Việc Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm hơn 5 tháng so với dự kiến, mở ra một chương mới đầy hứa hẹn cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Giống như một luồng gió mới, luật mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt, rào cản hiện hữu, từ đó thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ trong các lĩnh vực liên quan.
Theo các chuyên gia, 5 tháng tuy ngắn ngủi nhưng lại vô cùng quý giá để giải quyết những vướng mắc, khơi thông nguồn lực quan trọng hàng đầu là "đất đai". Việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08 không chỉ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành thông suốt, mà còn tác động tích cực đến các ngành kinh tế khác, thúc đẩy sự phát triển chung.
Nhận định về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SB Law - chia sẻ với Tạp chí Tài nguyên và Môi trường. Với những đổi mới và hoàn thiện, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo môi trường pháp lý minh bạch, an toàn, thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, góp phần ổn định thị trường, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao đời sống cho người dân.
PV: Như ông từng khẳng định, một trong những điểm mới tích cực của Luật Đất đai 2024 là cho phép chuyển nhượng quyền thuê đất hàng năm. Theo ông, để đưa quy định này một cách thông suốt hiệu quả vào thực tiễn thì đâu sẽ là những điều kiện cần và đủ?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Trong quy định của Luật Đất đai 2024, lần đầu tiên đã thừa nhận quyền chuyển nhượng đối với thuế đất hằng năm - đây là một quy định cần, tuy nhiên để quy định này đi vào thực tiễn thì rất cần các quy định hướng dẫn trong các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai và các thông tư liên quan....
Theo tôi, có một số vấn đề mà các quy định dưới luật cần quan tâm làm rõ để Luật Đất đai mới thực sự “đi vào cuộc sống”.
Thứ nhất, cần cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ và cập nhật, từ đó các đối tượng thực hiện giao dịch này có căn cứ để thực hiện.
Bên cạnh đó, rất cần các quy định liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng bởi đây là vấn đề tương đối mới. Vì vậy, theo quan điểm của tôi trong các thông tư có hướng dẫn và tạo ra những hợp đồng mẫu về chuyển nhượng quyền thuê đất hằng năm. Các đối tượng thực hiện sẽ căn cứ vào đó có căn cứ pháp lý thực hiện được đúng các quy định theo quy định của luật. Bởi hợp đồng tạo ra quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Đây là một quyền mới được chuyển nhượng vì vậy cần có hướng dẫn cụ thể chi tiết. Đặc biệt, thể hiện trong hợp đồng về đối tượng của hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của các bên, các quy định liên quan,… Tôi nghĩ điều kiện cần và đủ là những quy định rất chi tiết để đảm bảo quyền này được thực thi trong thực tế.
PV: Thưa ông, công tác thu hồi đất, đặc biệt là xác định giá đất đền bù cũng là một trong những trọng tâm lớn được quan tâm của Luật Đất đai mới. Vậy với những văn bản dưới Luật đã có, cụ thể là 2 Nghị định về giá đất mới ban hành ông cho rằng đã đủ điều kiện để "khơi thông" những ách tắc đối với công tác này trong thực tiễn hay chưa?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Công tác đền bù giải phóng mặt bằng và thu hồi đất là một vấn đề rất nhức nhối trong việc thực hiện Luật Đất đai 2013. Với quá trình hành nghề của mình, tôi thấy những vấn đề thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng hay phát sinh các khiếu kiện, khiếu nại đất đai dẫn đến đôi khi gây tình trạng khiếu kiện kéo dài và căng thẳng giữa quan hệ giữa người dân với chính quyền và người dân với doanh nghiệp.
Trong Luật Đất đai 2024 đã có quy định rất mới về vấn đề này để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất cũng như đảm bảo nhà nước sẽ đảm bảo quyền lợi, không cách biệt không quá lớn giữa giá thu hồi đất và giá trên thị trường.
Vì vậy, 2 Nghị định mới ban hành đã có hướng dẫn rất cụ thể chi tiết về cách xác định giá đất. Đây là một điểm rất quan trọng để căn cứ vào đó chính quyền địa phương và Hội đồng Nhân dân các cấp, các đơn vị liên quan căn cứ để xây dựng được bảng giá đất phù hợp, để áp dụng giá bồi thường cũng như thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi của người dân và giá thu hồi phải tiệm cận với giá thị trường.
Như vậy, sẽ giúp cho việc thu hồi đất được nhanh chóng hơn, tránh trường hợp dự án treo do vướng mặt bằng và bướng thu hồi đất.
Tuy nhiên, để đánh giá hiệu quả của một quy định, một chế định hay một văn bản quy phạm pháp luật có hiệu quả hay không rất cần phải có thực tiễn kiểm nghiệm. Tôi nghĩ rằng, cần phải có thời gian để Luật Đất đai và đặc biệt là 2 Nghị định về giá đất đi vào thực tiễn mới là sự kiểm nghiệm chính xác nhất về những vấn đề phù hợp hay vấn đề nào còn tồn tại.
PV: Có hiệu lực sớm từ 01/08, tức là chỉ còn ít ngày nữa các quy định mới sẽ có hiệu lực. Theo ông đâu sẽ là những điểm cần quan tâm nhất đối với 2 nhóm chủ thể là người dân và doanh nghiệp để vừa chấp hành pháp luật vừa bảo đảm được những quyền và lợi ích hợp pháp của mình?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Thứ nhất, đối với doanh nghiệp đặc biệt là những doanh nghiệp thực hiện, phát triển các dự án bất động sản, hiện nay đang rất mong chờ Luật Đất đai 2024 đặc biệt là khi Luật này hiệu lực sớm, đi kèm với các Nghị định hướng dẫn thi hành cũng được ban hành, có các thông tư hướng dẫn có thể giúp cho các doanh nghiệp bất động sản gỡ được các vướng mắc về mặt pháp lý. Với hơn 300 dự án bất động sản hiện nay trên toàn quốc đang vướng mắc về mặt pháp lý, thời gian tới có thể gỡ được nút thắt cho họ, đảm bảo là các dự án được tiếp tục triển khai.
Bên cạnh đó, trong Luật Đất đai 2024 có rất nhiều các quy định mới, đặc biệt là quy định doanh nghiệp thỏa thuận với người dân để thực hiện việc chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất để phát triển dự án.
Với những quy định mới rõ ràng vậy có thể doanh nghiệp sẽ tự tin hơn trong việc thỏa thuận với người dân để nhận quyền sử dụng đất, phát triển tiếp dự án. Vì rõ ràng, đối với doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản thì việc giải phóng mặt bằng và thỏa thuận được với người dân là vấn đề khó nhất. Rất nhiều dự án chậm tiến độ do vấn đề này.
Hiện nay, các doanh nghiệp rất mong đợi Luật Đất đai có hiệu lực để xem xét, quyết định có triển khai các dự án mới hay không. Vì vậy, doanh nghiệp có thể căn cứ vào các điểm mới của Luật Đất đai trong đó có vấn đề thỏa thuận với người dân để tiếp tục phát triển các dự án mới.
Đối với người dân, tôi nghĩ rằng Luật Đất đai 2024 có rất nhiều các quy định để đảm bảo các quyền lợi của người dân. Ví dụ, các quy định đối với diện tích đất nông nghiệp là những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn có quyền nhận chuyển nhượng đất và cũng giúp cho việc mở rộng các hoạt động nông nghiệp, đảm bảo được người dân có thể nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để phát triển các cánh đồng mẫu lớn hoặc phát triển được sản xuất nông nghiệp lớn. Bên cạnh đó, quyền lợi của người dân cũng có thể được đảm bảo hơn.
Nếu như trước đây người dân hay phàn nàn về việc nhà nước thu hồi đất chỉ áp giá khung giá đất của nhà nước nhưng khi người dân chuyển nhượng đất quyền sử dụng đất thì nhà nước lại áp dụng mức giá thị trường. Đôi khi việc này khiến cho người dân cảm thấy không công bằng.
Với việc ban hành Luật Đất đai 2024, người dân sẽ thấy công bằng khi giá thu hồi và giá chuyển nhượng đều áp dụng mức giá như nhau, tiệm cận với thị trường. Như vậy, người dân sẽ hợp tác với chủ đầu tư, với nhà nước để giao đất được đúng hoặc thực hiện các thủ tục về đất đai đẩy mạnh thị trường bất động sản, thị trường giao dịch.
Có một thực tế là hiện nay khi người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thường thực hiện hai hợp đồng. Một hợp đồng giao dịch công chứng thì giá chỉ bằng hoặc là cao hơn rất ít so với bảng giá đất ở khu vực này nhưng khi giá giao dịch ngoài thì cao gấp hai đến ba lần so với hợp đồng công chứng.
Rõ ràng điều này sẽ khiến thất thu thuế cho nhà nước và chính bản thân người dân thực hiện giao dịch này cũng có thể vi phạm về các quy định pháp luật về thuế.
Hy vọng căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2024, tình trạng hai giá đất, hai chuyển nhượng đất với hai loại hợp đồng hai giá khác nhau sẽ không còn tồn tại. Từ đó, nhà nước cũng tránh được việc thất thu thuế vì tình trạng hai giá như hiện nay.
PV: Thưa ông, việc đưa Luật Đất đai vào thực thi trước 5 tháng được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ những khó khăn, bất cập hiện có, quan điểm của ông về tác động của Luật, đặc biệt về tác động thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam như thế nào?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời chúng ta có khoảng hơn 10 năm để thấy được những bất cập của Luật Đất đai cũ gây ách tắc thị trường bất động sản như thế nào. Vì vậy việc sửa đổi Luật Đất đai vừa rồi là một sự quyết liệt của ban soạn thảo cũng như Chính phủ và Quốc hội. Khi được Quốc hội thông qua, thay vì từ 01/01/2025, một lần nữa Chính phủ cũng như Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quyết tâm đưa luật vào trước 5 tháng để tháo gỡ những khó khăn bất cập của luật cũ, từ đó thúc đẩy được sự phát triển lại của thị trường bất động sản, thúc đẩy các dự án còn vướng mắc về mặt pháp lý mà hiện nay còn chưa có hành lang pháp lý.
Vì vậy, tôi đánh giá việc đưa Luật Đất đai vào trước 5 tháng có một ý nghĩa về kinh tế xã hội rất lớn. Luật Đất đai sẽ tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý cho cả chính quyền cũng như chủ đầu tư. Bên cạnh đó người dân cũng là người sẽ được hưởng lợi từ những quy định mới của Luật.
Luật Đất đai sẽ là chất xúc tác để phát triển các thị trường bất động sản lành mạnh bền vững hơn tránh tình trạng bong bóng bất động sản như thời gian trước đây. Đảm bảo để người dân có điều kiện có thể mua được ngôi nhà đầu tiên của mình thay vì chỉ phát triển các nhà thương mại cao cấp chỉ dành cho một số ít người và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các giao dịch về đất đai giao dịch bất động sản một cách thuận lợi hơn.
|
