Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 được chuyên gia, doanh nghiệp đánh giá cao trong việc nâng cao giá trị cho đất nông nghiệp, mang lại lợi ích cho người nông dân. Đây cũng là vấn đề được thảo luận tại Diễn đàn Chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam - Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lắng nghe nông dân nói năm 2024. Bài viết dưới đây có trích dẫn ý kiến của Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW.
Luật Đất đai 2024 mang đến lợi ích cho người sở hữu đất nông nghiệp
Dưới góc độ của doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới mang đến lợi ích cho người sở hữu đất nông nghiệp, đặc biệt là người nông dân. Trong đó, thứ nhất, ngoài được nhận đất tái định cư thì người bị thu hồi đất nông nghiệp được chọn nhận tiền.
Thứ hai, chế độ đền bù cho người nông dân sẽ tốt hơn, trong đó có nhiều chính sách hỗ trợ về di chuyển, về việc làm, về đời sống,… Khung đền bù đất nông nghiệp cũng cao hơn. Thứ ba, đối với những dự án thương mại dịch vụ theo hướng thỏa thuận thì người dân sở hữu đất nông nghiệp được sử dụng để góp vốn làm dự án.
Cũng theo ông Quê, trong vấn đề sử dụng đất nông nghiệp đa mục đích thì đã có điểm mới. Trước đây, nhiều mô hình tự phát như homestay, farmstay trên đất nông nghiệp để phục vụ các mục đích khác thì bây giờ sẽ được đưa vào khuôn khổ. Chính quyền địa phương sẽ phải quản lý chặt chẽ hơn để tránh việc thất thoát thuế.
"Tuy nhiên, trong luật có quy định khi không sử dụng đất với mục đích thương mại, dịch vụ nữa thì không làm mất đi khả năng sử dụng đất. Điều này có nghĩa là không bê tông hóa trên đất nông nghiệp. Do đó, những công trình kiên cố xây dựng trên đất nông nghiệp trước đây bắt buộc phải thanh tra, kiểm tra lại. Luật đã mở hơn nhưng vẫn quá chặt chẽ cũng sẽ gây ra khó khăn, giống như việc "bình mới nhưng nắp quá chặt". Điều này có thể khiến chính quyền địa phương loay hoay trong việc kiểm soát thực hiện", ông Quê nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, quy định "Thí điểm cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại" là điểm mới tích cực cho doanh nghiệp. Về bản chất để doanh nghiệp thực hiện vẫn phải đảm bảo phụ thuộc vào quy hoạch. Đối với doanh nghiệp thì thực tế sẽ có thêm phương án để giải phóng mặt bằng, từ đó, công tác thực hiện sẽ nhanh hơn, việc triển khai dự án sẽ cũng sát hơn với tiến độ đưa ra.
"Tuy nhiên, vấn đề này cần phải tương ứng với khung cho phép thỏa thuận là bao nhiêu, để xác định khấu trừ thuế trong giải phóng mặt bằng. Nếu Nhà nước vẫn giữ nguyên khung giá thấp thì vẫn rất khó thực hiện cho doanh nghiệp", ông Quê chia sẻ.
Bất động sản nông nghiệp được thúc đẩy từ Luật Đất đai 2024
Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản đánh giá, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 mang lại nhiều điểm mới mang tính bước ngoặt về pháp lý cho thị trường bất động sản nông nghiệp. Trong đó, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp về tập trung quỹ đất nông nghiệp.
Theo ông Tuấn, Nghị quyết số 18-NQ/TW yêu cầu mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương; bổ sung các quy định về đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ... Đây là tiền đề để Luật Đất đai 2024 tháo gỡ những "nút thắt" về pháp lý và khơi thông nguồn lực cho bất động sản nông nghiệp.
"Những thay đổi tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp trong bối cảnh mới, nâng cao giá trị kinh tế, phát triển nền nông nghiệp Việt Nam. Ngoài ra, cùng với xu thế đầu tư nông nghiệp hữu cơ kết hợp với du lịch ngày càng trở nên thiết yếu, sẽ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng tính thương mại từ đất. Qua đó sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản nông nghiệp đang chậm phát triển trở nên khởi sắc", ông Tuấn đánh giá.
Bên cạnh nhiều điểm sáng, ông Tuấn cho rằng vẫn còn một số khó khăn như: đầu tư vào nông nghiệp có nhiều rủi ro, phụ thuộc vào thời tiết, thu hồi vốn chậm… Ngoài lý do về mặt kinh tế, những khó khăn khi tiếp cận quỹ đất là nguyên nhân làm nản lòng doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này. Không như các lĩnh vực khác, đầu tư trong bất động sản nông nghiệp đòi hỏi sự tập trung quỹ đất nông nghiệp lớn để xây dựng vùng nguyên liệu, chuồng trại...
Còn theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty luật SBLAW, Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều thay đổi cho thị trường bất động sản nông nghiệp, làm nổi bật những khía cạnh mà trước đây ít được chú ý.
Trong đó, các tổ chức và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp giờ đây được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ nông dân. Điều này mở ra cơ hội lớn để mở rộng quy mô sản xuất và thu hút đầu tư vào nông nghiệp.
Cùng với đó, Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp đang được Quốc hội thảo luận kỳ vọng đem lại sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị đồng thời quy định này tạo ra nhiều cơ hội để phát triển nhà ở, giải quyết nhu cầu của người dân về chỗ ở.
Tuy nhiên, luật sư Hà cũng cho rằng khi luật cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua đất nông nghiệp, một số người có thể lợi dụng để mua đất giá rẻ, chờ tăng giá rồi bán lại.
"Điều này tạo cơ hội cho việc thu mua đất nông nghiệp giá thấp, sau đó chuyển đổi thành đất ở có giá trị cao hơn. Những rủi ro này xuất hiện do sự không cân đối giữa lợi ích kinh tế ngắn hạn và phát triển bền vững dài hạn, cũng như giữa lợi ích cá nhân và lợi ích cộng đồng. Vì vậy, cần có các biện pháp quản lý và giám sát chặt chẽ để cân bằng các yếu tố này", ông Hà cảnh báo.
