- Quy định chung
Đất đai từ lâu đã được xác định là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng, có vai trò chiến lược trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo an ninh quốc phòng của quốc gia. Tại đất nước chúng ta đang trong bối cảnh nền kinh tế trên đà hội nhập sâu rộng và chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình tăng trưởng dựa trên đổi mới sáng tạo, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển hạ tầng, công nghiệp, đô thị, nông nghiệp công nghệ cao và bảo vệ môi trường ngày càng trở nên cấp thiết. Điều này đặt ra yêu cầu ngày càng cao đối với công tác quản lý, quy hoạch, phân bổ và khai thác hiệu quả quỹ đất – một nguồn lực hữu hạn nhưng lại mang giá trị to lớn cả về kinh tế, xã hội lẫn chính trị.
Tuy nhiên, thực tiễn thời gian qua cũng cho thấy nhiều tồn tại, bất cập trong cơ chế quản lý đất đai, thể hiện qua tình trạng lãng phí tài nguyên, sử dụng sai mục đích, tranh chấp quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp và phổ biến, cùng với đó là sự thiếu minh bạch trong quy hoạch, định giá và thu hồi đất. Những vấn đề này không chỉ gây cản trở cho quá trình phát triển bền vững mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và các chủ thể sử dụng đất.
Trước bối cảnh đó, việc ban hành Luật Đất đai năm 2024 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Không chỉ đơn thuần là một đạo luật sửa đổi, Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ trong tư duy quản lý đất đai của Nhà nước – từ mô hình quản lý hành chính nặng tính xin - cho, sang mô hình quản lý hiện đại, công khai, minh bạch và hướng đến thị trường quyền sử dụng đất. Những nội dung đổi mới quan trọng trong Luật không chỉ nhằm khắc phục triệt để các điểm nghẽn trong hệ thống pháp luật hiện hành mà còn thể hiện rõ cam kết của Nhà nước trong việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư; thúc đẩy phát triển kinh tế đi đôi với công bằng xã hội và bảo vệ môi trường.
Và một trong những điểm mới quan trọng được ghi nhận là việc bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho Trọng tài thương mại cũng như quy định cụ thể về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất thông qua hoạt động giao dịch dân sự, thương mại. Đây được xem là bước tiến lớn trong việc công nhận tính chất tài sản và quyền tài phán dân sự đối với quyền sử dụng đất, đồng thời mở rộng không gian pháp lý để giải quyết các tranh chấp theo cơ chế linh hoạt, phù hợp với thông lệ quốc tế, góp phần giảm tải cho hệ thống Tòa án và nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Quy định mới liên quan đến Trọng tài thương mại tại Việt Nam theo Luật Đất đai 2024
- Quyền nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của Trọng tài thương mại Việt Nam:
Luật Đất đai 2024 đã mang đến một điểm mới hết sức quan trọng, đó là việc công nhận quyết định của Trọng tài thương mại là một trong những căn cứ pháp lý để các chủ thể được quyền nhận quyền sử dụng đất. Điều này được thể hiện rõ ràng qua sự bổ sung tại Điều 28 và Điều 137 của Luật.
1.1. Điều 28 Luật đất đai 2024 đã quy định về mở rộng chủ thể được nhận quyền sử dụng đất thông qua trọng tài.
Điều 28 quy định danh sách các đối tượng được phép nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được công nhận theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, bản án, quyết định của Tòa án, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định của Trọng tài thương mại Việt Nam.
Điểm cốt lõi ở đây là việc bổ sung "quyết định của Trọng tài thương mại Việt Nam" vào danh sách các căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất. Trước đây, các văn bản pháp luật về đất đai chủ yếu chỉ công nhận bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc xác lập quyền sử dụng đất khi có tranh chấp. Với quy định mới này, Luật Đất đai 2024 đã chính thức thừa nhận giá trị pháp lý của phán quyết trọng tài như một căn cứ để các bên có thể nhận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp.
Các đối tượng cụ thể được liệt kê tại Điều 28, khi nhận quyền sử dụng đất theo quyết định trọng tài, bao gồm:
Tổ chức trong nước: Bao gồm các doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ chức kinh tế trong nước.
Cá nhân: Công dân Việt Nam.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Đây là một điểm mở rộng quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho kiều bào khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai và giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Cho phép các doanh nghiệp nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua phán quyết trọng tài, thể hiện sự hội nhập và minh bạch trong môi trường đầu tư.
Cộng đồng dân cư: Các tổ chức tự quản của những người cùng cư trú trong một khu vực.
Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc: Các cơ sở tôn giáo được nhà nước công nhận.
Sự bổ sung này không chỉ mở rộng phạm vi các chủ thể mà còn khẳng định tính hợp pháp và hiệu lực thi hành của phán quyết trọng tài trong các giao dịch có liên quan đến đất đai, đặc biệt là trong bối cảnh các tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai ngày càng tăng.
1.2. Điều 137 Luật Đất đai 2024: Củng cố cơ sở pháp lý cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
Điều 137 quy định về căn cứ để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Trong đó, một trong những trường hợp được công nhận là khi:
"Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án, quyết định của Trọng tài thương mại Việt Nam."
Đoạn trích này càng củng cố thêm tính pháp lý của quyết định trọng tài. Nó khẳng định rằng, đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai mà các bên là hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư, nếu tranh chấp đó được giải quyết tại Trọng tài thương mại và có phán quyết, thì phán quyết đó sẽ là căn cứ để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho bên được hưởng.
Điều này đặc biệt quan trọng vì nó liên quan trực tiếp đến việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho các đối tượng này, bao gồm cả việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc có quyết định trọng tài tương đương với bản án của Tòa án sẽ giúp các chủ thể này hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai một cách nhanh chóng và hiệu quả hơn, tránh được sự kéo dài trong quá trình tố tụng tại Tòa án.
- Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai của Trọng tài thương mại Việt Nam:
Luật đất đai 2024 bổ sung Trọng tài thương mại vào những cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà có liên quan đến đất đai.
Theo Điều 236, luật Đất đai quy định: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
…...
- Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
- Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai khi được Tòa án, Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.
….
Như vậy, theo quy định trên, ngoài Tòa án và UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như tại quy định cũ theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì tại Điều 236 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung cơ quan “Trọng tài thương mại Việt Nam” giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.
Với việc giải quyết qua trọng tài, phán quyết của trọng tài là chung thẩm, tức là chỉ có 1 cấp xét xử. Phán quyết của trọng tài được thi hành theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Như vậy, việc mở rộng thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai cho trọng tài thương mại sẽ rút ngắn thời gian giải quyết các tranh chấp, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho những người liên quan.
III. Khả năng áp dụng những quy định mới trong luật đất đai tại Tòa án Trọng tài thương mại Việt Nam
- Đối với những ưu điểm khi giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại:
Thứ nhất, tính chung thẩm và rút ngắn thời gian: Phán quyết của trọng tài là chung thẩm, tức là chỉ có một cấp xét xử duy nhất. Điều này giúp rút ngắn đáng kể thời gian giải quyết tranh chấp so với quy trình tố tụng tại tòa án (thường phải qua nhiều cấp xét xử như sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm).
Thứ hai, đảm bảo tính bảo mật: Quá trình tố tụng trọng tài thường diễn ra kín đáo, không công khai như tại tòa án. Điều này giúp các bên giữ bí mật thông tin kinh doanh, tài chính và các vấn đề nhạy cảm khác, tránh ảnh hưởng đến uy tín và hoạt động sản xuất kinh doanh.
Thứ ba, có tính linh hoạt và chủ động: Các bên có quyền tự do thỏa thuận lựa chọn trọng tài viên (người có chuyên môn, kinh nghiệm phù hợp với lĩnh vực tranh chấp). Các bên có thể thỏa thuận về địa điểm, ngôn ngữ, thời gian và các quy tắc tố tụng trọng tài, tạo sự thuận tiện và phù hợp với đặc thù của từng tranh chấp.
Thứ tư, thủ tục trọng tài ít cứng nhắc hơn so với tố tụng tòa án, cho phép các bên chủ động hơn trong việc trình bày chứng cứ và lập luận.
Thứ năm, quan hệ hợp tác: Việc giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài thường ít gây căng thẳng và đối đầu hơn so với tố tụng tại tòa án, giúp các bên duy trì hoặc khôi phục mối quan hệ hợp tác sau khi tranh chấp được giải quyết.
Thứ sáu, khả năng thi hành phán quyết: Phán quyết trọng tài có giá trị thi hành như bản án của tòa án và được thi hành theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Đối với trọng tài quốc tế, phán quyết có thể được công nhận và thi hành tại nhiều quốc gia theo Công ước New York 1958.
- Những khó khăn khi áp dụng giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai ở trung tâm trọng tài thương mại
Mặc dù việc mở rộng thẩm quyền cho Trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp đất đai mang lại nhiều ưu điểm, nhưng vẫn tồn tại không ít khó khăn khi áp dụng trên thực tế:
Đầu tiên chúng ta cần phải nói về tính mới của quy định: Việc Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là một điểm hoàn toàn mới trong pháp luật Việt Nam. Điều này có nghĩa là cả trọng tài viên, luật sư, và các bên tham gia đều cần thời gian để làm quen, tìm hiểu và áp dụng các quy định mới này một cách thống nhất và hiệu quả. Sự thiếu kinh nghiệm ban đầu có thể dẫn đến những lúng túng trong quá trình tố tụng.
Thứ hai, Chuyên môn của trọng tài viên: Các tranh chấp đất đai thường rất phức tạp, liên quan đến nhiều quy định chuyên ngành sâu về quản lý đất đai, quy hoạch, giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng... Trong khi đó, không phải trọng tài viên nào cũng có đủ kiến thức và kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực này. Việc tìm kiếm trọng tài viên có trình độ và kinh nghiệm phù hợp với các tranh chấp đất đai đặc thù có thể là một thách thức.
Thứ ba, khả năng thu thập chứng cứ và tài liệu: Tranh chấp đất đai thường đòi hỏi việc thu thập và xác minh một lượng lớn hồ sơ, tài liệu từ các cơ quan quản lý nhà nước như UBND, Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai. Mặc dù Luật Đất đai 2024 có quy định về trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu của UBND, nhưng trên thực tế, việc phối hợp và đảm bảo tính kịp thời, đầy đủ của các thông tin này có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến quá trình giải quyết tranh chấp của trọng tài.
Thứ tư, thiếu tiền lệ hoặc thực tiễn giải quyết: Vì đây là quy định mới, Trọng tài thương mại Việt Nam chưa có tiền lệ hoặc án lệ về việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Điều này có thể gây ra sự không đồng nhất trong cách giải quyết giữa các trung tâm trọng tài hoặc giữa các hội đồng trọng tài khác nhau, dẫn đến khó khăn trong việc dự đoán kết quả và tạo ra một hành lang pháp lý ổn định.
Thứ năm, phạm vi áp dụng của trọng tài: Thẩm quyền của Trọng tài thương mại chỉ giới hạn ở "tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai". Việc xác định chính xác ranh giới "hoạt động thương mại liên quan đến đất đai" đôi khi không rõ ràng, có thể dẫn đến các tranh chấp về thẩm quyền giữa Trọng tài và Tòa án, làm kéo dài thời gian giải quyết vụ việc.
Thứ sáu, tính cưỡng chế thi hành: Mặc dù phán quyết trọng tài có giá trị thi hành như bản án của Tòa án, nhưng trong thực tế, việc thi hành án liên quan đến đất đai, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến thu hồi, giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể gặp nhiều vướng mắc do đặc thù phức tạp và sự tham gia của nhiều cơ quan hành chính. Cơ quan thi hành án dân sự có thể gặp khó khăn nếu phán quyết trọng tài không rõ ràng hoặc cần sự phối hợp sâu rộng từ các cơ quan quản lý đất đai.
Cuối cùng về chi phí trọng tài: Chi phí giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại có thể cao hơn so với án phí tại Tòa án, đặc biệt đối với các vụ việc phức tạp hoặc có giá trị lớn. Điều này có thể là một rào cản đối với một số đối tượng, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân có điều kiện kinh tế hạn chế.
- Kết luận
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 không chỉ thể hiện quyết tâm chính trị mạnh mẽ trong việc hoàn thiện thể chế, mà còn phản ánh bước chuyển quan trọng về tư duy quản lý đất đai của Nhà nước – hướng tới một nền quản trị hiện đại, minh bạch và lấy người dân làm trung tâm. Việc bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và công nhận căn cứ xác lập quyền sử dụng đất thông qua Trọng tài thương mại là minh chứng rõ ràng cho tinh thần cải cách đó. Đây không chỉ là sự mở rộng cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ đất đai, mà còn góp phần khẳng định quyền tài sản đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Trong thời gian tới, hiệu quả thực thi các quy định mới của Luật Đất đai 2024 sẽ phụ thuộc lớn vào sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước, tổ chức hành nghề luật và các chủ thể liên quan. Việc nâng cao nhận thức pháp lý, hoàn thiện hạ tầng dữ liệu đất đai, và tạo dựng niềm tin vào cơ chế giải quyết tranh chấp minh bạch, chuyên nghiệp – đặc biệt là thông qua Trọng tài thương mại – sẽ là những yếu tố then chốt đảm bảo Luật đi vào cuộc sống một cách hiệu quả và bền vững.
