Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, hiện nay có việc nhiều doanh nghiệp gom đất nông nghiệp ồ ạt rồi để hoang, không làm dự án. Cũng có tình trạng mua gom đất nông nghiệp sau đó xin điều chỉnh quy hoạch từ các chức năng khác sang phát triển dự án nhà ở.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng đất bỏ hoang nêu trên là do lỗ hổng về quy định chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể, khi các chủ sử dụng đất nông nghiệp được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích khác, họ có thể bán lại đất hoặc cho thuê đất để thu lợi nhuận. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, gây lãng phí đất đai và ảnh hưởng đến an ninh lương thực.
Cùng là một thửa đất nhưng nếu cho phép chuyển mục đích sang đất sản xuất phi nông nghiệp có thể mang lại giá trị gấp cả trăm lần so với trồng lúa. Chính vì vậy, thời gian qua các tỉnh có “trào lưu” chuyển mục đích đất trồng lúa sang làm khu công nghiệp, khu đô thị,... Những tỉnh, thành dẫn đầu về thu ngân sách đều có rất nhiều khu công nghiệp, khu đô thị. Trong khi đó, mức thu ngân sách và thu nhập, đời sống của người dân trong lĩnh vực nông nghiệp thấp hơn nhiều so với các địa phương có các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Do vậy, mới xuất hiện tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp hoặc sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích.
Trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã phát sinh những hạn chế. Nội hàm về chuyển mục đích sử dụng đất chưa được làm rõ trong pháp luật đất đai hiện hành, chưa bao quát được hết các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Về điều kiện đầu tư hiện còn nhiều vấn đề chung chung, gây nhiều cách hiểu khác nhau và dẫn đến lúng túng trong quá trình áp dụng như: Chưa có cơ sở khoa học rõ ràng để xác định chủ thể nào, loại đất chuyển đi, loại đất chuyển đến nào với diện tích bao nhiêu thì khi chuyển mục đích sử dụng đất cần điều kiện cụ thể gì hay chưa có cơ sở để xác định điều kiện tài chính gắn với quy mô đất hay với loại đất…; Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân còn thiếu tính linh hoạt, gây khó khăn trong triển khai thực tế.
Về chủ thể là người sử dụng đất trong quan hệ chuyển mục đích sử dụng đất chưa rõ ràng và chưa phù hợp; Về căn cứ chuyển mục đích sử dung đất nông nghiệp, các quy định này gặp khó khăn trong thực tế triển khai bởi việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã phê duyệt (Điều 52 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, áp dụng quy định tại Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 về kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho thấy, thực tế gặp một số khó khăn là kỳ họp HĐND cấp tỉnh, huyện cuối năm mới phân bổ vốn đầu tư cho các công trình, dự án và phát triển kinh tế - xã hội năm sau.
Đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong Luật đất đai 2013 còn hạn chế, vẫn chưa có quy định cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Chỉ có đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, khoản 3 Điều 191, Luật đất đai 2013, nên thực tiễn tồn tại một số cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã giao hoặc thuê người khác sản xuất và nhờ người khác đứng tên nhận chuyển nhượng, sau một thời gian dài khó đòi lại được đất vì không đứng tên trong giao dịch chuyển nhượng. Từ đó dẫn đến tranh chấp, tình trạng đất bỏ hoang.
Nhằm khắc phục những bất cập trong việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các địa phương những năm qua, Luật Đất đai (sửa đổi) kiểm soát vấn đề này ngay từ bước quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua quy định nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện phải xác định cụ thể diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có diện tích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất được phép chuyển mục đích.
Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sau khi chuyển nhượng, Luật quy định tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải sử dụng đúng mục đích, trường hợp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo khoản 5 Điều 166 Luật đất đai (sửa đổi).
Theo như quy định tại khoản 3 Điều 178; khoản 5 Điều 182 và Điều 218, có thể thấy Luật đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, được sử dụng một diện tích đất để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Bên cạnh đó, cho phép người sử dụng đất nông nghiệp được kết hợp với thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu… nhưng không được làm thay đổi loại đất đã được xác định theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi). Luật cũng hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương theo khoản 1 Điều 177.
Luật Đất đai (sửa đổi) nghiêm cấm chuyển mục đích sử dụng đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Bổ sung quy định xử lý người có hành vi vi phạm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi thi hành công vụ theo Điều 240 Luật Đất đai (sửa đổi). Ngoài ra, cũng bổ sung quy định về giám sát của Quốc hội, Mặt trận tổ quốc Việt Nam, HĐND các cấp, giám sát của công dân, trách nhiệm theo dõi và đánh giá, thanh tra, kiểm tra chuyên ngành đối với quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có nội dung về chuyển mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Quy định này nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp không hiệu quả. Luật bổ sung quy định tại điểm a khoản 2 Điều 219 về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, tạo điều kiện thu hút đầu tư, ứng dụng cơ giới hoá và công nghệ cao vào sản xuất nông nghiệp, hạn chế được tình trạng đất nông nghiệp bỏ hoang.
Ngoài ra, với việc quản lý đất nông, lâm trường, Luật quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, cấp huyện trong việc quản lý đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường nhằm khắc phục những bất cập trong quản lý đất nông, lâm trường nhiều năm qua. Trong đó, Nhà nước thu hồi diện tích sử dụng không đúng mục đích, không sử dụng, diện tích đất đang giao khoán, cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư, bị lấn, bị chiếm và đang có tranh chấp. Đất thu hồi sẽ được giao, cho thuê đất để thực hiện chính sách đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo, cá nhân tại địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Có thể thấy rằng, những quy định nhằm khắc phục vấn đề đất nông nghiệp bị bỏ hoang trong Luật Đất Đai (sửa đổi) thể hiện sự nỗ lực nhằm cải thiện và bảo vệ nguồn đất nông nghiệp cũng như đời sống cho người dân của nhà nước. Trong bối cảnh môi trường và kinh tế đang thay đổi, những sửa đổi này được đưa ra để đảm bảo sự bền vững và hiệu quả của hệ thống nông nghiệp cũng như đời sống người dân.
Những quy định tại Luật đất đai (sửa đổi) có thể khắc phục được những lỗ hổng trong việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên vẫn cần một khoảng thời gian để theo dõi xem những quy định mới của Luật Đất đai (sửa đổi) phát huy trên thực tế ra sao cũng như còn xuất hiện những lỗ hổng nào, để từ đó đưa ra giải pháp phù hợp để giải quyết.
Để có thể phát huy tốt những quy định mới theo Luật đất đai (sửa đổi), cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần khuyến khích sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, cộng đồng địa phương và doanh nghiệp để quản lý đất đai một cách hiệu quả. Sự tham gia của cộng đồng có thể đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát và đánh giá các dự án chuyển đổi đất, đồng thời giúp xây dựng các quy định phù hợp với thực tế địa phương.
Ngoài ra, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thúc đẩy sử dụng đất nông nghiệp theo cách bền vững và có ích cho cộng đồng. Các chính sách khuyến khích sử dụng đất để sản xuất nông sản, kết hợp với ưu đãi thuế và hỗ trợ tài chính, có thể giúp duy trì hoạt động nông nghiệp và giảm nguy cơ đất bỏ hoang. Hơn nữa, cần đầu tư trong việc tăng cường giáo dục và tư vấn về quản lý đất đai, nhằm nâng cao nhận thức của cộng đồng và các chủ sử dụng đất về tầm quan trọng của bảo vệ đất nông nghiệp. Việc này có thể bao gồm các chương trình đào tạo, hội thảo và chiến dịch truyền thông để tăng cường hiểu biết và thái độ tích cực đối với việc duy trì đất nông nghiệp.
