Câu 4: Ngoài sự chưa tương thích giữa Luật Bất động sản và Luật dân sự khiến các đối tượng lợi dụng để trục lợi như ví dụ đưa ra trong phóng sự, Luật Bất động sản 2014 còn có những bất cập gì trong thực tiễn áp dụng ở nước ta hiện nay, thưa Luật sư Nguyễn Thanh Hà?
Luật sư trả lời:
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường bất động sản của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ và khắc phục. Cụ thể:
Thứ nhất, về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Đầu tư quy định, nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho các nhà đầu tư khác với điều kiện phải tuân thủ các quy định của đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Để chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật, phổ biến là việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngôn thuận triển khai dự án dưới mác nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.
Thứ hai, về vấn đề bảo lãnh:
Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật KD BĐS 2014: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Như vậy, các chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với điều kiện tiên quyết là phải được tổ chức tài chính ký hợp đồng bảo lãnh để phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà, khắc phục các nhược điểm của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật KD BĐS 2006. Tuy vậy, sau khi Luật này được đưa vào thi hành, quy định về bảo lãnh được đánh giá là còn nhiều vướng mắc, bởi quy định trên mặc dù bảo vệ quyền lợi người mua nhà triệt để hơn, nhưng đối với các nhà đầu tư thực sự đã tạo ra những rào cản mới.
Thứ ba, quy định về mức vốn pháp định tại Luật KD BĐS 2014 vẫn còn quá thấp, không phù hợp với thực tế phát triển kinh tế. Trước đây, Luật KD BĐS 2006 bị đánh giá là bất cập khi quy định mức vốn pháp định chỉ 06 tỷ VND để KD BĐS tại Việt Nam. Khi Luật KD BĐS 2014 ra đời, các nhà lập pháp đã điều chỉnh mức vốn pháp định lên 20 tỷ VND, gấp gần 3,5 lần so với trước đó. Nhưng theo tôi, mức vốn pháp định trên vẫn còn quá thấp so với thực tế của thị trường BĐS. Quy định mức vốn pháp định 20 tỷ VND trên chỉ cần đối chiếu với quy định tại Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013, thì sẽ thấy chúng không còn nhiều ý nghĩa.
|
