Câu hỏi 1: Ông có nhận định ra sao về những động thái gần đây liên quan đến vấn đề chính sách đất đai?
Trả lời:
Nhiều chính sách mới về đất đai, minh bạch thông tin thị trường, thuế đã được ban hành trong 2022. Với độ trễ 6 tháng đến một năm, dự kiến trong năm 2023 bắt đầu phát huy tác dụng.
Nghị định 44/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/8/2022 với những điểm sáng được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Nghị quyết 18-NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương ban hành vào Ngày 16/6/2022 với những điểm mới về chính sách đất đai đáng lưu ý như : Hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013, Bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, Người sở hữu nhiều nhà, đất sẽ đánh thuế cao hơn; Người dân bị thu hồi đất sẽ có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp,...
Những điểm này khẳng định sự quan tâm, sát sao của Chính phủ đối với một ngành kinh tế quan trọng như bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Nếu được triển khai hiện thực hóa thành Luật sẽ có tác động rất lớn đến thị trường BĐS trong thời gian tới.
Câu hỏi 2: Bộ Tài nguyên Môi trường đã liên tục lấy ý kiến nhân dân để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi). Nhiều luật khác như Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư… cũng đang được hoàn thiện phần sửa đổi để đồng bộ với hệ thống pháp luật. Những chuyển động sẽ giúp thị trường bất động sản đạt được mục tiêu “an toàn, lành mạnh, bền vững” thưa ông?
Trả lời:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Nhưng hiện nay quá trình tổ chức thi hành Luật đất đai cũ đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng… những tồn tại, bất cập nêu trên có nguyên nhân do hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, yêu cầu phát triển của đất nước; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan chưa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ; giá đất chưa phản ánh thực tế thị trường; việc thực hiện pháp luật về đất đai có lúc, có nơi còn chưa nghiêm...
Việc Bộ Tài nguyên Môi trường đã liên tục lấy ý kiến nhân dân để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi). Nhiều luật khác như Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư… cũng đang được hoàn thiện phần sửa đổi để đồng bộ với hệ thống pháp luật nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Bởi vậy, những chuyển động trên chắc chắn hướng tới mục tiêu Nhà nước kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh thông qua công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất bao gồm các Luật, văn bản dưới Luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác thực thi pháp luật của các Bộ, ngành, địa phương. Luật đất đai sửa đổi cũng vậy, được xây dựng hài hòa, phù hợp với hàng loạt chính sách khác về đầu tư, đấu thầu, tài chính, môi trường… để từ đó ổn định được thị trường, có ổn định thì mới hướng tới được việc phát triển bền vững, chúng ta cùng hi vọng vào sự đổi mới này sẽ đem lại được những kết quả như chúng ta mong đợi.
Câu hỏi 3: Cùng với nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường bất động sản đang được Chính phủ triển khai, việc Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi vào năm 2023 sẽ có tác động tích cực như thế nào tới thị trường bất động sản vào năm mới, thưa ông?
Trả lời:
Một trong những chính sách được cho rằng sẽ tác động lớn nhất đến thị trường địa ốc là việc Chính phủ bỏ khung giá đất.
Theo trước đây, Chính phủ ban hành mức giá thấp nhất và cao nhất cho mỗi loại đất cụ thể theo chu kỳ 5 năm. Dựa trên cơ sở đó, UBND các tỉnh, thành phố sẽ xây dựng bảng giá đất cho từng địa phương để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính đơn giá đất khi thu hồi đất, thuế chuyển nhượng bất động sản. Nhưng thực tế khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế. Do đó, khi bỏ khung giá đất sẽ đem lại những tích cực như sau:
Thứ nhất, từng bước xóa bỏ “cơ chế 2 giá” bảo đảm quyền lợi của người dân khi nhận tiền bồi thường. Hiện nay, Bảng giá đất không theo kịp giá thị trường, tiền bồi thường cho người dân quá “thấp” dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện ngày càng nhiều. Vì thế, dẫn đến tình trạng khó có thể thu hồi đất vì sự phản đối của người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước. Do đó các dự án thường kéo dài tiến độ thực hiện hơn so với dự kiến rất lâu.
Thứ hai, khâu đền bù giải tỏa sẽ thuận lợi hơn từ đó, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. Khi mức giá bồi thường đất tăng cao, phù hợp hơn so với mức giá của thị trường thì người dân sẽ dễ dàng chấp nhận hơn mức bồi thường và có thể xúc tiến nhanh thời gian giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án.
Thứ ba, có thể giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai. Khi khung giá đất sát thị trường sẽ khiến thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn…, làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai, qua đó giá đất có thể giảm.
Thứ tư, hạn chế việc mua bán đất kê khai giá thấp để giảm thuế, giúp tăng thu vào ngân sách nhà nước. Hiện nay, khi mua bán nhà đất, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng với giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thì sẽ sử dụng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để làm căn cứ tính thuế cho các cá nhân, tổ chức. Từ đó, cũng đem lại lợi ích cho nhà nước từ tiền thuế đất đai.
Câu hỏi 4: Năm 2023, theo ông thị trường bất động sản sẽ có những điểm sáng nào?
Trả lời:
Năm 2023 thị trường bất động sản nước ta sẽ có những điểm sáng như sau:
Thứ nhất, thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh, trong đó, sẽ hình thành một số khu đô thị mới và các khu tích hợp đầy đủ các dịch vụ với quy mô và diện tích lớn.
Thứ hai, tình trạng chênh lệch giữa cung và cầu cũng được cải thiện rõ rệt hơn, trước tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động sẽ được cải thiện nhờ chính sách mới về đất đai và những chuyển động tích cực từ các bộ, ban ngành liên quan.
Ngoài ra, năm 2022 là một cuộc thanh lọc mạnh để chọn ra những chủ đầu tư đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững, những dòng sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu. Thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ tiếp tục phát triển theo hướng bền vững hơn, chậm nhưng chắc và dần đi vào đúng quỹ đạo. Luật đất đai sửa đổi được hiện thực hóa trong đời sống, khắc phục những thiếu sót của luật cũ và kịp thời bổ sung những quy định mới nhằm điều chỉnh và định hướng cho sự phát triển bền vững của bất động sản trong tương lai.
