SBLAW trân trọng giới thiệu bài trả lời phỏng vấn của luật sư Nguyễn Thanh Hà chủ tịch SBLAW về quy định đất nông nghiệp trong luật đất đai;
1. Như quy định của Luật Đất đai 2024, theo ông người sử dụng có thể xây được nhà để ở trên đất nông nghiệp không?
Trả lời:
Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp cần được xem xét trong mối quan hệ giữa nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích và các ngoại lệ được phép xây dựng công trình phụ trợ phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Trước hết, Điều 31 Luật Đất đai 2024 đặt ra nghĩa vụ cơ bản cho người sử dụng đất là “sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất”. Theo đó, đất nông nghiệp có chức năng chính là phục vụ sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản…), tuy nhiên lại không được sử dụng vào mục đích ở. Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất sai mục đích và vi phạm pháp luật đất đai.
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất được xây dựng một số công trình trên đất nông nghiệp, song phạm vi được thừa nhận rất giới hạn. Cụ thể, khoản 6 Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP chỉ công nhận các công trình “phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp”, bao gồm: cơ sở sơ chế, bảo quản nông sản; kho chứa vật tư, máy móc, dụng cụ; không gian trưng bày, giới thiệu sản phẩm nông nghiệp. Như vậy, pháp luật chỉ nới rộng theo hướng hỗ trợ sản xuất, hoàn toàn không bao hàm việc xây dựng nhà ở cho mục đích sinh hoạt.
Do đó, nếu người sử dụng đất có nhu cầu hợp pháp hóa việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, họ bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 190 và Điều 191 Luật Đất đai 2024, đồng thời phải xin giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung). Chỉ khi đã hoàn tất hai bước này, việc xây dựng nhà ở mới được pháp luật công nhận và bảo hộ.
Trong trường hợp cố tình xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích, người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình theo quy định tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Tóm lại, Luật Đất đai 2024 không cho phép người sử dụng đất trực tiếp xây dựng nhà để ở trên đất nông nghiệp. Quyền này chỉ được mở ra khi có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo sự thống nhất trong quản lý đất đai và ngăn chặn tình trạng sử dụng đất tùy tiện, phá vỡ quy hoạch.
2. Ông đánh giá thế nào về quy định cho phép xây dựng lán, trại, kho phục vụ sản xuất trên đất nông nghiệp tại xã Bình Chánh, TP HCM?
Trả lời:
Quy định cho phép xây dựng các công trình phụ trợ trên đất nông nghiệp được ghi nhận tại khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024 và cụ thể hóa ở khoản 6 Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP. Theo đó, người sử dụng đất nông nghiệp có thể được xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp như lán, trại chăn nuôi, kho bảo quản nông sản, nơi chứa vật tư, máy móc hay cơ sở sơ chế. Đây là điểm mới quan trọng nhằm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý trong thực tiễn quản lý đất nông nghiệp trước đây.
Từ góc độ tích cực, quy định này phản ánh sự thay đổi tư duy quản lý đất đai theo hướng linh hoạt, thực tiễn hơn. Trước kia, nông dân và doanh nghiệp thường gặp khó khăn trong việc bảo quản nông sản, vận hành máy móc, hoặc sơ chế sản phẩm ngay tại nơi sản xuất vì bị hạn chế xây dựng trên đất nông nghiệp. Chính sách mới cho phép xây dựng công trình phụ trợ sẽ giúp giảm chi phí vận chuyển, nâng cao hiệu quả sản xuất, hạn chế thất thoát sau thu hoạch và góp phần gia tăng giá trị sản phẩm nông nghiệp. Đặc biệt tại Bình Chánh – địa bàn có diện tích đất nông nghiệp lớn xen kẽ trong khu vực đô thị hóa – quy định này mang ý nghĩa quan trọng, tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp bền vững gắn với nhu cầu thực tiễn của người dân.
Tuy nhiên, quy định cũng đặt ra nguy cơ bị lợi dụng và biến tướng. Thực tế, Bình Chánh nhiều năm qua đã là “điểm nóng” về tình trạng xây dựng trái phép. Việc cho phép xây dựng lán, trại, kho trên đất nông nghiệp, nếu thiếu kiểm soát, có thể bị biến tướng thành nhà ở hoặc cơ sở kinh doanh phi nông nghiệp. Hơn nữa, quy định hiện hành còn tương đối khái quát, chưa đưa ra tiêu chí cụ thể về quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật, cũng như cơ chế cấp phép, khiến cho việc áp dụng trên thực tiễn dễ dẫn đến tình trạng không thống nhất và khó kiểm soát.
Do vậy, để chính sách này phát huy hiệu quả và không bị lợi dụng, chính quyền địa phương – trong đó có UBND huyện Bình Chánh – cần sớm ban hành quy định chi tiết về diện tích, quy mô công trình và thủ tục đăng ký xây dựng. Đồng thời, cơ quan quản lý cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm những trường hợp lợi dụng chính sách để xây dựng sai mục đích. Chỉ khi đó, quy định mới thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu ích, vừa hỗ trợ sản xuất nông nghiệp, vừa đảm bảo kỷ cương quản lý đất đai.
3. Quy định mới của TP HCM về xây dựng công trình tạm trên đất nông nghiệp sẽ tháo gỡ những “điểm nghẽn” nào và tạo động lực gì cho nông nghiệp công nghệ cao?
Trả lời:
Quy định mới của TP. Hồ Chí Minh về xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp được ban hành trên cơ sở Khoản 3 Điều 178 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 112/2024/NĐ-CP. Theo đó, người sử dụng đất nông nghiệp được phép sử dụng một phần diện tích đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, như kho chứa vật tư, nhà sơ chế, kho bảo quản nông sản hoặc khu vực trưng bày sản phẩm. Đây là bước tiến quan trọng nhằm cụ thể hóa quyền của người sử dụng đất, tạo hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động đầu tư, sản xuất nông nghiệp.
Quy định mới giúp tháo gỡ các “điểm nghẽn” lâu nay về thủ tục và tính hợp pháp của các công trình phụ trợ. Trước đây, nông dân, hợp tác xã hoặc doanh nghiệp muốn xây dựng nhà kho, nhà lưới, nhà màng phải xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xây dựng “chui” dẫn đến bị xử phạt, tháo dỡ. Nay, với cơ chế diện tích tối thiểu, yêu cầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng rõ ràng, người dân có thể thực hiện hợp pháp, đồng thời chính quyền cũng thuận lợi hơn trong quản lý, kiểm tra.
Đặc biệt, cơ chế mới tạo động lực mạnh cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao. Việc hợp pháp hóa các công trình sơ chế, bảo quản và trưng bày ngay tại khu sản xuất giúp giảm thất thoát sau thu hoạch, nâng cao chất lượng và giá trị nông sản, thu hút đầu tư vào mô hình sản xuất khép kín, hiện đại. Song song đó, quy định về quy mô công trình, tác động môi trường và phương án tháo dỡ bảo đảm việc mở rộng quyền đi đôi với kiểm soát, tránh lạm dụng chính sách, góp phần sử dụng bền vững quỹ đất nông nghiệp.
4. Ngoài TP HCM, một số địa phương, trong đó có Hà Nội, Đồng Nai cũng đang xây dựng chính sách nới rộng hơn trong vấn đề về sử dụng đất nông nghiệp. Quan điểm của ông về việc này như thế nào? Làm sao để tránh việc lợi dụng chính sách này để xây dựng trái phép, thưa ông?
Trả lời:
Việc một số địa phương như Hà Nội, Đồng Nai hay TP.HCM nghiên cứu, xây dựng chính sách nới rộng hơn trong vấn đề sử dụng đất nông nghiệp, theo tôi, là một chủ trương có thể mang lại hiệu quả tích cực nếu được thiết kế và quản lý chặt chẽ. Bởi lẽ, thực tiễn cho thấy nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang các mục đích khác, nhất là phát triển hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, đang ngày càng tăng để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Chính sách cởi mở hơn sẽ tạo thêm dư địa cho địa phương thu hút đầu tư, đồng thời tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp khai thác hiệu quả hơn giá trị của đất đai.
Tuy nhiên, đi kèm với sự nới rộng chính sách là nguy cơ bị lợi dụng để xây dựng trái phép, phân lô bán nền hoặc sử dụng đất sai mục đích. Để hạn chế tình trạng này, theo tôi, cần có ba nhóm giải pháp. Thứ nhất, quy định rõ ràng, minh bạch về phạm vi, điều kiện và thủ tục được phép chuyển đổi hoặc sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích khác. Thứ hai, tăng cường công tác giám sát, kiểm tra của chính quyền địa phương, gắn trách nhiệm cụ thể cho từng cấp chính quyền và cán bộ phụ trách. Thứ ba, cần ứng dụng công nghệ, nhất là bản đồ số và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, để quản lý theo thời gian thực, qua đó kịp thời phát hiện và ngăn chặn các hành vi vi phạm.
Nếu làm tốt những điều này, tôi cho rằng chính sách nới rộng sẽ vừa tạo điều kiện phát triển, vừa vẫn đảm bảo được kỷ cương, trật tự trong quản lý đất đai.
5. Ông có lưu ý gì thêm với người đang sử dụng đất nông nghiệp nói chung để tránh những vi phạm đáng tiếc?
Trả lời:
Việc sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không chỉ đơn thuần là quyền của người sử dụng đất, mà đồng thời còn gắn liền với trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ xã hội. Do đó, để tránh những vi phạm đáng tiếc, trước hết, người sử dụng đất cần nắm vững nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích – đây là nghĩa vụ pháp lý cơ bản được ghi nhận tại Điều 31 Luật Đất đai 2024. Đất nông nghiệp chỉ có thể được khai thác cho các mục đích sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp... Nếu có nhu cầu chuyển đổi sang mục đích khác (chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở), người dân buộc phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 190, 191 Luật Đất đai 2024 và chỉ được tiến hành khi có quyết định chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc tự ý xây dựng công trình trái phép, phân lô, chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, bị xử phạt hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, và trong nhiều trường hợp còn bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của thửa đất.
Thứ hai, người sử dụng đất cần chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh trong quá trình sử dụng đất, bao gồm tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, cũng như các loại phí và lệ phí liên quan. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính không chỉ là điều kiện bảo đảm tính hợp pháp của quyền sử dụng đất mà còn là trách nhiệm đóng góp vào ngân sách Nhà nước, tạo nguồn lực cho quản lý và phát triển kinh tế – xã hội. Việc chậm trễ, né tránh hoặc cố tình vi phạm nghĩa vụ tài chính có thể dẫn tới hậu quả pháp lý bất lợi, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chính người sử dụng đất.
Thứ ba, người dân cần chủ động cập nhật thông tin pháp luật và chính sách đất đai mới do Nhà nước ban hành. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm đổi mới so với các quy định trước đây, việc thiếu thông tin hoặc áp dụng sai quy định dễ dẫn đến những vi phạm ngoài ý muốn. Vì vậy, bên cạnh việc tiếp cận nguồn thông tin chính thống từ chính quyền địa phương, người sử dụng đất nên tìm đến sự tư vấn của các luật sư hoặc chuyên gia pháp lý khi tiến hành các giao dịch, thủ tục có yếu tố phức tạp như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc xin cấp phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp.
Thứ tư, cần nhấn mạnh vai trò của ý thức chấp hành pháp luật và sự phối hợp với cơ quan quản lý. Việc hợp tác trong các hoạt động thanh tra, kiểm tra, giám sát sử dụng đất không chỉ giúp cơ quan nhà nước phát hiện, ngăn chặn kịp thời các sai phạm, mà còn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính người sử dụng đất. Trái lại, việc che giấu, không hợp tác hoặc cố tình cản trở hoạt động quản lý đất đai sẽ làm gia tăng rủi ro pháp lý, có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và thiệt hại về kinh tế
Cuối cùng, từ góc nhìn quản trị, sử dụng đất nông nghiệp bền vững đòi hỏi sự kết hợp giữa tuân thủ pháp luật và định hướng phát triển lâu dài. Người dân cần đặt hoạt động sử dụng đất trong khuôn khổ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, đồng thời cân nhắc đến yếu tố môi trường, an ninh lương thực và quyền lợi cộng đồng. Chỉ khi có nhận thức toàn diện như vậy, việc sử dụng đất nông nghiệp mới vừa bảo đảm tính hợp pháp, vừa góp phần phát triển nông nghiệp hiện đại, hiệu quả và bền vững.
Tóm lại, có thể khẳng định rằng: đối với người sử dụng đất nông nghiệp, việc “hiểu đúng – làm đúng” theo quy định pháp luật là điều kiện tiên quyết để bảo đảm quyền lợi chính đáng của mình, đồng thời tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có. Đây cũng chính là yếu tố quan trọng để thực hiện thành công mục tiêu quản lý và sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả, bền vững mà Luật Đất đai 2024 hướng tới.
Tham khảo thêm tại: Dịch vụ Luật sư tư vấn bất động sản
