết thị trường gặp nhiều khó khăn
- Thiếu quỹ đất sạch
Nhiều doanh nghiệp để hạn chế việc miếng đất mình sử dụng nằm trong diện bị thu hồi do công tác quy hoạch thì đã lựa chọn thuê đất từ Nhà nước. Tuy nhiên quỹ đất công rất hạn chế và kênh cho thuê đất, giao đất trực tiếp từ chính quyền hầu như dành cho những doanh nghiệp lớn với các dự án quy mô có đầu tư nước ngoài cần một diện tích lớn. Trung bình cứ 4 doanh nghiệp vừa và nhỏ thì chỉ có 1 doanh nghiệp được giao hoặc thuê đất từ nhà nước (khảo sat của IFC/FIAS).
- Giải phóng mặt bằng chậm
Người dân có đất bị thu hồi vì lợi ích công cộng, phát triển kinh tế xã hội thì sẽ được UBND cấp tỉnh đền bù theo quy định còn nếu doanh nghiệp cần đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải thỏa thuận giá với người dân theo giao dịch dân sự, Nhà nước sẽ không can thiệp. Vấn đề đặt ra là nếu như dự án đầu tư này cố quy mô lớn cần một diện tích lớn thì doanh nghiệp sẽ phải đi thỏa thuận với hàng trăm người có đất bị thu hồi, cho dù doanh nghiệp đã thỏa thuận thành công với 80% người dân nhưng số còn lại không tán thành thì doanh nghiệp vẫn không được phép đầu tư.
- Giá đất nhà nước cao và tăng nhanh
Các doanh nghiệp thừa nhận trong những năm trở lại đây giá thuê đất cao và tăng nhanh. Khảo sát về thị trường Khu công nghiệp ở khu vực Đông Nam bộ (TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước) của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL) cho biết cuối quý II/2017, giá thuê đất ở khu vực Đông Nam bộ tăng khoảng 2 - 5 USD/m2/chu kỳ thuê so với quý IV/2016. Với những doanh nghiệp không có khả năng thuê đất ở các khu công nghiệp hay mua lại các mảnh đất lớn từ các hộ gia đình thì họ có thể thuê của tư nhân hoặc thuê lại của doanh nghiệp Nhà nước. Tuy nhiên khi thuê của tư nhân thì thường sẽ khó khăn trong việc xây dựng lại do thời gian thuê không được đảm bảo dài lâu và pháp luật chưa quy định đầy đủ và rõ ràng về quyền của người sử dụng đất. Còn nếu thuê lại của các doanh nghiệp Nhà nước thì căn cứ pháp lý quy định vấn đề này còn nhiều bất cập. Ngoài ra còn nhiều những hạn chế khác mà doanh nghiệp đang gặp phải khi tiếp cận với đất đai như mức giá bồi thường khi mặt bằng kinh doanh bị thu hồi chưa thỏa đáng;…
