Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1-1-2025, được kỳ vọng sẽ giải quyết nhiều vấn đề còn tồn đọng từ các luật đất đai được ban hành trước đó, gần nhất là Luật Đất đai 2013, trong đó có tình trạng gom đất nông nghiệp và sau đó để hoang mà không triển khai dự án, gây lãng phí tài nguyên, làm méo mó cơ cấu sử dụng đất và ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Sau đây là bài phỏng vấn lấy ý kiến Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW trên Báo Quân đội nhân dân.
Luật đất đai 2024 đưa ra nhiều quy định mới nhằm siết chặt quản lý việc sử dụng đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp. Một trong những điểm mới đáng chú ý là việc bỏ khung giá đất và ban hành bảng giá đất mới từ ngày 1-1-2026. Điều này có thể giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thực của đất đai theo nguyên tắc thị trường, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ và gom đất không hợp lý.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng có nhiều sửa đổi liên quan tới quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển quyền sở hữu đất nông nghiệp của cá nhân và quy định đối với các tổ chức kinh tế khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp-những nội dung đóng vai trò chủ chốt trong việc giải quyết triệt để tình trạng thu gom đất nông nghiệp rồi bỏ hoang, không thực hiện dự án.
Thứ nhất, Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trong khi loại đất này có thể coi là khá phổ biến trong nhóm đất nông nghiệp. Điều này đã dẫn tới việc nhiều tổ chức, doanh nghiệp “lách luật” bằng cách thuê hộ gia đình, cá nhân khác đứng tên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, những tranh chấp nảy sinh khi thực hiện việc làm này là không thể tránh khỏi, từ đó gây ra tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang.
Trong khi đó, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi, xóa bỏ bớt quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, qua đó cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Ngoài ra, Điều 191 Luật Đất đai 2013 cũng có những hạn chế khi quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa để thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp. Quy định này được cho là làm hạn chế việc đầu tư, chưa khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp và huy động các nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp phù hợp với sản xuất nông nghiệp hàng hóa tập trung, quy mô lớn. Các nhà làm luật đã có những hướng đi rất đúng đắn khi xây dựng Luật Đất đai mới theo hướng loại bỏ những hạn chế nói trên. Những thay đổi này có ý nghĩa rất lớn trong việc tạo điều kiện cho các tổ chức kinh tế chủ động hơn khi đầu tư vào đất để thực hiện dự án, hoạt động kinh doanh, sản xuất, giảm bớt những tranh chấp về quyền sử dụng đất dẫn tới đất nông nghiệp bị bỏ hoang.
Thứ hai, sự điều chỉnh trong quy định về hạn mức đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024, cụ thể là việc tăng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp, cao hơn tương đối so với quy định trước đó của Luật Đất đai 2013, quy định này được kỳ vọng sẽ có những tác động tích cực đến việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả, đồng thời thúc đẩy hình thành các vùng sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn hơn, từ đó giảm bớt tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang và không được sử dụng cho các dự án sản xuất. Tập trung và tích tụ đất nông nghiệp không chỉ giúp tối ưu hóa việc sử dụng đất mà còn tạo điều kiện cho việc áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất, qua đó nâng cao năng suất và hiệu quả kinh tế.
Thứ ba, khoản 5 Điều 116 của Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng gom đất nông nghiệp để xin điều chỉnh quy hoạch sang các chức năng khác, việc siết chặt bằng quy hoạch đất đai là một công cụ hữu hiệu để ngăn chặn tình trạng thu gom đất nông nghiệp sau đó phân lô bán nền như thời gian qua.
Thứ tư, theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, các tổ chức kinh tế khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất được UBND cấp huyện chấp thuận. Điều này đòi hỏi phải có kế hoạch cụ thể và khả thi cho việc sử dụng đất, qua đó giảm tình trạng tích trữ đất không mục đích. Quy định mới cũng giúp quá trình chuyển nhượng đất diễn ra minh bạch hơn, khi mà mọi giao dịch đều phải dựa trên một kế hoạch được chính quyền địa phương đồng ý. Điều này không chỉ góp phần vào việc quản lý đất đai có trách nhiệm hơn mà còn thúc đẩy việc sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả, đồng thời ngăn chặn các hoạt động đầu cơ đất đai không dẫn đến phát triển dự án thực tế. Những thay đổi này phản ánh một bước tiến tích cực hướng tới việc quản lý đất đai bền vững, bảo đảm nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế mà không gây lãng phí và bất cập trong việc sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 có các quy định nhằm hạn chế tình trạng gom đất nông nghiệp để hoang như đã phân tích ở trên, tuy nhiên, việc có hạn chế được tình trạng này khi luật có hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, như: Ý thức tuân thủ pháp luật của người dân, khả năng quản lý và điều hành của các cơ quan chức năng cũng như sự phối hợp giữa các bộ, ngành trong việc triển khai thực hiện luật. Cụ thể, các cơ quan chức năng, đặc biệt là chính quyền cơ sở cần tăng cường giám sát và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, nhất là các trường hợp gom đất nông nghiệp sai quy định của luật. Đồng thời, việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng cần được chú trọng để tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động quản lý.
Luật sư NGUYỄN THANH HÀ (Chủ tịch Công ty Luật SBLAW)
Tham khảo thêm >> Luật sư tư vấn luật đất đai
