Tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 diễn ra ngày 18/1/2024, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) hay gọi là Luật Đất đai năm 2024. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
Vừa qua Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết, bảo đảm đủ điều kiện để Quốc hội xem xét, cho phép Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực vào ngày 1/7/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quy định ở Luật là ngày 1/1/2025).
Luật sư có những nhận định và đề xuất gì đối với Luật Đất đai 2024 và có hiệu lực sớm trước 5 tháng?
Trả lời:
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công văn 202 về việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024, đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, sớm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống. Hiện nay các bộ được phân công đang tập trung mọi nguồn lực để xây dựng văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai.
Theo ý kiến cá nhân tôi, việc có hiệu lực sớm của Luật Đất đai sẽ góp phần phát huy nguồn lực từ đất đai, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới, hướng tới mục tiêu phát huy cao nhất nguồn lực đất đai, góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Một số phương pháp xác định giá đất đền bù, các vấn đề đấu thầu của Luật Đất đai hiện hành có những bất cập, đảm bảo vấn đề an sinh xã hội cho người dân và phòng tránh những sai phạm về đất đai.
Luật có hiệu lực sớm cũng góp phần tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý của hơn 300 dự án bất động sản trên toàn quốc hiện nay đang bị vướng, góp phần tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản, đặc biệt là ở những thành phố lớn.
Tuy nhiên, để luật có thể thi hành sớm, Chính phủ, các bộ, ngành phải có sự chuẩn bị rất đồng bộ từ các văn bản quy phạm pháp luật dưới Luật Đất đai như nghị định, thông tư để cùng triển khai, thực hiện.
Điểm mới quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là gì, có ảnh hưởng như thế nào đến thị trường thưa Luật sư?
Trả lời:
Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới tác động đến mọi đối tượng tham gia thị trường nhà đất. Đối với cá nhân tôi, việc Luật chuẩn hóa phương pháp định giá đất là điểm mới rất quan trọng.
Luật chuẩn hóa 4 phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; đồng thời xác định rõ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá là nguồn thông tin đầu vào được ưu tiên khi sử dụng để định giá đất.
Điều này đánh dấu một bước tiến quan trọng, cung cấp cơ sở để định giá đất theo giá thị trường và khắc phục những hạn chế lâu nay trong việc xác định giá đất (đặc biệt là việc xuất hiện hai mức giá), tạo điều kiện cho nhiều mục đích khác nhau như đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá trị bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, đồng thời rõ ràng quy định trách nhiệm của các bên liên quan…
Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường song cũng sẽ làm tăng áp lực về nguồn nhân lực, công nghệ, trách nhiệm đối với địa phương.
|
Theo Luật sư, liệu Luật Đất đai mới được thực thi sớm sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục ngay, giá bất động sản sốt nóng ngay?
Trả lời:
Luật Đất đai có hiệu lực sớm sẽ tạo đà thúc đẩy cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới. Khi các dự án bất động sản được phát triển, doanh nghiệp hoạt động trở lại thì sẽ tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người dân. Đồng thời, kéo theo hàng loạt ngành khác có liên quan như vật liệu xây dựng, các ngành dịch vụ cung cấp đầu vào...phát triển trở lại.
Luật đã sửa đổi những bất cập, không hợp lý cũng như bổ sung những quy định cấp thiết từ thực tiễn để giải quyết vướng mắc cho nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản, tháo gỡ sớm nhiều điểm nghẽn cho thị trường địa ốc.
Ngoài việc loại bỏ khung giá đất đã nêu trên, luật mới cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy phát triển nông nghiệp quy mô lớn, thu hút được sự tham gia của các doanh nghiệp, từ đó bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn.
Luật còn đưa ra khung pháp lý cho bất động sản du lịch trong khi trước đây là "vùng trống" khiến các dự án nhà ở thương mại suốt thời gian dài không được phê duyệt. Luật mới có hiệu lực sẽ giúp các địa phương có cơ sở phê duyệt các dự án nhà ở thương mại, giải quyết được những ách tắc của nhiều nơi.
Tôi hy vọng Luật mới cũng sẽ giải quyết được vấn đề phát triển thị trường bất động sản theo kiểu “bong bóng”, mục tiêu là phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Luật Đất đai mới có hiệu lực có giúp thị trường bất động sản có thể phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ?
Trả lời:
Luật Đất đai, kết hợp cùng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản. Việc có hiệu lực sớm đồng thời bộ ba luật sẽ giúp cho thị trường phát triển an toàn, lành mạnh. Đặc biệt, sẽ là công cụ pháp lý ngăn chặn thổi giá bất hợp lý như thời gian qua.
Luật Đất đai 2024 được xem là luật tương đối toàn diện với những quy định cụ thể trong việc gia tăng tính minh bạch cũng như tháo gỡ nút thắt của thị trường còn tồn đọng hiện nay. Do đó, việc các điều khoản của Luật Đất đai 2024 được thi hành sớm hơn dự kiến có thể xem là một điều hoàn toàn có lợi cho thị trường cũng như doanh nghiệp, đồng thời giúp đồng bộ với các luật có liên quan khác cũng cùng có hiệu lực từ 1/7/2024.
Luật Đất đai đã bỏ khung giá và quy định bảng giá đất để áp dụng cho các trường hợp như tính tiền thuê đất, tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất... Điều này có nghĩa Nhà nước sẽ tiếp cận với giá bất động sản theo giá trị thị trường, không theo khung giá đất Nhà nước ban hành 5 năm một lần như trước. Bảng giá này sẽ được cập nhật hằng năm, tiệm cận với giá thị trường, người dân hưởng lợi hơn khi bị thu hồi đất. Ngoài ra, luật mới sẽ xử lý triệt để tình trạng trốn thuế, khai thấp giá bán, bán "hai giá" khi chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, vẫn cần có độ trễ nhất định để sự tác động này làm cho thị trường trở nên chặt chẽ hơn.
Bỏ khung giá đất tác động ra sao, điểm tích cực và tiêu cực khi bỏ khung giá đất?
Trả lời:
Từ hoạt động thực tiễn, có thể thấy quy định về khung giá đất chưa thực sự đem lại hiệu quả, việc bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai mới được cho là một nội dung mang tính đột phá, ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào các nguyên tắc điều chỉnh giúp các tỉnh, thành phố thể hiện trách nhiệm trong quyết định giá đất dựa trên quy chuẩn, phương pháp định giá, hợp xu thế và tuân theo quy luật tất yếu của sự phát triển của thị trường để xây dựng bảng giá đất phù hợp. Từ đó đảm bảo quyền lợi khi được bồi thường của người dân vì tiền đền bù tăng theo giá đất, đẩy nhanh tiến độ giao đất cho các chủ đầu tư để tiến hành các dự án.
Việc bỏ khung giá đất đồng thời có thể thúc đẩy bất động sản minh bạch hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, đặc biệt phổ biến tại các vùng nông thôn. Khi khung giá đất và giá đất thị trường ngang nhau thì dẫn đến thuế, phí chuyển nhượng đất cao hơn so với hiện tại từ đó làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai và giá đất cũng có thể giảm, về lâu dài sẽ giúp thị trường nhà đất lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi.
Ngược lại, bãi bỏ khung giá đất có thể khiến giá nhà tăng vì giá đất là một trong các yếu tố cấu thành lên giá nhà. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới nhiều người vì không phải ai cũng có đủ kinh tế để mua nhà, mà giá nhà hiện tại đã cao so với thu nhập trung bình của một bộ phận người lao động. Các doanh nghiệp bất động sản cũng có thể rơi vào khó khăn, sức ép lớn từ giá đất tăng sẽ khiến chủ đầu tư tối ưu hóa nhằm giảm chi phí đầu tư, làm chững thị trường bất động sản, trong khi nhu cầu về nhà ở đang rất bức thiết.
Chính vì vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có những chính sách thận trọng, bám sát tình hình thực tế để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.
Từ việc bỏ khung giá đất, Nhà nước có thể tránh được tình trạng 2 giá?
Trả lời:
Việc ban hành khung giá đất gặp nhiều khó khăn, giá đất được xác định theo khung giá Nhà nước ban hành không theo kịp và thường thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường. Nhằm lợi dụng hai cơ chế giá đất mà nhiều người thường kê khai giá trên hợp đồng mua bán chênh lệch hơn so với giá thị trường và mặt khác những trường hợp được nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì họ vô cùng thiệt thòi vì giá đền bù rất thấp, thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Trong giao dịch đất đai, tình trạng kê khai giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế không phải là hiếm gặp. Việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi đối với cả bên bán và bên mua, đồng thời, cũng gây thất thu ngân sách nhà nước.
Bỏ khung giá đất và Bảng giá đất mà tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch nhiều giữa 2 loại giá này, do đó sẽ hạn chế được vấn đề mua bán đất giá cao nhưng khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp, việc trốn thuế sẽ giảm đáng kể từ đó ngân sách nhà nước được cải thiện hơn rất nhiều khi Luật có hiệu lực.
Ông có kỳ vọng gì về bước tiến mới của thị trường sau khi Luật đất đai mới có hiệu lực?
Trả lời:
Luật Đất đai năm 2024 hỗ trợ việc tiếp cận thị trường đất đai của các tổ chức kinh tế, các nhà đầu tư, giúp phân khúc bất động sản nông nghiệp khởi sắc, nhộn nhịp hơn. Đồng thời Luật cũng là giải pháp vừa gỡ vướng, vừa thanh lọc thị trường, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.
Luật góp phần thanh lọc thị trường thông qua các quy định chặt chẽ về môi giới, hoa hồng môi giới bất động sản… Khi Luật mới có hiệu lực sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân; bổ sung đối tượng, tạo thuận lợi cho Việt kiều, người nước ngoài mua nhà, đất tại Việt Nam; tập trung vào phát triển phân khúc nhà ở xã hội, bổ sung đối tượng được mua, thuê loại hình nhà ở này. Đồng thời, quy định chặt chẽ hơn trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở.
Không chỉ có Luật đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 khi có hiệu lực sẽ tác động trực tiếp với việc phát triển của thị trường bất động sản. Việc các luật có hiệu lực sớm sẽ giúp quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới. Năm 2024, kỳ vọng rằng thị trường bất động sản sẽ có cơ hội vực dậy ngay khi các Luật này chính thức đi vào thực tiễn.
|
